O condômino antissocial é um dos maiores desafios da gestão de condomínios, pois não se trata apenas de um vizinho ruidoso, mas de alguém cujo comportamento ameaça a segurança, o sossego e a tranquilidade de todos.
Mas a vida em coletividade exige o cumprimento de regras, portanto tal conduta não cabe no modelo de moradia condominial.
Esse tipo de perfil representa um risco jurídico e de segurança. Afinal, exige uma gestão de conflitos eficaz e totalmente amparada na legislação. Por isso, as administradoras precisam registrar as ocorrências e aplicar as medidas cabíveis.
Neste guia prático, detalhamos o que diz o Código Civil, o passo a passo para lidar com o problema e as únicas formas legais de aplicar multas e, em último caso, solicitar a expulsão judicial do morador antissocial.
O que é um condômino antissocial?
O condômino antissocial é aquele que prejudica ou coloca em risco os demais moradores do condomínio.
Ou seja, trata-se da pessoa cujas condutas desrespeitam os direitos dos seus vizinhos e prejudicam a convivência coletiva. São comportamentos frequentes que geram incômodo e atrito no dia a dia do condomínio.
Em casos mais extremos, algumas atitudes antissociais podem colocar em risco até mesmo a integridade dos demais moradores.
O que caracteriza o comportamento antissocial?
O comportamento antissocial se caracteriza por condutas que perturbam o convívio de forma reiterada e persistente, causando prejuízo à coletividade e gerando conflitos e atritos constantes.
Tais condutas extrapolam o mero desentendimento e exigem a intervenção do síndico ou da administradora, conforme a legislação. Abaixo estão exemplos práticos de comportamentos que podem caracterizar a conduta antissocial:
- vandalismo, roubo de itens das áreas comuns e outros atos ilícitos;
- tráfico de drogas ou de animais silvestres;
- realização de ensaios de bandas ou produção de ruídos que ultrapassem os limites toleráveis;
- práticas indecentes e violentas contra vizinhos ou funcionários do condomínio;
- acúmulo de lixo na unidade, atraindo animais, como moscas e baratas;
- ocorrência de brigas ruidosas e constantes.
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Como lidar com o condômino antissocial?
Lidar com o condômino antissocial exige do síndico e da administradora uma atuação escalonada, iniciando pelas vias administrativas e, se necessário, culminando na via judicial.
O primeiro passo para lidar com esse perfil é a aplicação de medidas administrativas. Isto é, notificações e multas, conforme as regras estabelecidas na convenção e no Código Civil.
O Código Civil confere autoridade para essa ação:
- é responsabilidade do síndico (Art. 1.348, VII) impor e cobrar as multas devidas;
- compete ao condômino (Art. 1.336, IV) não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Esse último inciso deixa claro que o condômino tem liberdade de usar sua unidade, desde que não prejudique os demais. Dessa forma, a lei resguarda os moradores de comportamento nocivos.
A multa, que é a primeira medida coercitiva, não exige uma ação judicial para ser aplicada; basta a previsão na convenção ou a deliberação em assembleia.
Qual a multa para comportamento antissocial em condomínios?
As multas são o principal instrumento de coerção administrativa disponível para o condomínio. O Código Civil prevê a aplicação de multas em dois níveis, dependendo da gravidade e reincidência da falta.
Multa comum por descumprimento de deveres (Art. 1.336)
O Código Civil deixa claro que atitudes antissociais são passíveis de multas.
Caso a convenção do condomínio não expresse o valor, a assembleia, com quórum especial de 2/3 dos condôminos restantes, deve deliberar sobre o valor a ser pago, conforme o Art. 1.337:
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente a até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais [...]”
Neste caso, o comportamento antissocial não precisa ser reincidente para a aplicação da multa, se já prevista.
