Quem nunca foi em uma agência bancária e foi surpreendido pelo caixa ou gerente do banco tentando lhe vender um Título de Capitalização? São tantos argumentos que há quem acaba adquirindo um e logo descobre que ele não é um investimento como haviam lhe dito, afinal, é corrigido apenas pela taxa referencial, logo, correção não é investimento.
Mas, você sabia que o Título de Capitalização, para aluguel, pode ser muito útil? Não? Nós vamos te explicar melhor!
Embora não muito comum, o Título de Capitalização para aluguel pode sim ser uma garantia locatícia. Continue a leitura e entenda como e por que.
O que é Título de Capitalização?
Antes de contratar você precisa primeiro saber o que é um Título de Capitalização.
O Título de Capitalização nada mais é do que um título de crédito ofertado e administrado por uma empresa, geralmente, uma Corretora de Seguros, no qual o objetivo é o acúmulo de capital (dinheiro) por um período determinado de tempo.
Além disso, sua característica também é que, durante a vigência do título, o contratante concorra a sorteios de prêmios em dinheiro.
Como funciona o Título de Capitalização para aluguel?
Na locação de imóveis, o Título de Capitalização continua com o mesmo conceito acima, porém a finalidade é a garantia da locação.
Quando o proprietário aluga um imóvel, ele precisa ter uma garantia de que o inquilino irá cumprir com sua parte do contrato de locação, isto é, pagar o aluguel e encargos em dia e conservar o imóvel.
Como há casos em que isso não acontece, por lei, o proprietário pode pedir uma garantia para minimizar esses riscos.
Entre as garantias permitidas pela lei de locação, há o Título de Capitalização.
Essa modalidade, apesar de ainda não ser muito conhecida, vem ganhando espaço e, segundo dados do Sicovi-SP, já é a quarta garantia mais utilizada.
O Título de Capitalização possui vantagens e desvantagens e deve ser avaliado caso a caso, porém, entre seus principais benefícios estão a agilidade na liberação do contrato e a possibilidade de ser transferido para outro imóvel, posteriormente.
Quais são os outros tipos de garantias locatícias?
O locador, segundo a Lei nº 8.245/91, pode exigir, em contrato, algum tipo de garantia para realizar o negócio. As mais comuns no mercado são:
- Fiador: uma terceira pessoa que se responsabiliza pelo pagamento, caso ele não ocorra pelo locatário;
- Caução: recurso que garante o recebimento das mensalidades e a cobertura de eventuais despesas com danos ao imóvel. Normalmente é feito em dinheiro, é equivalente a três meses de aluguel e é devolvido no fim do contrato, com correção;
- Seguro Fiança: apólice de seguro que, em caso de sinistro (não pagamento do aluguel), a seguradora repassa ao locatário os valores estabelecidos em contrato;
- E o Título de Capitalização, que estamos comentando ao longo deste conteúdo.
Qual o procedimento para contratação do Título de Capitalização no aluguel de imóveis?
Após o locatário visitar e escolher um imóvel, ele irá até a Imobiliária e/ou proprietário e irá manifestar seu interesse pelo imóvel. Iniciam-se os trâmites de documentação e, então, o locatário informa que deseja oferecer como garantia um Título de Capitalização para aluguel.
Nessa fase, o proprietário ou a imobiliária irão informar qual será o valor aceito do Título de Capitalização. Informado o valor e aprovado pelo inquilino, este irá até uma Corretora e fará a contratação do Título de Capitalização.
O Título de Capitalização ficará sob o direito do inquilino, afinal ele é quem irá pagar. Contudo, o proprietário ou imobiliária é quem terá poderes para autorizar ou não o saque do valor do título.
Ficando, então, o inquilino como “dono” do Título de Capitalização e o proprietário ou imobiliária como beneficiário do título durante a vigência deste.
Vale lembrar que o inquilino poderá resgatar o valor do título de capitalização de forma integral somente após o prazo de vigência. Se, ao final do contrato, o inquilino devolver o imóvel sem avarias e não inadimplente, então o valor integral poderá ser resgatado.
Caso o inquilino não faça o resgate, o título é renovado por igual período. Nesse caso, a tabela de desconto para resgate volta a contar a partir do mês de renovação até o próximo vencimento. Nesses casos, o mesmo título pode ser usado para renovar o contrato do aluguel ou em um novo imóvel.
Procedimento em caso de inadimplência
Como dito, o locatário é o detentor do Título de Capitalização, ficando o proprietário ou imobiliária como beneficiários e autorizados para efetuar o resgate do Título nos casos já mencionados.
Sendo assim, caso o inquilino não consiga evitar a inadimplência, o locador irá até a corretora e solicitará o resgate do valor correspondente à inadimplência.
Neste caso, o locatário não poderá tentar impedir o resgate, afinal ele autorizou por escrito e a garantia é justamente para esses casos.
Um detalhe importante é que o resgate só é integral após o prazo de vigência, semelhante aos Títulos de Capitalização comuns. Portanto, se o inquilino rescindir o contrato antecipadamente, ele terá direito a resgatar o título, porém não será integral, perderá uma boa parte, 10, 20 e até 30% do valor, dependerá da corretora.
