A nova lei da inadimplência em condomínio já é uma realidade. A Lei 14.905/2024 alterou a forma de calcular juros e a correção monetária em dívidas condominiais.
Enquanto o Novo Código Civil ainda é um projeto e promete mudanças mais drásticas no futuro, como a possibilidade de multa de até 10%, o presente exige atenção imediata às novas regras sobre encargos moratórios.
A legislação vai afetar a cobrança de condomínio, especialmente na aplicação da Selic e do IPCA na atualização das dívidas, tornando o cálculo mais técnico e exigindo ainda mais preparo contábil e jurídico para as administradoras.
A seguir, vamos ver o que mudou com a nova lei, como ficam os juros, a multa e a correção monetária, além de mostrar como estruturar a cobrança para reduzir riscos, evitar perdas financeiras e manter a saúde econômica do condomínio.
Nova lei da inadimplência em condomínio: o que mudou?
Administradoras de condomínio têm que se atentar à Lei nº 14.905/2024, que alterou a forma como os encargos moratórios são aplicados às dívidas condominiais. O cálculo ficou mais técnico e, agora, a dívida passa a ser composta por três elementos:
- multa moratória, limitada a até 2% sobre o débito;
- juros de mora, que devem ser definidos pela convenção ou, se não estiver estabelecido, seguir a SELIC;
- correção monetária, agora vinculada a índices oficiais, como o IPCA.
Se o condomínio não tiver uma regra específica na convenção, os juros passam a seguir a taxa Selic. Isso torna o cálculo mais dinâmico e variável, assim como exige atualização automática e acompanhamento mensal.
Quando a cobrança judicial pode começar?
A cobrança judicial pode ser feita após o primeiro mês de atraso. Porém, a efetividade costum13a ocorrer após 90 dias de inadimplência, que é quando o valor acumulado justifica a execução e há um histórico de cobranças extrajudiciais.
Exemplo prático de cálculo da dívida
Imagine uma taxa condominial de R$ 1.000,00 em atraso. Ficaria assim:
- multa de 2%: R$ 20;
- juros mensais: conforme convenção ou Selic;
- correção monetária: IPCA acumulado no período.
Com isso, vale dizer: a nova lei da inadimplência no condomínio não eliminou os juros de 1% ao mês, apenas normalizou o entendimento jurídico, trazendo mecanismos técnicos de atualização.
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Seja organizado na gestão da inadimplência e cobrança
Sua organização, agora, não é uma boa prática, mas uma exigência jurídica. Para aplicar corretamente os encargos moratórios e executar a dívida com segurança, a administradora precisa ter prova documental.
Sem isso, a cobrança condominial perde força e pode ser questionada judicialmente. Veja o que precisa estar sob controle:
- documentação formal organizada: atas, convenção do condomínio, boletos e demonstrativos precisam estar atualizados e arquivados corretamente. Eles são a base da cobrança e da execução judicial.
- controle rigoroso da inadimplência: tenha histórico individual de cada devedor, com datas, valores, encargos aplicados e notificações enviadas.
- cálculo automático dos encargos: a Lei 14.905/2024 exige atenção à Selic e ao IPCA. Sem automação, o risco de erro no cálculo é alto e compromete a cobrança.
- planejamento financeiro do condomínio: a inadimplência impacta diretamente o caixa. O orçamento deve prever atrasos para proteger a operação.
- cobrança estruturada e padronizada:o tom da cobrança deve ser profissional, formal e documentado. Nada de improvisos nessa hora!
- uso de software para condomínio: com um sistema de gestão, você pode atualizar automaticamente os juros e a correção pela Selic ou IPCA, emitir boletos recalculados, registrar toda e qualquer tentativa de cobrança e, ainda, gerar relatórios para o setor jurídico.
Como resolver inadimplência sem ação judicial?
Mesmo com a inadimplência no condomínio sob nova lei, a mediação ainda é o caminho mais rápido e menos oneroso para recuperar valores em atraso. Mesmo porque a legislação atual não estimula a judicialização imediata, então a negociação é recomendada antes da execução da dívida.
No que pensar a respeito disso: a mediação condominial é juridicamente respaldada pelo Código Civil e pelo Novo Código de Processo Civil, que reconhecem o valor dos acordos extrajudiciais como instrumentos válidos para quitação de débitos.
Além disso, a Lei do Superendividamento (Lei 14.181/2021) autoriza a renegociação das dívidas de pessoas físicas, o que permite a participação em acordos amplos sem perder o crédito ou comprometer seu direito futuro de cobrança judicial.
Dessa maneira, além de reduzir custos jurídicos, a negociação de condomínio evita desgaste da convivência e preserva a reputação da administradora como boa recuperadora de valores devidos.
Mas seu principal valor está na segurança: acordos bem estruturados aceleram a recuperação financeira sem comprometer o direito de execução futura.
Veja também: Como fazer um acordo de pagamento eficiente?
Como aplicar a mediação condominial de forma organizada?
Para que a negociação seja eficaz e não se torne um risco jurídico, ela precisa seguir método e registro formal.
- Comunicação formal e registrada
Toda tentativa de acordo deve acontecer por canais documentados: e-mail, cartas ou notificação extrajudicial.
