A responsabilidade da administradora de condomínio é um tema que leva a muitas dúvidas e conflitos que, se o síndico/condomínio não tratar conforme o previsto em lei, podem gerar problemas sérios.
Quando ocorre um problema no condomínio, com danos materiais e financeiros, quem deve ser responsabilizado? O síndico, a administradora ou o condomínio? É necessário conhecer a responsabilidade da administradora de condomínio para saber precisamente como agir nessas situações.
Neste conteúdo, saiba o que diz a legislação sobre as atribuições e limites da administradora e entenda caso a caso quando o condomínio pode responsabilizá-la.
O que diz a lei sobre a responsabilidade da administradora de condomínio?
O Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358, define as regras para condomínios. O artigo 1.348 lista as responsabilidades do síndico:
- convocar assembleias;
- representar o condomínio;
- elaborar previsão orçamentária;
- cobrar taxas e prestar contas.
Esse artigo estabelece que o síndico pode transferir a outros, total ou parcialmente, seus poderes ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia.
Aqui, entra a administradora: uma prestadora de serviços contratada para auxiliar o síndico na execução de tarefas operacionais, financeiras e administrativas. Suas atribuições são definidas no contrato de prestação de serviços.
Portanto, a responsabilidade da administradora de condomínio é atuar dentro do contrato e das orientações do síndico.
Quais são as responsabilidades financeiras da administradora?
A administradora exerce funções essenciais para a saúde financeira do condomínio. As principais são:
- previsão orçamentária: auxiliar o planejamento financeiro, equilibrando receitas e despesas.
- emissão de boletos e cobranças: gerar e enviar os boletos das taxas mensalmente e acompanhar o pagamento.
- prestação de contas e fluxo de caixa: organizar e apresentar relatórios financeiros ao síndico e aos condôminos.
- cobrança de inadimplentes: monitorar débitos e enviar comunicados sobre pagamentos.
- proteção dos recursos do condomínio: garantir que valores arrecadados sejam utilizados conforme o aprovado.
É importante ressaltar que a administradora executa tarefas, mas não toma as decisões financeiras, isso é papel do síndico ou da assembleia.
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Quais são as responsabilidades administrativas e operacionais da administradora?
A administradora de condomínio também desempenha funções administrativas e operacionais. As principais são:
- gestão de fornecedores e fiscalização de documentação;
- manutenção de documentação condominial;
- atualização de cadastro de moradores;
- envio de comunicados oficiais;
- organização de assembleias e elaboração de atas;
- gestão de RH para funcionários próprios do condomínio.
A administradora é responsável por danos no condomínio?
A administradora não é responsável por acidentes imprevisíveis ou problemas estruturais, exceto quando comprovado que houve má-fé ou descuido.
Veja caso a caso:
- veículo danificado por chuva forte: se o dano ocorreu por temporal, geralmente não há responsabilidade do condomínio nem da administradora, salvo se houve negligência prévia, como falta de manutenção no sistema de drenagem.
- queda de árvore: a responsabilidade existe apenas se havia sinais de risco e nenhuma providência foi tomada após alertas.
- infiltração na garagem: o condomínio pode ser responsabilizado se o problema era conhecido e não foram tomadas medidas preventivas.
Quando a administradora pode ser responsabilizada:
- se não alertou o síndico sobre problemas possíveis;
- se não tomou providências que estavam sob sua responsabilidade contratual;
- se houve negligência comprovada na execução de suas funções.
Esses casos mostram como o contrato bem elaborado e documentação de todas as comunicações e ações são, de fato, essenciais.
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A responsabilidade solidária entre síndico e administradora existe?
A responsabilidade solidária existe. É um conceito jurídico que define que o tribunal pode responsabilizar duas ou mais partes em conjunto por um mesmo dano.
O artigo 942 do Código Civil diz:
"Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação."
Portanto, a responsabilidade da administradora de condomínio pode ser solidária com o síndico. Para isso, deve-se comprovar que ambos agiram de forma conjunta.
Quando ocorre a responsabilidade solidária:
- má gestão comprovada;
- omissão que cause prejuízo;
- atuação conjunta negligente.
A administradora se isenta quando:
- atuou conforme contrato;
- seguiu orientações do síndico;
- documentou alertas e ações realizadas;
- cumpriu prazos e obrigações contratuais.
Quando a administradora pode ser processada?
As principais situações em que a administradora de condomínio pode ser processada são:
- erro na prestação de contas: inconsistências nos relatórios financeiros ou desvio de recursos.
- falha na comunicação que cause prejuízo: omissão de informações importantes.
- problemas trabalhistas: questões relacionadas a equipes contratadas.
- inadimplência não tratada: falta de monitoramento ou comunicação de casos de inadimplência conforme o contrato.
- negligência em manutenção emergencial: falha em acionar serviços de emergência ou comunicar problemas urgentes.
Em todos os casos, o contrato de prestação de serviço é a base para definir o que é ou não responsabilidade da administradora.
Como a administradora pode se proteger juridicamente e evitar judicialização?
As administradoras podem adotar medidas preventivas para evitar processos judiciais. As mais recomendadas são:
- ter um contrato de prestação de serviço claro, que especifica as responsabilidades de cada parte;
- A administradora deve arquivar todas as decisões e execuções, como atas de assembleias, ordens do síndico, comunicados enviados e recibos.
- utilizar software de gestão condominial, como sistemas como o Group Condomínios, para garantir que todos os registros fiquem acessíveis e protegidos na nuvem;
- estabelecer um canal oficial de atendimento, uma vez que a comunicação clara evita problemas e respalda juridicamente.
Essas práticas protegem todas as partes envolvidas e garantem uma gestão eficiente e transparente.
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- transparência na prestação de contas: pasta de prestação de contas digital, moderna e com mais de 20 modelos de relatórios detalhados.
- comunicação com moradores: integração com vários canais como WhatsApp, ligação automática, e-mail e outros para garantir comunicação rápida e eficaz.
Com essas funcionalidades, a administradora pode mostrar facilmente que cumpriu suas obrigações contratuais. Assim, fica protegida juridicamente e garante uma gestão mais eficiente.
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Perguntas frequentes sobre responsabilidade da administradora de condomínio
A responsabilidade da administradora de condomínio levanta muitas dúvidas. Veja a seguir as principais questões respondidas sobre o tema.
A administradora atua como suporte operacional do síndico para funções financeiras, administrativas e operacionais, conforme previsto no contrato de prestação de serviços.
A Lei 10.406/02 (Código Civil) define os deveres do síndico nos arts. 1.331 a 1.358. A responsabilidade da administradora é estabelecida pelo contrato com o condomínio e limitada pelas orientações do síndico.
A administradora só responde se houver negligência ou dolo comprovado. Eventos naturais, problemas estruturais sem omissão prévia e situações fora de suas obrigações contratuais não são de sua responsabilidade.
Deve-se revisar o contrato de prestação de serviços para ver se houve descumprimento de obrigações. Ter todos os documentos e registros é essencial.
