A legislação condominial é uma das ferramentas mais importantes em um condomínio, afinal, pessoas que dividem um espaço de moradia ou trabalho precisam conviver em harmonia.
Em um condomínio, as leis existem para regular os mais diversos aspectos da vida em comunidade. Isso vai desde a convivência dos moradores e condôminos até mesmo questões de maior complexidade, como questões civis e criminais do condomínio.
Por isso, também existe a pirâmide da legislação condominial, outra ferramenta importante para definir a hierarquia das leis.
Pensando nisso, elencamos, neste artigo, as principais leis que regem o condomínio. Boa leitura!
O que é legislação condominial e como ela funciona?
A legislação condominial é o conjunto de leis e regras que organiza e rege a vida dentro de um condomínio. Ela serve como um guia para síndicos, administradoras e moradores, definindo direitos e deveres de todos.
Para entender como ela funciona, imagine uma pirâmide. Na base, estão as regras de convivência mais específicas, e no topo, as leis maiores e mais abrangentes.
Assim, as leis de um nível superior sempre prevalecem sobre as de um nível inferior:
- leis federais: o Código Civil, no topo da pirâmide, define as regras gerais para os condomínios.
- leis estaduais e municipais: tratam de assuntos mais específicos, como a lei do silêncio e as regras para coleta de lixo.
- convenção do condomínio: a convenção é a lei interna mais importante, com regras sobre a eleição do síndico, as taxas e as penalidades.
- regimento interno: o regimento é a base da pirâmide, com regras sobre o dia a dia, como o uso das áreas de lazer e o horário de mudanças.
A pirâmide da legislação condominial
Especialistas em legislação condominial definem um conceito de "pirâmide" para a legislação condominial. Esta seria uma ordem que o condomínio deve seguir ao analisar a legislação.
A pirâmide tem a seguinte estrutura:
- Constituição Federal;
- Código Civil;
- Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios);
- Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato);
- Leis municipais e estaduais (podem variar dependendo do lugar);
- Convenção do condomínio;
- Regimento Interno do condomínio.
Isso significa, basicamente, que todos os condomínios devem seguir estas leis em ordem de primazia.
Por exemplo: o condomínio deve seguir o que é definido na convenção do condomínio em tudo que não contradiga as leis do seu município, estado, e nas leis federais.
A seguir, veremos a influência de cada um dos itens da pirâmide da legislação condominial na sua rotina de gestão:
Constituição Federal e sua relação com os condomínios
A Constituição Federal, a lei máxima do nosso país, não menciona os condomínios diretamente. No entanto, ela traz princípios e direitos que afetam o dia a dia da vida em comunidade.
Ela é a base de todas as outras leis. Por isso, as regras do seu condomínio, como a convenção e o regimento, jamais podem ir contra o que diz a Constituição.
Entre os direitos garantidos pela Constituição que se aplicam aos condomínios, estão:
- o direito à propriedade: a Constituição protege o seu direito de ser dono do seu apartamento, e por isso, o condomínio não pode proibir, por exemplo, a entrada de pets;
- o direito à moradia: a lei garante que você tenha um lugar para morar e viver com dignidade;
- a privacidade e a intimidade: o condomínio deve respeitar a privacidade dos moradores. Por exemplo, a divulgação de dados pessoais ou a exposição de um morador inadimplente é proibida;
- a segurança: a Constituição garante o direito à segurança, e o condomínio tem a obrigação de cuidar da segurança dos seus moradores.
Código Civil: a legislação principal dos condomínios
Se a Constituição Federal é a lei maior, o Código Civil é o documento mais importante para a vida em condomínio. É nele que estão as regras gerais que dão base a tudo.
Por isso, a convenção e o regimento interno do seu condomínio jamais podem ir contra o que diz o Código Civil.
O Código Civil dedica uma parte inteira para falar sobre a vida condominial, do Art. 1.331 ao 1.358. Os artigos cobrem os temas mais importantes para a gestão e a convivência. Veja abaixo os principais tópicos:
- convenção do condomínio (Art. 1.333 e 1.334): a convenção deve ser aprovada e registrada.
- direitos e deveres dos condôminos (Art. 1.335 e 1.336): o texto define os direitos e deveres de cada morador, como usar as áreas comuns e pagar a taxa.