O mesmo se aplica se o inquilino ficar inadimplente e o locador precisar efetuar o resgate para pagamento dos custos do aluguel, reparos ou até mesmo honorários para despejo.
Se a inadimplência ocorrer antes do término da vigência do título, para desgosto dos proprietários e imobiliárias, o resgate não será integral e haverá multa por resgatar antes da vigência.
Essa talvez seja uma desvantagem para ambos: inquilinos e proprietários.
Vantagens e desvantagens do Título de Capitalização
Vantagens
Muitas empresas e até mesmo pessoas físicas já têm Títulos de Capitalização comuns, aqueles contratados no banco com o gerente da conta. Muitos destes títulos vêm de “brinde” junto com um empréstimo ou seguro.
Portanto, na hora de alugar um imóvel, é possível resgatar esse Título de Capitalização comum e com o valor resgatado adquirir um novo Título de Capitalização para aluguel do imóvel. É claro que, para valer a pena, será necessário resgatar após o prazo de vigência.
Há também quem prefira fazer dessa modalidade uma garantia por receio de que, ao dar um caução em dinheiro este não seja devolvido ao findar a locação. Uma vez que, com o Título de Capitalização para aluguel, é bem mais difícil disso acontecer, visto que o dono do Título é o locatário e não o locador.
Uma das vantagens dessa garantia é receber seu dinheiro novamente, o que não acontece com o Seguro Fiança ou Seguro Caução. E também não precisar de um fiador.
Um ponto muito positivo para o locatário é que, para adquirir um Título de Capitalização não é necessário comprovar renda e existem sorteios de prêmios, em alguns casos, milionários.
Além disso, o título pode ser feito por terceiros, o que, em alguns casos, é interessante para os locatários aproveitarem as condições que já descrevemos acima.
As seguradoras também costumam oferecer assistência residencial gratuita, disponibilizando chaveiros, encanadores e outros prestadores de serviço, caso necessário.
Já para os locadores, outra grande vantagem é que algumas seguradoras possuem assessoria jurídica, que pode ser acionada em caso de ações de despejo.
Desvantagens
Embora muito prático, o Título de Capitalização para aluguel não é tão aceito e divulgado pelas imobiliárias e proprietários. O motivo é por conta do alto valor que é solicitado ao inquilino.
Quando contratado na locação o valor exigido pelo proprietário ou imobiliária é em média de 6 até 15 vezes o valor do aluguel. Portanto, se um aluguel for R$ 1.000 o Título de Capitalização, nos melhores dos cenários, será de R$ 6.000. Isso pode gerar um aumento entre 50 a 100% do valor total do aluguel.
Dessa forma, o pretendente acaba por fazer o caução em dinheiro que só pode ser por lei de até 3 vezes o valor do aluguel. Neste exemplo, o caução seria de R$ 3.000, devolvido e corrigido pela poupança. Aqui, o caução seria a melhor opção.
Por conta disso, muitas vezes, o Título de Capitalização para aluguel não é tão popular, pois o valor fica muito alto, mesmo o aluguel sendo baixo.
Em qual cenário é indicado o Título de Capitalização?
Neste ponto você deve estar se perguntando: “Ok, mas como saber se o Título de Capitalização é a melhor escolha pra mim?”
É preciso analisar com calma o cenário, as necessidades e condições para só depois, determinar qual a melhor opção.
Normalmente o Título de Capitalização é indicado para pessoas que não têm fiador, têm capital disponível (ou já possuem um título para este fim) e não desejam ter as despesas de contratar um seguro fiança.
Você também deve colocar na balança a velocidade que deseja ter o imóvel disponível, visto que o Título de Capitalização costuma acelerar a formalização do contrato. Em alguns casos, existem imobiliárias que liberam as chaves em menos de 24 horas após a aprovação do Título.
Ainda de acordo com o levantamento do Sicovi-SP, o Título de Capitalização tem sido muito utilizado em contratos de imóveis comerciais. Isso porque as empresas conseguem negociar melhor com as seguradoras.
Mitos do Título de Capitalização: Saiba mais
01- Se a garantia do aluguel for por Título de Capitalização é possível alugar um imóvel sem comprovar renda e com CPF restrito
Garantia é apenas um dos requisitos para alugar um imóvel, não é todo o processo.
Ao alugar um imóvel o inquilino deverá comprovar renda e muitas vezes não poderá ter restrição no CPF, mesmo oferecendo uma garantia, seja qual for. Há exceções? Há exceções, mas afirmações de que o Título de Capitalização isenta esses requisitos não é verdade.
02- Para alugar um imóvel o Título de Capitalização deve estar em nome do locatário
É como se essa pessoa fosse o fiador do inquilino, com a diferença de que ao invés de um imóvel como garantia temos o Título de Capitalização.
Após toda essa análise é possível perceber que há muito a se aprender sobre o Título de Capitalização para aluguel. Além disso, percebemos que é uma modalidade com muitas peculiaridades e talvez um pouco menos acessível que as outras.
Essa é apenas uma das várias modalidades disponíveis ao falarmos de aluguel. Fora isso, o tópico de locação de imóveis é extenso e vai muito além de como fazê-lo.
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