Conhecer os principais termos condominiais deve ser uma prioridade de síndicos e administradoras. Afinal, esses termos se referem a conceitos vitais para a gestão de condomínios, e é importante que tanto os moradores quanto o síndico e a administradora estejam alinhados para evitar conflitos e garantir conformidade legal.
Muitas vezes há, por parte dos gestores, um amplo conhecimento sobre o lado prático, como a realização de assembleias, convenção e regimento interno, entretanto, o embasamento teórico sobre conceitos e termos condominiais passam despercebidos.
Neste artigo, você encontrará um guia prático para compreender os principais conceitos, normas e expressões usadas na gestão condominial. Acompanhe!
Conceitos condominiais
Conheça a seguir os principais termos básicos usados no dia a dia da gestão condominial.
O que é condomínio?
Condomínio é uma forma de propriedade compartilhada, prevista no Código Civil brasileiro, em que duas ou mais pessoas exercem direitos iguais sobre um mesmo bem imóvel.
O imóvel em questão é dividido em unidades autônomas privativas, como apartamentos, e áreas comuns, como elevadores, salão de festas e playground, com cada condômino detendo uma fração ideal proporcional à sua unidade.
Essa estrutura, conhecida como condomínio edilício, é formalizada pela instituição via registro da convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, que estabelece regras de convivência, administração e rateio de despesas comuns.
O direito de propriedade tem como ponto característico a exclusividade, segundo o artigo 1231 do Código Civil: a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Entretanto, é plenamente possível mais de um titular no exercício de propriedade, que chamamos de condomínio ou copropriedade. Por isso, temos no ordenamento jurídico brasileiro o condomínio geral e o condomínio edilício.
O que é uma convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é um documento registrado em cartório que estabelece regras de convivência, administração, direitos e deveres, complementando o Código Civil. É como se fosse o estatuto do condomínio, pois é onde as normas previstas estão reunidas.
É importante não confundir a convenção com o regimento interno: enquanto a primeira estabelece as regras estruturais do condomínio, o regimento interno é um complemento que se refere às rotinas condominiais, focado em normas de convivência cotidianas.
Assim, a convenção prevalece sobre o regimento interno em caso de conflito, funcionando como uma espécie de "constituição" do condomínio, enquanto o regimento é mais flexível e operacional para o dia a dia.
O que é condomínio edilício?
O condomínio edilício é uma edificação composta de partes sujeitas a propriedade exclusiva e propriedade comum, que serão utilizadas, em conjunto, pelos condôminos, salvo quando ocorrer alguma das hipóteses previstas na legislação.
De acordo com o doutrinador Anderson Schreiber, o condomínio edilício abrange, assim, um condomínio forçado das partes comuns, que o próprio Código Civil enumera a título exemplificativo: solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, entre outras partes (art. 1331, § 2º).
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Exceção feita aos abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Cabe explicar que fração ideal é a parte proporcional e inseparável que cada unidade autônoma detém sobre o terreno e as áreas comuns do condomínio, expressa em percentual ou fração decimal na convenção de condomínio e na matrícula do imóvel.
Já o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos.
Outros termos condominiais importantes
A seguir, apresentaremos alguns outros termos que não são exatamente conceitos, mas que estão presentes no cotidiano de administradoras e síndicos.
Relações nos condomínios
Há dois feixes de relações no condomínio: as relações internas ou intracondominiais e as relações externas ou extracondominiais.
Segundo Anderson Schreiber, nas relações internas, os direitos e deveres de cada condômino são exercidos em consonância com a sua fração ideal sobre o bem comum, dividindo-se, por exemplo, as despesas e frutos da coisa proporcionalmente à respectiva quota condominial.
Já nas relações externas, de acordo com Schreiber, qualquer condômino se apresenta como proprietário integralmente e independentemente de sua respectiva fração ideal.
