Contratar e manter o seguro condominial em dia é uma das responsabilidades mais importantes da gestão de condomínios.
Obrigatório por lei, ele protege o patrimônio coletivo contra riscos como incêndios, desastres naturais e outros danos estruturais que podem comprometer a segurança dos moradores e a operação do condomínio.
Porém, para administradoras que lidam com dezenas de condomínios e síndicos que acumulam múltiplas funções, é comum surgirem dúvidas: o que é obrigatório por lei? Quais coberturas são recomendadas? Como calcular o valor ideal da apólice? E como evitar falhas na renovação?
Por isso, reunimos, neste conteúdo, tudo que você precisa saber sobre o seguro condominial, desde a base legal até os critérios de contratação e boas práticas para contratar e manter a proteção ativa.
Boa leitura!
O que é seguro condominial e para que serve?
O seguro condominial, também conhecido como seguro predial, é um tipo de apólice de seguro que cobre danos estruturais ao condomínio e protege o patrimônio coletivo.
Ele é aplicado às áreas comuns e à estrutura física do imóvel, garantindo cobertura financeira para reparos, protegendo o patrimônio coletivo e proporcionando segurança financeira em caso de sinistros graves.
Assista ao vídeo e entenda rapidamente a importância do seguro condominial:
Qual a diferença entre seguro condominial e seguro residencial?
Essa é uma dúvida comum, e a distinção é simples: a principal diferença está na área de cobertura e na obrigatoriedade legal.
O seguro condominial (ou predial) é contratado pelo condomínio e protege a estrutura e as áreas comuns. Já o seguro residencial é contratado pelo morador e protege a unidade privativa e seus bens.
Critério Seguro condominial (predial) Seguro residencial (unidade) Área que protege Estrutura física, áreas comuns, instalações elétricas e hidráulicas. Móveis, eletrodomésticos, objetos pessoais e reformas internas da unidade. Quem contrata Condomínio (síndico ou administradora). Morador (proprietário ou inquilino). Obrigatoriedade Obrigatório por lei (Código Civil). Não obrigatório (salvo exigência do contrato de aluguel ou financiamento). Função Proteção estrutural do patrimônio coletivo e segurança financeira. Proteção dos bens privados do morador.
O seguro condominial é obrigatório?
Sim. O seguro condominial é obrigatório por lei. O Código Civil o estabelece como um dever legal do síndico.
Conforme o artigo 1.346 do Código Civil,
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
A legislação não especifica valores mínimos ou empresas seguradoras, mas obriga a contratação de um seguro que cubra danos que possam comprometer a integridade da edificação.
Além disso, a Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) também dispõe sobre o seguro condominial. Embora seja antiga, a lei ainda é válida em tudo que não contradiz o Código Civil.
Portanto, vale destacar o artigo 13 desse dispositivo legal, que diz que:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
O Código Civil também dispõe sobre a responsabilidade pelo seguro do condomínio. Essa informação está presente no artigo 1.348, inciso IX, que informa que é responsabilidade do síndico realizar o seguro da edificação.
Na maioria dos casos, a administradora atua como apoio essencial nesse processo, oferecendo suporte na cotação, na gestão de prazos, na escolha da corretora e na organização dos documentos necessários.
Vale ressaltar que, caso o seguro do condomínio não esteja em ordem, o síndico pode sofrer penalidades e ser responsabilizado — inclusive no âmbito criminal, em caso de sinistro em que fique comprovada negligência na
O que o seguro condominial cobre?
Todo seguro condominial é estruturado em duas partes essenciais: a cobertura básica obrigatória, exigida por lei, e as coberturas adicionais recomendadas (que ampliam a proteção do patrimônio coletivo).
Coberturas obrigatórias no seguro condominial
Por lei, o seguro contratado para resguardar o condomínio deve cobrir apenas as ocorrências de incêndio e destruição, incluindo explosões e quedas de raio que atinjam a estrutura da edificação.
