O que diz a lei sobre os direitos e deveres dos condôminos

Viver em condomínio não é algo tão simples, porém essa forma de vivência em sociedade vem crescendo consideravelmente nos grandes e pequenos centros urbanos. Tal motivo se dá frente a inúmeros benefícios, sendo o principal deles: a segurança.

Porém, para que a convivência nos condomínios seja pacífica, é fundamental que todos conheçam os direitos e deveres dos condôminos.

Dessa forma, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – o conteúdo abaixo para lhe auxiliar no entendimento do tema.

Vamos lá?

1. Direitos e deveres dos condôminos

Os direitos e deveres dos condôminos estão elencados no código civil nos artigos 1314 ao 1322, além dos artigo 1335 e 1336.

Portanto, a lei dita as regras de convivência na vida condominial, disciplinando ambas responsabilidades (condômino e condomínio), além das obrigações dos síndicos.

Nesse sentido, podemos concluir que tal regulamentação jurídica tem apenas um objetivo: fazer com que o condomínio possa funcionar adequadamente, sendo fundamental entender seus direitos e deveres.

1.1 Direitos

Os direitos dos condôminos estão disciplinados no artigo 1335 do código civil, senão vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

i) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

ii) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

iii) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Apesar da leitura do artigo ser "auto explicativa" é importante entender as minúcias de cada um desses direitos.

1.1.1 Usar, fruir e livremente dispor

Segundo Nelson Rosenvald, esse direito " é o conjunto e prerrogativas sobre a unidade autônoma". Ou seja, trata-se do poder do proprietário de fazer a utilização de imediato do bem, podendo exercer sobre ele todo e qualquer direito inerente a usar, fruir e dispor.

Trata-se do direito onde o outro não pode realizar interferências ou proibições, como por exemplo, no caso de algumas convenções , realizarem as proibições de animais em condomínio.

1.1.2 Usar das partes comuns

O uso das partes comuns pode e deve ser feito, entretanto, é preciso ter o equilíbrio entre os condôminos, de modo que nenhum acarrete prejuízo ao outro. Para isso, é preciso manter a destinação da área comum e as normas de convivência.

O que pode auxiliar nesse momento é sempre disciplinar  através do regimento interno, as Regras para a convivência em condomínios.

1.1.3 Votar nas assembleias

Parece simples que o condômino possa votar nas assembleias. Ocorre que há diversas discussões que possam envolver o tema, dentre elas:

a) Direito de voto:  O possuidor direto não poderá exercer o direito de voto, entretanto, poderá participar na qualidade de procurador do condômino.

b) Inadimplência e assembleias: O exercício de voto nas assembléia está condicionado a quitação dos débitos, ou seja, o inadimplente não pode exercer o direito de voto.

O que diz a lei sobre os direitos e deveres dos condôminos

1.2 Deveres

Os deveres dos condôminos estão disciplinados no artigo 1336 do Código Civil, conforme vemos abaixo:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

i) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

ii) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

iii) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

iv) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Os deveres também são simples de serem compreendidos, porém se faz importante destrincha-los um pouco mais.

1.2.1 Contribuir para as despesas

É dever do proprietário ou possuidor contribuir para as despesas do condomínio, lembrando que podem ser despesas ordinárias ou extraordinárias.

Observação: As despesas do condomínio são proporcionais às frações ideais, salvo disciplinado em contrário na convenção de condomínio. Isso significa que os condôminos podem estabelecer de forma diferente. Além disso, se nada estiver estabelecido na convenção, prevalece o cálculo baseado na fração ideal.

1.2.2 Sobre as obras e fachada

Ninguém poderá em hipótese alguma, realizar obras que comprometam a segurança do edifício. Nesse sentido, é fundamental que o síndico exija do condômino a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Dica: O síndico deverá ainda providenciar seguro da edificação contra risco de incêndio ou destruição (total ou parcial). O seguro deverá ser realizado no prazo máximo de 120 dias a contar da concessão do habite-se.

Em relação a fachada, a mesma não poderá ser alterada pelo condômino, isso porque  é considerada área comum.

1.2.3 Destinação da edificação

É dever dos condôminos dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Entretanto, segundo Nelson Rosenvald, "à luz do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao abuso do direito, o ordenamento jurídico excepcionalmente poderá preservar determinadas situações jurídicas de desvio de finalidade por parte dos condôminos quando a mutação da destinação se dá por longo período, sem que o condomínio se manifeste no sentido de coibir a atividade".

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