Isso está diretamente relacionado aos direitos e deveres dos condôminos, do síndico e da administradora, e é importante compreender corretamente esses termos condominiais para uma convivência equilibrada e decisões mais conscientes em assembleia.
Veja mais dos nossos conteúdos:
Natureza jurídica do condomínio
O condomínio edilício tem natureza jurídica única e híbrida: não é pessoa jurídica plena como uma empresa, mas uma copropriedade coletiva onde cada condômino tem direito exclusivo sobre sua unidade privativa e fração ideal das áreas comuns, sem patrimônio autônomo separado.
Regulado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, o condomínio surge por ato registrado em cartório, criando obrigações solidárias entre condôminos para despesas comuns e permitindo que o síndico represente o grupo em juízo ou fiscalmente.
Essa estrutura impõe decisões por assembleias com quóruns específicos, rateio proporcional de custos e responsabilidades coletivas por débitos, priorizando a convivência harmônica via convenção e regimento interno, com prevalência da lei civil sobre vontades individuais.
Há algum tempo, as pessoas viam o condomínio como inconveniente, pois ele gerava inúmeros conflitos entre os condôminos.
Inclusive, uma curiosidade: segundo Schreiber,
“o instituto conhecido pelos romanos como mater rixarum (mãe de rixas) já foi jocosamente chamado de condemônio, em alusão ao pandemônio que causa entre os coproprietários, envolvidos em infinitos debates acerca do uso da coisa, dos limites de atuação de cada um, da divisão de despesas empregadas na manutenção do bem e de tantas outras questões tormentosas que o compartilhamento da propriedade suscita”.
Mas não precisa ser sempre assim. Com entendimento sobre as regras previstas na convenção do condomínio e no regimento interno, a convivência pode, sim, ser pacífica e agradável.
É interessante o entendimento de Ebert Chamoun:
“a diversidade de teorias não traz utilidade à figura do condomínio, bastando compreendê-lo como a participação numa propriedade de vários titulares, de tal modo que ostenta a mesma natureza jurídica do domínio, da propriedade”..
Tipos de condomínio
Existem dois gêneros de condomínio.
Um deles é o condomínio geral ou ordinário, que se divide em:
- condomínio voluntário, que deriva do acordo de vontades entre os condôminos;
- condomínio necessário, que decorre de imposição legal, como no caso de paredes, cercas, muros e valas entre terrenos vizinhos.
Outro é o condomínio edilício, tradicionalmente chamado condomínio horizontal ou de apartamentos que se divide em três espécies:
- condomínio edilício tradicional;
- condomínio de lotes;
- condomínio urbano simples.
Temos ainda a multipropriedade, caracterizada pelo fracionamento temporal da propriedade exclusiva sobre um mesmo bem.
Importante: a multipropriedade pode ocorrer tanto em condomínios voluntários como em condomínios edilícios.
Termos condominiais como base para uma gestão eficiente
Conforme buscamos deixar claro neste artigo, compreender os termos condominiais é essencial para síndicos e administradoras, pois ajuda a fundamentar decisões mais seguras, a tornar a comunicação mais clara e a reduzir os conflitos.
A tecnologia ajuda síndicos e administradoras a organizar normas, documentos, assembleias e informações em um ambiente digital centralizado, facilitando ainda mais a gestão. Quer saber como? Então conheça o Group Condomínios e suas funcionalidades!
Perguntas frequentes sobre termos condominiais
Ficou com mais alguma dúvida? Então verifique se ela está respondida abaixo!
A convenção é o estatuto do condomínio e trata de regras estruturais, enquanto o regimento interno trata de regras de convivência gerais relacionadas ao dia a dia do condomínio.
Na convenção de condomínio e no regimento interno, documentos obrigatórios acessíveis via administradora, cartório de registro de imóveis ou atas de assembleias.
Porque cria uma linguagem comum entre moradores, síndicos e administradoras, reduzindo mal-entendidos em assembleias, notificações e rateios de despesas.
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, renovável.
O artigo 1.356 do Código Civil prevê que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
