A vida em condomínio cresce ano após ano, e isso reforça a importância de entender claramente os direitos e deveres dos condôminos.
Com mais pessoas vivendo em estruturas coletivas, a convivência pacífica depende de regras bem definidas, da boa comunicação entre os moradores e da atuação firme da administradora de condomínios.
Mediar relações, orientar moradores e garantir que cada dever seja cumprido reduz conflitos internos, fortalece a organização do condomínio, o que ajuda a superar alguns dos principais desafios da gestão condominial.
Se a sua administradora deseja melhorar a qualidade da gestão, este guia ajudará a entender os pontos que garantem segurança e previsibilidade financeira. Continue a leitura e veja como aplicar esses conceitos.
Quais são os direitos e deveres dos condôminos?
Os direitos e deveres dos condôminos definem como cada morador pode usufruir da sua unidade e das áreas comuns, além das responsabilidades que garantem uma convivência equilibrada e respeitosa dentro do condomínio.
Esses pontos estão previstos no Código Civil e orientam toda a vida condominial.
A regulamentação aparece nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, que apresentam as regras sobre o uso das unidades, participação em assembleias, contribuição financeira e preservação das áreas comuns.
A partir dessa base legal, cada condomínio complementa seus próprios regulamentos internos, desde que não contrariem a legislação vigente.
Direitos dos condôminos
Antes de detalhar cada item, é importante compreender que esses direitos existem para garantir que todos possam usufruir da propriedade com autonomia, segurança e igualdade, sempre alinhados ao que diz o Código Civil.
A lei dita as regras de convivência na vida condominial, disciplinando ambas responsabilidades (condômino e condomínio), além das obrigações dos síndicos.
Os direitos dos condôminos estão disciplinados no artigo 1335 do código civil, senão vejamos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
i) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
ii) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
iii) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Apesar da leitura do artigo ser "auto explicativa" é importante entender as minúcias de cada um desses direitos.
Nesse sentido, podemos concluir que tal regulamentação jurídica tem apenas um objetivo: fazer com que o condomínio possa funcionar adequadamente, sendo fundamental entender seus direitos e deveres.
Usar, fruir e livremente dispor da unidade
Cada condômino tem o direito de utilizar sua unidade de forma plena, aproveitando todas as suas funcionalidades e tomando decisões sobre ela.
Isso inclui vender, alugar e modificar o interior da unidade, desde que as alterações não prejudiquem a estrutura do prédio nem atrapalhem outros moradores.
Em resumo, trata-se do direito onde o outro não pode realizar interferências ou proibições, como por exemplo, no caso de algumas convenções, realizarem as proibições de animais em condomínio.
Usar das partes comuns
O uso das partes comuns pode e deve ser feito, entretanto, é preciso ter o equilíbrio dos direitos entre os condôminos, de modo que nenhum acarrete prejuízo ao outro.
Para isso, é preciso manter a destinação da área comum e as normas de convivência.O que pode auxiliar nesse momento é sempre disciplinar através do regimento interno, as regras para a convivência em condomínios.
Votar nas assembleias
Parece simples que o condômino possa votar nas assembleias. Ocorre que há diversas discussões que possam envolver o tema, dentre elas:
- direito de voto: o locatário não poderá exercer o direito de voto, entretanto, poderá participar na qualidade de procurador do condômino.
- inadimplência e assembleias: o exercício de voto nas assembleias está condicionado à quitação dos débitos, ou seja, o inadimplente não pode exercer o direito de voto.
Deveres dos condomínios
Os deveres dos condôminos estão disciplinados no artigo 1336 do Código Civil, conforme vemos abaixo:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
i) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
ii) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
iii) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
iv) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Os deveres também são simples de serem compreendidos, porém se faz importante destrinchá-los um pouco mais.
Contribuir para as despesas
É dever do proprietário ou possuidor contribuir para as despesas do condomínio, lembrando que podem ser despesas ordinárias ou extraordinárias.
Observação: as despesas do condomínio são proporcionais às frações ideais, salvo disciplinado em contrário na convenção de condomínio. Isso significa que os condôminos podem se estabelecer de forma diferente.
Além disso, se nada estiver estabelecido na convenção, prevalece o cálculo baseado na fração ideal.
Sobre as obras e fachada
Ninguém poderá, em hipótese alguma, realizar obras que comprometam a segurança do edifício. Nesse sentido, é fundamental que o síndico exija do condômino a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Dica: o síndico deverá ainda providenciar seguro da edificação contra risco de incêndio ou destruição (total ou parcial). O seguro deverá ser realizado no prazo máximo de 120 dias a contar da concessão do habite-se.
Em relação à fachada, a mesma não poderá ser alterada pelo condômino, isso porque é considerada área comum.
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Destinação da edificação
A unidade deve ser utilizada conforme a finalidade definida na convenção e nas regras do condomínio.
Isso significa que imóveis residenciais precisam manter características de uso residencial, evitando atividades que causem incômodo, excesso de circulação ou conflito com a função original da edificação.
Direitos e deveres dos condôminos: caminhos para uma convivência mais harmoniosa
Quando cada morador conhece seus direitos e deveres, a convivência se torna mais clara e previsível.
Muitos conflitos surgem por desinformação, e é justamente por isso que a comunicação interna e a orientação da administradora são tão importantes.
Regras bem aplicadas fortalecem o senso de responsabilidade coletiva, evitam desgastes entre vizinhos e reduzem a necessidade de intervenções mais rígidas.
Administradoras que adotam boas práticas, processos padronizados e recursos tecnológicos conseguem controlar demandas com mais precisão, promover transparência e oferecer respostas rápidas aos moradores.
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Perguntas frequentes sobre direitos e deveres dos condôminos
Conheça as respostas para as dúvidas mais comuns sobre direitos e deveres dos condôminos e entenda como aplicar as regras no dia a dia.
O condomínio não pode restringir direitos garantidos por lei e também não pode impor regras que violem o direito de propriedade ou que contrariem o Código Civil.
A primeira etapa é buscar diálogo direto entre as partes. Caso não funcione, a administradora pode mediar a conversa com base no regimento interno.
Quando um morador descumpre regras, o condomínio pode aplicar advertências e multas previstas na convenção. Em casos de inadimplência, a cobrança judicial também pode ser necessária.
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