O mercado imobiliário brasileiro está em constante mudança e, apesar do crescimento moderado nos últimos anos, qualquer empresa que queira sobreviver e ter sucesso precisa se adaptar para atender as necessidades de seus clientes. Dentro deste contexto, uma atividade que tem ganhado destaque é a permuta de imóveis.
Esse tipo de negócio surgiu como uma excelente alternativa em tempos de crise, quando fechar uma venda pode se tornar um grande desafio e os clientes não estão com crédito à disposição.
Caso realizada com os devidos cuidados, a permuta de imóveis pode trazer inúmeros benefícios, tanto para consumidores quanto para corretores. Mas, em virtude de sua complexidade, as permutas imobiliárias ainda geram muitas dúvidas aos profissionais do segmento, como:
- O que é permuta de imóveis?
- Quando ela é a melhor opção?
- Quais os custos de uma permuta imobiliária?
- Quando é feito por imobiliária, como é calculada a comissão?
- Quem pode fazer permuta?
Questionamentos como os citados acima são os mais comuns de serem feitos por clientes e podem gerar desconforto para responder até nos profissionais mais experientes do ramo imobiliário. Quer saber as respostas para essas perguntas? Continue a leitura e fique por dentro de tudo o que você precisa saber sobre o assunto.
O que é uma permuta de imóveis?
Uma permuta imobiliária é caracterizada pela troca de qualquer tipo de imóvel ou terreno, além das responsabilidades acerca desse bem. É feita de comum acordo, sem ter como fim o ganho de valor monetário.
Vale lembrar que por mais que o fim da permuta imobiliária não seja o ganho de capital e sim a troca de imóveis, a troca ainda pode ser considerada permuta se houver ganho de capital de até 50% do valor do imóvel. Este valor é chamado de Torna.
Como funciona uma permuta de imóveis?
Na prática, a permuta acontece quando duas pessoas possuem interesses em comum e decidem fechar o negócio sem que o dinheiro seja a principal forma de pagamento.
Vamos dar um exemplo para facilitar o seu entendimento: uma pessoa tem interesse em um terreno de outra, com o objetivo de construir um prédio. Ao invés de pagar pelo terreno, ela oferece alguns apartamentos prontos como forma de pagamento.
Outro exemplo, desta vez com parte do pagamento feito em dinheiro: o cliente A tem uma casa grande em um bairro mais distante do centro e quer um lugar menor e mais próximo do centro. Já o cliente B tem um apartamento pequeno no centro e quer mais espaço, mesmo que isso signifique morar mais longe. O cliente A oferece para o cliente B a permuta dos imóveis e ainda vai complementar R$ 15.000,00 em dinheiro, que é a diferença do valor entre os imóveis.
Apesar de parecer complexa, esse tipo de negociação é mais comum do que imaginamos.
Como fazer uma permuta de imóveis?
Se você decidiu permutar seu imóvel, saiba que essa não é uma tarefa tão simples de se concretizar, afinal será necessário encontrar outro proprietário que também esteja buscando trocar seu imóvel e que procure um perfil de propriedade parecida com a sua.
Também é necessário lembrar que como em qualquer transação imobiliária é preciso muita cautela e atenção aos documentos e normas jurídicas. Por esse motivo, contar com o apoio de um profissional da área é fundamental.
Como deve ser feito o contrato para permuta de imóveis?
A parte contratual de qualquer tipo de transação deve ser realizada com muito cuidado, para que nenhuma das partes seja lesada. Quando falamos de permuta de imóveis, isso não é diferente.
O principal cuidado, neste caso, é que a negociação deve ser feita em escritura pública registrada em cartório. Neste documento é preciso conter todos os detalhes da permuta, como valor, endereço, dados completos das partes, tributos dos bens, responsabilidades de cada parte e data de entrega dos imóveis.
A parte da tributação também merece atenção especial, já que a escritura pública tem um custo entre 4% a 6% do valor do bem. O ideal é que ambas as partes dividam os valores.
Tipos de permuta de imóveis
Permuta com Torna
Suponhamos que duas pessoas decidem permutar seus imóveis, porém o imóvel de uma tem o valor de R$ 500.000,00 e o imóvel da outra vale R$ 350.000,00. Visto que os valores dos imóveis são diferentes, muitas pessoas possuem dúvidas se nesse contexto é possível realizar a permuta.