Multa máxima por comportamento antissocial
O Código Civil estabelece uma multa máxima para os casos mais graves de incompatibilidade de convívio:
“Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Esta multa, de até 10x o valor da taxa condominial, é aplicada quando o comportamento é reiterado e a incompatibilidade de convivência é comprovada. É um passo crucial antes de uma eventual ação de expulsão.
É possível expulsar condômino antissocial?
Sim, é possível expulsar um condômino antissocial, mas esta deve ser a última medida legal e só é concretizada via ação judicial.
A Justiça reserva a expulsão do convívio condominial para casos de incompatibilidade extrema, quando as multas administrativas não surtem efeito e a permanência do morador representa risco à segurança e ao sossego.
Para que ela ocorra, é necessário cumprir alguns pré-requisitos e seguir um processo específico, que envolve:
- esgotamento das vias administrativas: o síndico deve comprovar que todas as notificações e multas foram aplicadas, seguindo o quórum e a previsão legal, sem sucesso;
- deliberação em assembleia: uma assembleia deve ser convocada para deliberar sobre a necessidade da exclusão do convívio, comprovando a incompatibilidade;
- ação judicial: o condomínio, representado pelo síndico (apoiado por advogado especializado), deve entrar com a ação judicial requerendo a exclusão;
- decisão judicial: somente mediante determinação judicial o condômino é excluído do convívio social.
Vale ressaltar, porém, que a expulsão não retira o direito de propriedade do condômino. Ele não é obrigado a vender a unidade. O que ocorre é a perda do direito de uso: não pode habitar o imóvel nem acessar as áreas comuns. No caso do proprietário, ele permanece com o imóvel, mas não poderá residir nele.
Este processo é complexo e exige um advogado especializado para garantir que toda a documentação legal esteja em ordem.
Soluções para a gestão do condômino antissocial
A resolução bem-sucedida de casos de condôminos antissociais depende da condução segura e legal das ocorrências pela administradora.
A administradora deve:
- identificar e documentar: registrar de forma minuciosa todas as condutas e evidências de comportamento antissocial (boletins de ocorrência, livros de reclamação, filmagens, etc.);
- aplicar medidas administrativas: garantir que o síndico aplique as notificações e multas de forma legal, seguindo os prazos e quóruns corretos, para criar um histórico probatório;
- apoio ao síndico: fornecer o suporte jurídico e administrativo necessário para a convocação de assembleias e o encaminhamento para a ação judicial, caso as multas não funcionem.
A tecnologia é crucial neste processo. O Group Condomínios oferece ferramentas essenciais para documentar infrações e comunicar notificações. Assim, garante a segurança jurídica necessária para lidar com condôminos antissociais de forma profissional.
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Perguntas frequentes sobre condômino antissocial
Para auxiliar síndicos e administradoras, respondemos às dúvidas mais comuns sobre como lidar com o condômino antissocial.
Não. O comportamento antissocial reiterado não gera a perda da propriedade do imóvel. A única consequência é a exclusão do convívio social, ou seja, a perda do direito de habitar a unidade e de usar as áreas comuns, mediante decisão judicial.
As vias administrativas são as notificações formais (advertências) e a aplicação de multas, conforme previsto na convenção e nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.
O principal é a perda da qualidade de vida dos demais moradores e, em casos extremos, o risco à integridade física. Financeiramente, os problemas acarretam a desvalorização do imóvel e aumentam os custos jurídicos do condomínio.
Sim. O síndico pode notificar o proprietário do imóvel, que, por sua vez, pode iniciar uma ação de despejo contra o inquilino por descumprimento do dever de convivência. O condomínio não despeja o inquilino diretamente, mas aciona o locador.
A comprovação se dá pelo registro documental e testemunhal: livro de ocorrências, notificações formais aplicadas, filmagens (onde permitido), boletins de ocorrência e testemunho dos demais moradores e funcionários do condomínio.
O principal direito é o de exigir a intervenção do síndico e da administradora para que o síndico aplique as medidas administrativas e legais cabíveis (notificações e multas), garantindo seu direito ao sossego e segurança.
