A gestão financeira do condomínio é um tema de importância capital. Afinal, é a partir do dinheiro do condomínio, arrecadado por meio da cota condominial, que o bem comum recebe os cuidados necessários. Nesse contexto, é importante saber categorizar os gastos do condomínio para direcionar adequadamente o dinheiro. Assim surgem definições como as despesas ordinárias, despesas extraordinárias, fundo de reserva, entre outras.
Neste artigo, o foco são as despesas extraordinárias. Para entender mais sobre essa categoria de gastos do condomínio, é só continuar lendo.
Boa leitura!
Despesas do condomínio
Um condomínio oferece diversas vantagens para os moradores, desde maior segurança até a disponibilidade de áreas de lazer e convivência. Porém, a manutenção desses benefícios, assim como o bom funcionamento de toda a edificação, envolve uma série de despesas que são compartilhadas entre todos que vivem na comunidade condominial.
As despesas de condomínio, em resumo, são os custos necessários para a gestão, manutenção e melhoria das áreas comuns e serviços oferecidos aos moradores. Esses custos são essenciais para preservar o valor do imóvel, garantir o bem-estar dos moradores e assegurar o funcionamento eficiente de todas as instalações.
Nesse contexto, a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias é muito importante, tanto para o controle financeiro do condomínio quanto para a prestação de contas aos condôminos. Além disso, essa distinção também organiza as obrigações dos membros da comunidade condominial. Assim, compreender essas categorias é fundamental para garantir uma administração eficaz e evitar mal-entendidos.
Essa divisão não está prevista na Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) nem no Código Civil. É a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que determina as despesas ordinárias e extraordinárias no meio condominial. Veja, a seguir, o que ela diz.
Despesas ordinárias
De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias referem-se aos gastos regulares e recorrentes necessários para a manutenção e funcionamento rotineiro do condomínio. Segundo a legislação, são as despesas "necessárias à administração respectiva".
Em outras palavras, isso significa que as despesas ordinárias são aquelas como consumo de água e energia, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, por exemplo.
Despesas extraordinárias
Já as despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. A Lei do Inquilinato define quais tipos de despesas, no condomínio, são extraordinárias:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços, iluminação e esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Dessa forma, entende-se que as despesas extraordinárias são aquelas relacionadas a gastos imprevistos ou urgentes ou benfeitorias na edificação.
Vale ressaltar, também, que o Código Civil explica melhor as benfeitorias em condomínio e seus respectivos quóruns de aprovação. Veja:
Benfeitorias em condomínio
O Código Civil define três diferentes categorias para as benfeitorias realizadas em condomínios: voluptuárias, úteis e necessárias. Segundo o artigo 96,
- as benfeitorias voluptuárias são aquelas que tornam a propriedade mais agradável, mas não aumentam o seu uso habitual;
- as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da propriedade;
- as benfeitorias necessárias são aquelas com o objetivo de conservar a propriedade ou evitar que ela se deteriore.
Nesse contexto, o quórum de aprovação dessas benfeitorias varia, indicando diferentes níveis de concordância necessários entre os condôminos para realizar cada tipo de benfeitoria. O artigo 1.341 do Código Civil aponta que as benfeitorias voluptuárias, por exemplo, dependem de voto de dois terços de todos os condôminos, ou seja, um quórum qualificado.
Já as benfeitorias úteis exigem quórum de maioria absoluta, ou seja, de 50% mais um de todos os condôminos.
Por fim, as benfeitorias necessárias podem ser realizadas independente de autorização pelo síndico ou por qualquer condômino, caso o síndico impeça a sua realização.
Quem paga as despesas extraordinárias?
Mas, afinal, de quem é a responsabilidade por cada tipo de despesa? Para responder a essa pergunta, também recorremos à Lei do Inquilinato.
No texto da lei, no artigo 23, as despesas ordinárias são colocadas sob a responsabilidade do inquilino. Ou seja, caso a unidade do condomínio esteja alugada, é responsabilidade do locatário o pagamento das despesas recorrentes da edificação.
Já as despesas extraordinárias, segundo o artigo 22, são de responsabilidade do locador, ou seja, do dono da unidade. Assim, mesmo que este não seja um morador do condomínio, é de sua responsabilidade o pagamento das despesas extraordinárias. Isso porque o proprietário, como detentor do patrimônio, é quem deve assumir os ônus financeiros relacionados a despesas que vão além da manutenção regular do condomínio.
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Vale ressaltar que, a não ser com procuração, apenas os proprietários podem votar em assembleia. Portanto, é de sua responsabilidade a decisão de aprovação ou não das benfeitorias realizadas no condomínio.
Outro ponto de destaque é que algumas despesas mais específicas, como os gastos com impermeabilização e instalação de antena coletiva, podem gerar dúvidas quanto à responsabilidade, até mesmo entre advogados. Por isso, é sempre importante consultar um especialista em direito condominial para evitar dúvidas ou problemas no condomínio.
