A compra e venda de uma carteira de locação é cheia de mistérios, uma vez que pode se tornar uma boa oportunidade de lucro ou causar um verdadeiro desastre financeiro. Por esse motivo, para que você possa tomar uma decisão mais assertiva no momento de vender ou comprar uma carteira de locação, vamos esclarecer a respeito de seus prós e contras.
Além disso, abordaremos suas principais particularidades, a fim de organizar e valorizar sua carteira de locação para venda.
O que é uma carteira de locação?
Uma carteira de locação é um conjunto de imóveis captados e gerenciados por uma imobiliária. Dessa forma, ela se torna uma grande ferramenta de negociação já que torna o processo de oferta ao cliente mais eficiente. Por consequência, a carteira funciona como um catálogo que facilita no processo de decisão do locador.
Em uma carteira de locação não se tem apenas imóveis vagos, mas também os que já foram alugados. Funcionando como um ativo para a imobiliária,podendo também ser vendida.
Na carteira se enquadra:
- Apartamentos;
- Casas;
- Studios e flats;
- Imóveis não residenciais, que podem ser salas comerciais, lojas, prédios e estacionamentos, por exemplo.
Esses imóveis que a imobiliária realiza a gestão de locação e os desocupados que a mesma divulga formam a carteira de locação da imobiliária.
Quais benefícios de vender uma carteira de locação?
A venda da carteira de locação é feita, normalmente, por profissionais que decidiram seguir outros rumos de carreira, que querem se aposentar e também por aqueles que querem focar somente na intermediação da venda de imóveis.
Quem apenas vende imóveis tem a vantagem de receber sua comissão à vista. Já no caso de corretores focados na locação de imóveis, a comissão é recebida mensalmente.
Vale lembrar que uma carteira de locação exige investimentos para sua gestão, como recursos humanos e processos, bem como investimentos em publicidade para locação dos imóveis desocupados. Sendo assim, um ponto positivo de vender a carteira é o fato de que esses investimentos passarão a ser do comprador.
Quando se vende a carteira, já que o trabalho e o tempo gasto passam a ser do comprador, somente este passará a receber remuneração por isso.
Quais benefícios da compra de uma carteira de locação?
Quem compra uma carteira de locação consegue acelerar o crescimento do seu negócio e criar um relacionamento com novos clientes. Além disso, se fizer um bom trabalho pode fidelizá-los e agregar valor à sua marca.
Apesar destes benefícios, comprar uma carteira de locação também traz alguns riscos. Voltaremos nesse ponto adiante.
Qual valor de uma carteira de locação a venda?
Para chegar ao valor de uma carteira de locação é preciso levar em consideração a sua qualidade e organização. Além disso, deve-se levar em consideração os valores de imóveis alugados, uma vez que estes geram uma taxa de administração.
Sendo assim, não é possível estabelecer um valor médio entre carteiras, já que o preço é altamente variado.
Contudo, separamos abaixo quais são os pontos mais relevantes de valor para uma carteira de locação.
Quais pontos valorizam uma carteira de locação?
Um dos fatores mais importantes de uma carteira de locação é a organização de seus dados, documentos e consequentemente a qualidade dos inquilinos e das garantias.
Um software de gestão de locação lhe ajudará a manter a organização de itens como:
- Contrato de locação;
- Informações sobre inquilinos;
- Proprietários;
- Recebimento dos aluguéis.
Dessa forma, um software também contribui para a valorização da carteira de locação à venda.
Como avaliar uma carteira de locação
Para fazer uma avaliação da carteira de locação é preciso levar em consideração tanto os imóveis já alugados quanto os vagos.
Para os imóveis vagos, devemos considerar os aspectos comuns que levam a valorização do imóvel propriamente dito dentre outros, entre eles:
- Localização;
- Cópia de encargos;
- Ticket médio;
- Descrição completa do imóvel;
- Valor condizente com o mercado;
- Taxa de Intermediação;
- Taxa de Administração;
- Fotos internas e externas.
Já para os imóveis alugados, é preciso se atentar à o que foi dito acima, bem como mais estes pontos:
- O contrato de locação possui as assinaturas necessárias;
- Os aluguéis possuem vistoria inicial e sua procedência;
- Qual foi a garantia de locação negociada;
- e qual é sua qualidade;
- Os recibos do Locatário e Locadores para certificar-se de que os repasses de aluguel estão em dia;
- Na carteira há processos judiciais;
- A taxa de inadimplência da carteira;
- O valor recebido na taxa de administração;
- No caso do Locatário, o pagamento é por boleto ou direto na imobiliária
- No caso do Locador, o pagamento é por depósito ou direto na imobiliária
Dicas para valorizar sua carteira:
Organização:
Tenha os contratos,bem como os dados dos inquilinos, proprietários e informações sobre o pagamentos do aluguel durante o período da locação. Se tiver inquilinos que pagam sempre em atraso, saber a quantidade deles é importante para o comprador da carteira.
Garantia:
Faça contratos com garantia e arquive os documentos comprovando-a. Caso seja com caução, organize em qual conta estão esses valores. Nesse sentido, separe os contratos de locação com apenas uma garantia, conforme a lei do inquilinato.
Vistoria de entrada:
A qualidade da vistoria de entrada também precisa ser levada em consideração, quanto melhor as vistorias, menor os problemas no fim da locação. Lembrando que isso vai impactar no valor da carteira de locação.
Uma dica útil, seria usar um sistema para vistoria de imóveis, uma vez que este será capaz de executar essa tarefa de forma mais rápida, prática e organizada.
Todos esses pontos vão fazer o valor da sua carteira de locação aumentar ou baixar, por isso deixe a casa em ordem.
Quais riscos ao comprar uma carteira? Quais cuidados tomar?
Um ponto importante é saber se o proprietário deu poder de venda do contrato ao corretor. Caso não tenha dado, é preciso o comprador da carteira assinar uma nova autorização com cada locador.
Verifique se os contratos de locação possuem uma garantia. Conforme a lei do inquilinato L'8245 de 1991 - Art. 43.:
Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Outro ponto a ser levado em consideração, como já dissemos, é a vistoria do imóvel. Sendo assim, é preciso verificar a qualidade da vistoria de entrada, pois ela interfere na desocupação dos imóveis, sendo que quem irá comprar, vai passar a ser responsável por essa parte.
Observando bem esses pontos você consegue fazer uma compra mais segura, ciente dos seus prós e contras.
Lucre na venda da sua carteira de locação
Tomando todos os cuidados que comentamos, você vai estar na frente da maioria, com isso você pode avaliar em um valor justo sua carteira de locação a venda. E se for o caso, organizá-la para que ela valorize mais.
É importante você analisar quem está comprando sua carteira de locação, a reputação dessa empresa ou profissional no mercado.
Então busque por um corretor de imóveis credenciado, ou imobiliária e veja sua trajetória, para confiar os seus clientes à um bom profissional.
Ao tratarmos de locação, é preciso estar por dentro dos direitos e limitações do inquilino. Pensando nisso, separamos no banner abaixo um guia completo sobre os direitos do inquilino
