As crises econômicas dos últimos tempos acabaram por reduzir consideravelmente o número de famílias brasileiras que possuem a tão sonhada casa própria. Diante dessa realidade, mais de 800.000 (oitocentos mil) brasileiros moram de aluguel.
Para tanto, é necessário formalizar um contrato de locação junto ao proprietário do imóvel. O presente contrato pode ser formalizado por tempo determinado ou por tempo indeterminado, a depender da vontade e da negociação realizada entre as partes.
Frente a lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações), o contrato de aluguel residencial, em regra, não pode ser firmado por tempo inferior ao de 30 (trinta) meses. Já quanto ao contrato de aluguel comercial não há qualquer restrição de tempo.
De qualquer forma, quando o contrato de locação é assinado por um tempo determinado, caso as partes envolvidas decidam por continuar o contrato de locação, torna-se necessário protocolizar sua renovação.
A presente negociação pode ser delicada a depender das expectativas, objetivos e cuidados adotados pelo locador e/ou pelo locatário. Dito isso, o consultor imobiliário deve redobrar a atenção a fim de proporcionar para ambas as partes um processo de renovação de contrato de aluguel tranquilo, seguro e consensual. Dessa forma, o conteúdo abaixo irá explicar todos os pontos de atenção e cuidados relacionados a renovação do contrato de aluguel. Vamos lá?
1. Como funciona a renovação do contrato de aluguel?
Como dito acima, um contrato de aluguel residencial deve possuir um prazo determinado de pelo menos 30 (trinta) meses. Findado esse prazo é necessário providenciar sua renovação. O locador e o locatário vão alinhar em conjunto todas e quaisquer alterações no presente instrumento firmado no passado.
Nesse momento existe a possibilidade de se alterar eventuais valores, índices, prazos, obrigações, responsabilidades, entre muitas outras condições entre ambas as partes. A alteração, negociação e concordância costuma ser simples, mas deve ser realizada com cuidado e atenção.
Quando da renovação dos valores, os índices e os novos prazos que serão aplicados as cláusulas contratuais costumam ser os principais pontos abordados.
2. Como funciona a renovação automática do contrato de aluguel?
O contrato de aluguel também pode ser renovado de maneira automática, mas para que isso seja possível as partes devem alinhar a presente informação no momento da assinatura do contrato de aluguel.
O contrato de aluguel original deve conter uma cláusula na qual especifica de maneira detalhada que após findado o período do contrato o mesmo será renovado automaticamente por igual período ou por tempo indeterminado.
Em outro norte, desde que o locatário não manifeste interesse em rescindir o contrato de aluguel a lei sob o nº 8.245/91 (lei do inquilinato ou lei das locações) dispõe que a renovação automática poderá ocorrer por igual período, desde que não seja alinhada formalização diversa entre as partes.
3. Como ficam os fiadores quando o contrato de aluguel é renovado?
Quando acontece a renovação do contrato de aluguel é desnecessária a alteração dos fiadores formalizados no passado. O papel de garantidor exercido pelo fiador é rescindido apenas quando da solicitação do mesmo ou da solicitação de rescisão do contrato de aluguel por parte do locador ou do locatário.
O seguro caução também não requer qualquer alteração e/ou renovação, mas o seguro-fiança sim. Frente às condições do seguro-fiança, sua apólice deve ser renovada junto à seguradora sempre que o contrato de aluguel estiver vencendo.
4. Quais os principais direitos e deveres do locador e locatário quando o contrato de aluguel é renovado?
Frente às cláusulas do contrato de aluguel é necessário observar os direitos e os deveres do locador e do locatário, para proporcionar maior segurança e confiabilidade ao negócio.
Para tanto, é essencial providenciar uma negociação e uma redação clara quanto aos itens, minimizando os riscos de se ocorrer desentendimentos em um momento futuro. Dito isso, observa-se como pontos primordiais:
- Valores – Os valores mensais de aluguel não podem superar o praticado no mercado imobiliário e devem ser negociados entre as partes a fim de se atender às expectativas, necessidades e realidades de ambas as partes;
- Taxas – Os valores diretamente relacionados às taxas – condomínio, seguro, imposto, entre outros – podem ser renegociados, transferidos e modificados entre as partes; e
- Reajustes – O índice IGP-M é utilizado como parâmetro pelo mercado imobiliário como um todo e, por essa razão, é necessária negociação quanto a porcentagem de reajuste que será aplicada aos valores mensais de aluguel.
5. Quais os principais cuidados quando da renovação do contrato de aluguel?
As partes devem realizar uma leitura minuciosa de todo o conteúdo do contrato de aluguel que será firmado e, para tanto, se faz de extrema importância tomar os cuidados elencados abaixo.
- Quais os valores ajustados quanto aos aluguéis, taxas e/ou impostos e qual será o índice eventualmente aplicado;
- Quais as situações em que podem ser aplicadas penalidades e/ou multas;
- Qual o prazo mínimo de duração do contrato de aluguel; e
- Qual a garantia contratual e quais as são particularidades em relação ao fiador, caução e/ou seguro-fiança.
Por fim, é necessária a conferência e arquivamento de toda a documentação aplicável à renovação do contrato de aluguel. Quando surgirem dúvidas, revisite a presente documentação a fim de esclarecer eventuais dúvidas e/ou confirmar eventuais informações.
Um contrato de aluguel bem redigido no momento de sua renovação acaba por minimizar problemas futuros entre o locador e o locatário, proporcionando uma relação tranquila para os mesmos e até mesmo para a atuação do consultor imobiliário.
Além do que foi falado, renovar contrato também signifca reajustar o valor da locação. Sendo assim, separamos no banner abaixo um artigo com tudo o que você precisa saber sobre como reajustar o aluguel.