Esse tipo de sinistro, ainda que raro, pode causar prejuízos totais à edificação, exigindo reconstrução parcial ou completa. Até mesmo por isso, o valor mínimo da apólice deve ser suficiente para reconstruir a edificação em caso de perda total.
Mesmo em condomínios novos e com sistemas de prevenção, essa cobertura é inegociável e deve constar em qualquer apólice.
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Coberturas adicionais recomendadas
Além da cobertura básica obrigatória, as administradoras de condomínio e síndicos podem optar por incluir coberturas extras para ampliar a proteção do condomínio.
Podem ser incluídas na apólice coberturas contra:
- roubos e furtos;
- desastres naturais;
- quedas de raios e vendavais;
- falhas e danos elétricos;
- impacto de veículos;
- quebra de vidros;
- responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio;
- despesas com desentulho e contenção de danos; entre outras.
Embora não sejam obrigatórias, essas coberturas agregam valor à apólice e evitam desembolsos inesperados, que podem afetar todo o condomínio.
Como escolher as coberturas certas para cada perfil de condomínio?
Nem sempre o seguro mais caro é o mais completo, e nem sempre o mais barato é o mais econômico. É importante que o condomínio avalie realmente o que é necessário — afinal, como já mencionamos, um investimento em coberturas extra pode significar economia no caso de problemas futuros.
Nesse sentido, para escolher as coberturas ideais, o condomínio precisa considerar alguns critérios, como:
- o tipo de condomínio (residencial, comercial, misto);
- a idade da construção e os materiais construtivos utilizados;
- a presença de equipamentos de risco (como quadras, elevadores, piscina, sauna);
- a localização geográfica e o histórico de sinistros na região.
Nesse contexto, uma boa corretora de seguros pode orientar a análise, evitando que o condomínio fique desprotegido ou acabe pagando por coberturas que não fazem sentido.
Quanto custa um seguro condominial?
Não existe um valor fixo ou tabela padrão. O preço da apólice é definido por meio de uma análise técnica feita pela seguradora, que leva em conta diversos fatores para precificar a proteção necessária.
Por isso, administradoras e síndicos devem estar atentos a esses critérios para contratar um seguro coerente com a realidade do condomínio — evitando tanto a subvalorização quanto a contratação excessiva.
Entretanto, é possível afirmar que, normalmente, o valor do seguro do condomínio representa cerca de 2% a 10% das despesas ordinárias anuais.
Leia também: Despesas Ordinárias e Extraordinárias em um condomínio: entenda as diferenças
Cálculo da apólice
O principal parâmetro utilizado para calcular o valor da apólice é o custo de reconstrução da edificação, ou seja, quanto custaria reconstruir o prédio em caso de perda total, sem considerar o valor do terreno.
Porém, para fazer o cálculo total, a seguradora leva em conta diferentes critérios, como:
- área construída total do condomínio;
- altura e número de pavimentos;
- localização geográfica;
- histórico de sinistros anteriores na edificação.
Além desses, o cálculo final da apólice também pode considerar a franquia, o prazo da cobertura e o perfil do condomínio.
Limites de indenização e franquias no seguro condominial
Para entender o valor real da proteção contratada, é fundamental conhecer dois conceitos: o limite de indenização e a franquia do seguro condomínio.
- limite de Indenização: é o valor máximo de cobertura que a seguradora pagará por um evento ou sinistro. Ele pode ser definido por cobertura (ex: R$ 50 mil para danos elétricos) ou como um limite agregado para todas as coberturas em um determinado período;
- franquia: é a parte do prejuízo que o condomínio paga em caso de acionamento do seguro. A franquia pode ser fixa (um valor pré-determinado) ou percentual (uma porcentagem do prejuízo total).
