Quando se fala em gestão de condomínios, podem surgir várias dúvidas sobre o síndico profissional e a administradora: qual é a função de cada um? Quais as diferenças? São a mesma coisa?
Tanto a administradora quanto o síndico profissional devem ser contratados após aprovação em assembleia, e ambos fazem parte da administração do condomínio. No entanto, suas funções são, sim, diferentes.
Continue lendo para entender melhor essas diferenças.
Gestão de condomínios
Antes de mais nada, precisamos falar um pouco sobre a gestão de condomínios. Afinal, gerir um condomínio é um desafio e tanto. Esse trabalho envolve diversas tarefas em diferentes áreas. Podemos falar, como exemplo:
- Gestão financeira;
- Prestação de contas;
- Realização de assembleias;
- Mediação de conflitos;
- Conservação do empreendimento;
- Manutenções e limpeza;
- Controle de inadimplência;
- Representação legal do condomínio;
- Gestão de recursos humanos;
- Gestão de obras e reformas;
- Entrega de obrigações fiscais e tributárias;
- Gestão operacional;
- Segurança do condomínio;
- Gestão de compras e estoque;
- Gestão de documentos;
- Arrecadação da cota condominial;
- Fazer cumprir a legislação;
- Aplicação e cobrança de multas;
- Contratação de seguros;
- Controle do CNPJ do condomínio;
- Gestão de contratos de prestação de serviços;
E muito mais.
Saiba mais sobre administração de condomínios e as atribuições dos envolvidos:
Resumindo, a administração de condomínios não é uma tarefa simples. Pelo contrário, são diversas as demandas, ainda mais quando se leva em conta a complexidade e os desdobramentos de cada uma delas.
Para lidar com essa complexidade, muitos condomínios optam por dividir as responsabilidades entre um síndico profissional e uma administradora de condomínio. Essa divisão de funções permite uma abordagem mais eficiente e especializada para lidar com as diversas demandas que surgem na administração de um condomínio.
Desse modo, na próxima seção vamos nos aprofundar na função do síndico profissional e entender como ela se diferencia da administradora de condomínios.
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Síndico profissional
Em primeiro lugar, podemos definir que o síndico profissional é uma pessoa externa ao condomínio, um prestador de serviços que é contratado para fazer a função de síndico do condomínio. Existem, inclusive, diversos cursos no mercado que certificam alguém para ser síndico profissional de um condomínio, como a Formação de Síndicos Profissionais da Group Educa.
Nesse sentido, o Código Civil define que as atribuições do síndico são:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Da mesma forma, estas são as atribuições do síndico profissional.
Em outras palavras, as funções do síndico são mais focadas na gestão, representação legal e conservação do empreendimento.
Para fazer a contratação de um síndico profissional, a escolha é feita por meio de eleição em assembleia, da mesma forma que um síndico morador seria eleito. Nessa assembleia se definem o período da prestação de serviços, o horário de trabalho, quais serão as atribuições desse profissional e qual será a remuneração.
A presença do síndico é obrigatória em um condomínio, mas, para além disso, é fundamental para a harmonia na vida condominial.
No entanto, sabemos que é impossível que um único profissional seja especialista nas mais diversas áreas que envolvem a gestão de um condomínio, principalmente pensando no volume de atribuições legais, trabalhistas, tributárias e administrativas que um condomínio demanda.
É aí que entram as administradoras.
Administradora de condomínio
A princípio, o Código Civil afirma, ainda no artigo 1.348, que:
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
É esse trecho da legislação que viabiliza a presença das administradoras em condomínios.
Assim como a própria lei diz, a administradora toma conta das funções administrativas do condomínio. Pode parecer simples, falando assim, mas a ideia é que a administradora seja um apoio para o síndico na realização das mais diversas atividades rotineiras, burocráticas e administrativas.
Na prática, a administradora terá funções como:
- controlar as rotinas administrativas;
- fazer o atendimento a moradores;
- emitir comunicados;
- elaborar balancetes;
- fazer a gestão de recursos humanos;
- cumprir as obrigações fiscais e tributárias;
- fazer a cobrança de inadimplência;
- fazer a gestão de documentos;
- oferecer assessoria nas assembleias;
Entre várias outras.
Antes de tudo, o responsável pela contratação da administradora é o síndico. Cabe a ele a escolha da empresa, que precisa ser aprovada em assembleia, por meio de votação.
Após a aprovação, quem assina o contrato de prestação de serviço é o síndico.
Conclusão
Em resumo, podemos falar que o síndico é como o CEO de uma empresa, focado nas funções executivas, enquanto a administradora é o braço direito do CEO, cuidando das tarefas administrativas que garantem que a empresa – ou o condomínio – funcionará perfeitamente.
Basicamente, é uma responsabilidade compartilhada.
Assim, podemos concluir que essas duas funções são bastante complementares na administração condominial. E, juntas, garantem que o condomínio funcionará da melhor maneira possível.
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