- Proposta clara e objetiva
A administradora deve apresentar valores completos, incluindo encargos, prazos e consequências do descumprimento.
- Parcelamentos controlados
Acordos devem prever entrada, número máximo de parcelas e vencimentos fixos.
- Termo de acordo assinado
O acordo precisa ser formalizado por escrito, preferencialmente com assinatura digital.
- Monitoramento contínuo
Um acordo não acompanhado vira inadimplência silenciosa.
Como calcular juros e multa na cobrança extrajudicial?
Com a nova lei de inadimplência, o cálculo deve seguir a regra objetiva de multa de até 2% + juros (convencionados ou Selic) + correção monetária (IPCA).
Execução judicial e penhora de bens
Quando a mediação e a cobrança extrajudicial não surtem efeito, a administradora pode recorrer à execução judicial da dívida. Vale saber: contribuições condominiais são consideradas título executivo.
De acordo com o artigo 784 do CPC, as taxas condominiais aprovadas em assembleia e previstas na convenção podem ser cobradas por execução imediata, sem necessidade de uma ação de conhecimento prévia.
Com a Lei 14.905/2024, a cobrança judicial se tornou ainda mais segura, pois os critérios de juros e correção monetária passaram a seguir parâmetros cujos padrões reduzem as disputas judiciais sobre o valor da dívida.
Mesmo assim, se não houver acordo que resolva a disputa, o procedimento é simples:
- Ação de execução: o advogado ingressa diretamente com ação de execução, com base no título extrajudicial;
- Citação do devedor: o condômino é citado para pagar a dívida em 3 dias ou apresentar bens à penhora;
- Penhora de bens: não acontecendo o pagamento, o juiz pode autorizar o bloqueio de valores via SISBAJUD (conta bancária), a penhora de veículos ou outros bens ou mesmo a penhora do imóvel, em última instância;
- Possibilidade de parcelamento: se o devedor reconhecer a dívida, pode solicitar parcelamento em até 6 vezes, conforme o artigo 916 do CPC, mediante entrada mínima de parte do valor;
- Leilão judicial: se não houver pagamento ou acordo, o bem penhorado pode ir a leilão para quitação da dívida.
Mas lembre-se: a execução judicial é um instrumento legítimo de proteção financeira do condomínio, mas que o síndico deve acionar apenas quando as outras tentativas não geram efeito. Mantenha a documentação organizada e os encargos devidamente calculados para evitar problemas com o processo.
O imóvel pode responder pela dívida condominial?
Sim. O imóvel pode responder pela dívida condominial, mesmo quando se trata de residência familiar. A Lei 8.009/90 protege o bem de família contra a maior parte das dívidas civis, mas abre exceção expressa para:
- taxas condominiais;
- tributos vinculados ao imóvel;
- outras obrigações relacionadas à própria moradia.
Ou seja, a proteção do bem de família não impede a penhora para cobrança de condomínio.
Nova lei da inadimplência: tecnologia como aliada na gestão
A inadimplência condominial entrou em uma nova fase com a Lei 14.905/2024, que tornou a cobrança mais técnica, mais respaldada juridicamente e menos tolerante a erros operacionais.
Vimos, neste artigo, que a nova lei da inadimplência no condomínio modifica a forma de cálculo de juros, multa e correção monetária, além da condução da cobrança extrajudicial, da mediação e também da segurança na execução judicial da dívida.
Assim, o improviso deixou de ser opção: cálculos incorretos, registros incompletos e cobranças mal conduzidas agora representam risco jurídico real.
Por outro lado, a nova lei trouxe algo extremamente positivo: padronização dos encargos. Com isso, as administradoras passam a operar com mais previsibilidade, menos discussão em juízo e melhor taxa de recuperação de crédito.
Para tanto, ficou evidente que a tecnologia se transformou na base da infraestrutura jurídica da gestão. Com um bom sistema para administradora, você pode:
- automatizar o cálculo de encargos pela Selic e IPCA;
- manter o histórico completo de cobranças;
- organizar documentos para execução judicial;
- emitir boletos atualizados;
- controlar acordos e parcelamentos;
- visualizar a inadimplência em tempo real.
Com isso, a administradora não apenas cobra melhor, mas cobra com respaldo legal. O Group Condomínios é a ferramenta que você precisa para ter mais controle de inadimplência e gestão de recebíveis condominiais!
Perguntas frequentes sobre inadimplência condomínio nova lei
Aprenda mais sobre a nova lei sobre a inadimplência do condomínio a seguir.
A principal mudança foi a padronização dos critérios de juros e correção monetária. A Lei 14.905/2024 reforçou o uso de índices oficiais, como Selic e IPCA, tornando os cálculos mais técnicos e reduzindo disputas judiciais sobre o valor da dívida.
O condômino em atraso pode sofrer multa de até 2% sobre o débito, cobrança de juros mensais com correção monetária, cobrança extrajudicial formal e até mesmo a execução judicial da dívida com risco de penhora de bens e do próprio imóvel, em certos casos.
Se a convenção definir, aplica-se o percentual estipulado (normalmente 1% ao mês). Se não houver regra, utiliza-se a taxa Selic, que já inclui juros e correção monetária.