Por exemplo, se o limite de indenização for R$ 100 mil e a franquia for R$ 5 mil, e o dano total for de R$ 20 mil, a seguradora pagará R$ 15 mil (R$ 20 mil - R$ 5 mil da franquia). A franquia é um fator crucial que impacta o custo final do seguro e a viabilidade de acionamento pelo condomínio.
Quantas vezes o seguro pode ser acionado?
De modo geral, o seguro pode ser acionado quantas vezes forem necessárias. No entanto, há limites de indenização definidos em contrato, que variam de acordo com o tipo de cobertura contratada, o valor da franquia aplicável e a frequência de acionamentos.
Além disso, a repetição de ocorrências pode influenciar negativamente nas condições de renovação e na aceitação futura por parte das seguradoras.
O que fazer em caso de sinistro no condomínio?
Em caso de um sinistro (evento que causa dano e que o seguro deve cobrir), a agilidade e a documentação correta são cruciais para o acionamento do seguro e o recebimento da cobertura indenizatória.
Siga este checklist prático:
- garantir a segurança dos moradores: acione o atendimento emergencial (Bombeiros, Samu) e isole a área afetada;
- registrar evidências: tire fotos e vídeos dos danos imediatamente, antes de qualquer reparo emergencial;
- comunicar síndico e administradora: o síndico e a administradora devem ser notificados imediatamente para iniciar o processo;
- notificar seguradora: a comunicação à seguradora deve ser feita o mais rápido possível, fornecendo a data e a descrição do ocorrido;
- enviar documentação: reúna os documentos básicos (apólice, CNPJ, comprovantes) e relatórios de danos;
- acompanhar vistoria: a seguradora fará uma vistoria para avaliar os danos. O síndico ou a administradora deve acompanhar e fornecer todos os detalhes necessários.
Quem paga o seguro do condomínio?
O valor do seguro está incluído nas despesas ordinárias do condomínio, ou seja, é dividido entre os condôminos, incluso na taxa condominial mensal.
No caso de unidade alugada, a Lei do Inquilinato dispõe que a despesa recai para o locatário, ou inquilino, assim como as demais despesas ordinárias do condomínio.
Nesse contexto, o papel da administradora é lançar o valor no orçamento, acompanhar os vencimentos e garantir que o seguro esteja sempre em dia, evitando riscos jurídicos e financeiros para o condomínio.
Como contratar o seguro condominial com segurança
Além de ser obrigatória, a contratação do seguro condominial é uma decisão que impacta diretamente a proteção do patrimônio, o orçamento do condomínio e a confiança na gestão.
Por isso, é essencial seguir um processo estruturado e ter atenção à documentação, aos critérios técnicos e à escolha da corretora.
O que é preciso para contratar o seguro condominial?
Além dos dados exigidos para o cálculo da apólice, é importante que o responsável pela contratação — síndico ou administradora — apresente uma série de documentos do condomínio, como:
- AVCB em dia;
- CNPJ do condomínio;
- Convenção;
- última ata de eleição do síndico;
- balancetes ou comprovantes de despesas;
- aprovação em assembleia (embora não seja obrigatória).
Vale ressaltar, porém, que uma corretora especializada será a melhor fonte para informar os documentos necessários e identificar a seguradora mais adequada e a cobertura ideal para a contratação.
Leia também: Tudo sobre a vistoria do corpo de bombeiros em condomínios
Erros comuns na contratação e como evitá-los
Mesmo com a obrigatoriedade legal, é comum que síndicos e administradoras cometam equívocos que podem comprometer a cobertura em caso de sinistro.
Veja, a seguir, alguns dos erros mais comuns:
- escolher apólices baseadas apenas no preço, sem considerar as coberturas reais;
- deixar de revisar cláusulas e exclusões importantes do contrato;
- contratar coberturas em duplicidade, especialmente quando há seguro residencial nas unidades;
- renovar automaticamente sem reavaliar a realidade do prédio, como reformas, mudanças de uso ou aumento de risco.