- taxa de condomínio (Art. 1.334): o Código Civil deixa claro que cada condômino deve contribuir para as despesas.
- administração do condomínio (Art. 1.347 a 1.356): esta seção fala sobre as funções do síndico, conselho fiscal e assembleias.
Entre diversas outras definições, como:
- registro do Condomínio Edilício (art. 1.332);
- multas e penalidades (art. 1.336 e 1.337);
- definição do Condomínio Edilício (art. 1.331);
- uso e administração das áreas comuns e das unidades (art. 1.338, 1.339 e 1.340);
- Os tipos de obras em área comum e quóruns (art. 1.341);
- a responsabilidade de novo proprietário de unidade inadimplente (art. 1.345);
- eleição, funções e deveres de síndico (art. 1.347 e 1.348);
- destituição do síndico e conselho (art. 1.349);
- definições do Conselho Fiscal (art. 1.356);
- assembleias ordinárias e extraordinárias (art. 1.350 a 1.354).
Mudanças no Código Civil
Existem, ainda, novas legislações que alteram o Código Civil, adicionando mais ordenações para a vida condominial. Um exemplo recente é a lei 14.309/22, que versa sobre assembleias virtuais e sessão permanente.
"A assembleia poderá ser realizada por meios eletrônicos, bem como a votação poderá ocorrer por outros meios de coleta de votos legalmente previstos."
Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios)
A Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/64) foi a primeira criada no Brasil para organizar a vida em condomínios, reconhecendo que esse tipo de moradia coletiva precisava de regras próprias.
Ela trouxe diretrizes importantes sobre direito de propriedade, uso das áreas, convocação e realização de assembleias, seguro obrigatório e até detalhes sobre receitas e despesas, além da administração do condomínio.
Com o tempo, o Código Civil de 2002 passou a ser a principal referência legal para condomínios, por ser mais atual e abrangente. Mas isso não significa que a Lei dos Condomínios deixou de valer. Pelo contrário, ela continua em vigor em tudo o que não for contrário ao Código Civil, funcionando como um complemento importante para a gestão condominial até hoje.
Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
A Lei do Inquilinato é bastante conhecida no universo de gestão de propriedades, afinal, ela se trata da locação de imóveis, algo bastante comum na rotina do condomínio e, consequentemente, na legislação condominial.
Sempre que uma decisão envolver a locação das unidades, é essa lei que deve ser seguida. Ela define os direitos e deveres de locadores e locatários e, além disso, traz uma orientação importante sobre a divisão das despesas condominiais.
Artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato:
Art. 22 – Responsabilidade do locador (proprietário): pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais, fundo de reserva, indenizações trabalhistas e obras de ampliação;
Art. 23 – Responsabilidade do locatário (inquilino): arcar com as despesas ordinárias, como contas de consumo, rateio de manutenção, pequenos reparos e salários de funcionários do dia a dia do condomínio.
Exemplo na prática: se o condomínio aprovar uma pintura da fachada, a conta é do proprietário (despesa extraordinária). Já a conta de luz das áreas comuns ou a manutenção do elevador ficam a cargo do inquilino (despesa ordinária).
Leis estaduais e municipais aplicáveis aos condomínios
Além das normas federais, os condomínios também precisam seguir leis estaduais e municipais que variam conforme a região.
Exemplos comuns são a lei antifumo em SP, que proíbe fumar em áreas comuns fechadas, e as regras de manutenção predial exigidas por alguns municípios.
Vale lembrar: a convenção e o regimento interno nunca podem contrariar essas normas locais. Por isso, síndicos e administradores precisam ficar atentos para manter o condomínio dentro da lei.
Convenção do condomínio
A convenção do condomínio, por sua vez, define normas, diretrizes e direitos dos condôminos dentro do condomínio para a organização e a convivência harmoniosa dos condôminos.
É um documento legal essencial dentro da legislação condominial e deve ser elaborado e aprovado de acordo com as normas da legislação vigente.
Segundo o Código Civil, a Convenção de condomínio deve conter:
- discriminação e individualização das unidades do condomínio;
- determinação da fração atribuída a cada unidade;
- fim a que as unidades se destinam;
- cota proporcional e o modo de pagamento das taxas condominiais para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- forma de administração do condomínio;
- competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações;
- sanções a que estão sujeitos os condôminos.