A resposta é sim! Como dito anteriormente, a finalidade da permuta é a troca de bens, mas nada impede de que haja uma diferença a ser paga pelo proponente com o imóvel de menor valor. A única regra é que a diferença não seja acima de 50% do valor do imóvel de maior valor, como previsto no artigo 481 do Código Civil. Caso o valor da diferença seja acima de 50% o acordo não é considerado permuta, e sim compra e venda de imóveis.
No exemplo acima aconteceu o que chamamos de Permuta com Torna, ou seja, houve uma diferença de R$ 150.000,00 do imóvel 1 para o imóvel 2. Desta forma, o proprietário do imóvel 2 deverá pagar a diferença ao dono do imóvel 1. E em contrapartida, o proprietário do imóvel 1 terá um lucro imobiliário (ganho de capital) de R$ 150.000,00.
Permuta sem Torna
Já a permuta sem Torna, também conhecida como Permuta Pura, consiste na negociação de dois imóveis com o mesmo valor de mercado.
Supondo que o imóvel 1 custe R$ 100.000,00 e o imóvel 2 custe R$ 100.000,00, os proprietários dos dois imóveis farão a troca sem que haja nenhum valor monetário envolvido nesta transação, ou seja, não há uma Torna, tornando a Permuta Pura.
Custos da permuta de imóveis
As mesmas disposições previstas em lei para uma compra ou venda de imóveis regem também a Permuta Imobiliária.
A única diferença é que na compra e venda, o comprador deverá arcar com os custos de certidões do imóvel desejado, ITBI e escritura, já na permuta esses custos são divididos entre os dois proprietários, até porque cada imóvel assume suas devidas responsabilidades.
Imposto de renda
Aqui haverá uma grande diferença de tributação nos dois tipos de permuta. Vejamos:
Tributação na Permuta sem Torna
Como os dois imóveis foram permutados sem que houvesse diferença paga em dinheiro, não há lucro imobiliário, portanto não haverá tributação nesta transação.
Tributação na Permuta com Torna
Como houve um lucro imobiliário, ou seja, na transação dos imóveis uma diferença foi paga em dinheiro, o permutante que recebeu o valor deverá pagar a alíquota de 15% sobre o valor de diferença.
Por exemplo, um determinado imóvel possui valor de mercado de R$ 500.000,00 e foi permutado por um de R$ 350.000,00. Dessa forma, o imposto será tributado sobre a diferença de R$ 150.000,00, que serão pagos pelo novo proprietário que recebeu a diferença. Neste caso, na Declaração Anual, o permutante que obteve o lucro deverá fazer sua declaração da mesma forma que mencionado na permuta sem Torna, acrescentando o valor recebido na Torna, no caso deste exemplo os R$ 150.000,00.
Comissão do Corretor
O Corretor de Imóveis é sempre comissionado pelo fim que se deseja alcançar, ou seja, pela concretização do negócio.
Quando há uma permuta por meio de um corretor, há sim a concretização de negócio. Se na negociação cada proprietário tem um corretor, cada um deverá pagar a comissão estabelecida ao seu corretor.
Porém, caso apenas um dos permutantes tenha um corretor e o outro não, ou seja, um único corretor foi responsável pela negociação dos dois imóveis, o pagamento da comissão é dividido entre os dois proprietários dos imóveis em questão.
Como saber se a Permuta de imóveis é a solução ideal para você?
A permuta imobiliária é ideal para quem já tem uma propriedade e deseja possuir outro tipo de imóvel, mas não tem capital suficiente para isso. Também se aplica a quem deseja se desfazer de um bem que não está lhe dando uma boa rentabilidade e adquirir outro que esteja com uma rentabilidade melhor.
Pode se tornar uma solução interessante também para quem tem um valor de financiamento pré-aprovado, mas o valor do mesmo é menor que o do bem que se deseja adquirir. Neste caso, é feita a permuta com Torna para o outro permutante.
Apesar destas serem as circunstâncias mais comuns, a permuta também pode ser interessante em casos de:
- Mudanças emergenciais;
- Demora na construção da casa própria;
- Transferência de cidade.
Entender todo o processo de permuta é de suma importância para qualquer pessoa que atua no segmento imobiliário, seja ela física ou jurídica. Estar por dentro deste processo pode ajudar a enxergar novas oportunidades de negócio, trazendo mais resultados para a empresa.
Fora isso, outra questão importante que visa melhores resultados, é ter uma boa gestão financeira do seu negócio imobiliário. Pensando nisso, gostaríamos de indicar a leitura do guia completo de gestão financeira para imobiliárias.