O ideal é contar com uma análise técnica consultiva, que vai além da emissão da apólice, oferecendo suporte na interpretação das cláusulas, atualização dos dados e recomendação das coberturas mais compatíveis com o perfil do condomínio.
Como funciona a cotação com corretoras especializadas
O síndico pode contratar o seguro predial diretamente com as seguradoras. Porém, o mercado recomenda que condomínios de médio e grande porte busquem o apoio de corretoras especializadas no segmento condominial.
Essas corretoras já entendem as particularidades desse tipo de seguro e atuam de forma mais estratégica, auxiliando com comparação entre diferentes seguradoras, negociação de preços e condições exclusivas para administradoras parceiras e gestão da apólice.
Corretoras que operam com modelos digitais oferecem ainda mais agilidade no processo: cotações por WhatsApp, envio de documentos online, assinatura eletrônica de termos e acompanhamento em tempo real.
Administradoras que centralizam essa contratação para toda a carteira ganham em eficiência e organização — e, em alguns casos, podem até estruturar parcerias estratégicas com corretoras que atuam nesse modelo.
Renovação: como manter o seguro em dia?
A renovação do seguro condominial costuma acontecer anualmente. Mas, mesmo sendo uma tarefa recorrente, pode gerar dúvidas e esquecimentos.
O prazo para renovação está diretamente ligado ao vencimento da apólice. Por isso, atrasos nesse processo podem deixar o condomínio desprotegido, além de expor o síndico e a administradora a riscos legais.
Além disso, mudanças no uso do imóvel, reformas ou alteração no valor de reconstrução do prédio devem ser consideradas no momento da renovação. Afinal, é comum que condomínios cometam o erro de renovar no modo automático, sem reavaliar se o seguro ainda está adequado à realidade atual do condomínio.
Já para administradoras, uma boa prática é integrar o controle dos vencimentos ao sistema de gestão do condomínio, de modo a criar alertas com antecedência e, assim, apoiar o síndico na coleta de documentos, solicitação de propostas e assinatura da nova apólice.
Seguro condominial como diferencial da administradora
Além de uma obrigação legal, o seguro predial é uma ferramenta estratégica para a gestão profissional de condomínios.
Quando a administradora oferece orientação consultiva para os síndicos, organiza as cotações e garante a contratação adequada, ela transmite segurança e valoriza sua atuação diante do síndico e dos condôminos.
Para garantir essa gestão digital de riscos e essa transparência na gestão, a tecnologia é fundamental. O Group Condomínios auxilia sua administradora a:
- garantir mais produtividade e eficiência nas rotinas administrativas (como alertas de vencimento do seguro e organização da documentação);
- comunicar-se rapidamente com prestadores de serviço e condôminos;
- registrar digitalmente todas as ocorrências.
Dessa forma, a administradora se posiciona como uma consultora de gestão de riscos, e não apenas como prestadora de serviços, fortalecendo a confiança dos clientes. Isso transforma o seguro em um diferencial competitivo no mercado de tecnologia para condomínios.
Conheça as funcionalidades do Group Condomínios e otimize a gestão do seguro predial em sua carteira.
Perguntas frequentes sobre seguro condominial
Para auxiliar síndicos e administradoras a tomar decisões rápidas e seguras, reunimos as respostas para as dúvidas mais comuns sobre o seguro obrigatório e suas coberturas adicionais no ambiente condominial.
Não cobre automaticamente. É necessário contratar a Responsabilidade Civil Garagista como cobertura adicional. Ela indeniza danos acidentais a veículos que estejam sob a guarda do condomínio.
A principal é a responsabilidade civil e criminal do síndico, que descumpre um dever legal. Em caso de sinistro, o síndico pode ser responsabilizado por negligência, e o condomínio está sujeito a multas.
Compare o limite máximo de indenização (que deve cobrir a reconstrução) e as franquias por cobertura. Não se baseie apenas no preço; avalie as coberturas adicionais essenciais e solicite uma análise técnica.