É importante lembrar que a convenção precisa ser registrada em cartório, para ter validade jurídica e ela deve respeitar a hierarquia legal, não podendo contrariar o Código Civil, a Lei dos Condomínios ou legislações estaduais e municipais.
Como exemplo, uma convenção pode definir que a área da piscina só pode ser usada até 22h, mas não pode permitir o fumo em áreas internas fechadas, já que a lei antifumo estadual proíbe.
Da mesma forma, pode prever regras de manutenção de áreas comuns, mas sempre seguindo as exigências de segurança previstas em leis municipais.
Leia também:
Regimento interno: normas de convivência no dia a dia
O Regimento Interno do condomínio é o documento que organiza as regras de convivência e uso dos espaços.
Ele funciona como um guia para o dia a dia dos moradores, trazendo orientações sobre como usar as áreas comuns e como manter a boa convivência entre vizinhos.
Entre os pontos mais comuns tratados no Regimento Interno estão:
- Uso das áreas comuns: horários e regras para piscina, churrasqueira, academia, salão de festas, entre outros;
- Barulho: definição de horários de silêncio e restrição para atividades que possam incomodar;
- Estacionamento: normas para uso das vagas e circulação de veículos;
- Animais de estimação: orientações sobre presença em áreas comuns, higiene e segurança;
- Segurança: regras de acesso, identificação de visitantes e entregas;
- Comportamento dos moradores: condutas esperadas para manter a boa convivência.
Saiba mais sobre o Regimento Interno do condomínio. Assista à nossa FAQ:
Atualizações na legislação condominial: o que mudou nos últimos anos?
A legislação está sempre se atualizando, e algumas mudanças recentes impactam diretamente a rotina dos condomínios. Confira abaixo as principais:
- Lei 14.309/22: autoriza assembleias virtuais e híbridas, com regras de convocação bem definidas;
- Lei 14.405/22: mudança de destinação do prédio agora precisa de 2/3 dos votos, não mais unanimidade;
- NBR 16.280: reformas devem ser comunicadas ao síndico e podem exigir laudo técnico;
- LGPD: condomínios também precisam proteger dados pessoais de moradores.
Por que essas mudanças importam?
- Você pode realizar assembleias online, facilitando a organização e participação;
- É mais fácil tomar decisões importantes com mudança de destinação, o quórum caiu de 100% para ⅔;
- A gestão de obras fica mais segura e transparente;
- A proteção de dados dos moradores ganha relevância, evitando riscos legais.
Conhecer a legislação condominial é essencial para uma boa gestão
Conhecer as principais leis que regem os condomínios é uma forma de evitar conflitos, garantir segurança jurídica para o síndico e promover uma convivência mais tranquila entre todos os moradores.
Afinal, quando a gestão condominial segue a legislação, as decisões ficam mais direcionadas, objetivas e respaldadas.Está em busca de ferramentas que facilitem esse processo? Então vale a pena conferir as soluções da Group Software para melhorar a gestão do seu condomínio!
Perguntas frequentes sobre legislação condominial
Separamos abaixo algumas das principais dúvidas sobre legislação condominial.
O Código Civil (Lei 10.406/2002) é a base principal, mas outras leis, como a Lei dos Condomínios (4.591/64), LGPD e normas técnicas, também impactam a gestão.
O condomínio pode estabelecer regras de convivência no regimento interno, desde que não contrarie a convenção nem a lei. Não pode, por exemplo, impedir direitos garantidos pela legislação ou discriminar moradores.
Cada condômino deve cumprir o regimento e pagar taxas condominiais. Tem direito ao uso das áreas comuns, participação em assembleias e acesso a informações sobre a gestão do condomínio.
Assembleias virtuais foram regulamentadas (Lei 14.309/22), a mudança de destinação de unidades exige apenas 2/3 dos votos (Lei 14.405/22), e normas como a NBR 16.280 e LGPD reforçam segurança e proteção de dados.
Sim. O condomínio lida com dados pessoais dos moradores (CPF, e-mail, telefone) e precisa proteger essas informações, garantindo uso seguro e transparente.
