A assembleia condominial é um momento importante. Afinal, é nela que ocorrem as tomadas de decisões em condomínios que podem afetar a vida dos moradores. Por isso, é indispensável entender a legislação e segui-la à risca.
No contexto das administradoras, essas reuniões devem fazer parte da rotina do empreendarti imento, pois cada decisão impacta o orçamento, a convivência e a gestão condominial.
Quando as administradoras de condomínios estruturam corretamente convocações, pautas e registros, elas fortalecem a relação com os moradores, reduzem conflitos, evitam problemas jurídicos e contribuem para uma gestão mais segura e profissional.
Neste artigo, vamos abordar as principais leis que regem as reuniões condominiais, e como conduzi-las da forma correta. Boa leitura!
O que é assembleia?
A assembleia é uma reunião de condomínio para deliberação coletiva sobre assuntos de interesse comum. É um encontro formal, previsto no Código Civil, que define como as decisões condominiais devem ser tomadas.
Ela funciona, então, como um processo de gestão compartilhada em que tudo precisa ser votado e registrado. Isso garante que as decisões sigam um rito organizado, tenham efeito legal e possam ser aplicadas no dia a dia do condomínio.
Qual é o objetivo da assembleia?
O principal objetivo de uma assembleia condominial é garantir transparência e gestão democrática, permitindo que todos participem das decisões que afetam a vida dos condôminos e a saúde financeira do condomínio.
Geralmente, os propósitos centrais dessa reunião incluem:
- eleger os representantes dos condôminos;
- garantir a democracia e participação dos moradores;
- assegurar transparência e registro das decisões;
- organizar e detalhar a prestação de contas;
- definir o planejamento orçamentário;
- estabelecer ou alterar regras e alinhamentos importantes.
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Tipos de assembleia e suas finalidades no condomínio
As assembleias têm previsão legal na legislação condominial e se dividem em dois formatos: assembleia ordinária e assembleia extraordinária. Cada tipo atende a necessidades diferentes e exige atenção aos prazos e procedimentos.
Para as administradoras, entender essas diferenças é importante porque facilita a organização das convocações, o cumprimento das obrigações legais e a prevenção de nulidades que podem invalidar decisões e gerar retrabalho. Confira:
Assembleia ordinária
A assembleia ordinária de condomínio, ou AGO, é uma reunião formal convocada pelo síndico que deve ocorrer, obrigatoriamente, uma vez ao ano, conforme prevê o artigo nº 1350 do Código Civil.
"Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
Nesse tipo de assembleia, os assuntos discutidos são voltados para a saúde e o bom funcionamento do condomínio. Sendo assim, é comum que nela surjam as seguintes demandas:
- eleição do síndico;
- destituição do síndico;
- previsão orçamentária;
- prestação de contas;
- análise de regimento interno;
- análise de convenção de condomínio;
- resolução de conflitos;
- convocação especial.
Outro ponto importante é que, embora o síndico deva convocar a assembleia ordinária, há outras duas situações em que os condôminos podem acioná-la:
- quando há a solicitação de ¼ dos condôminos;
- a pedido de um juiz.
Assembleia extraordinária
Ao contrário da ordinária, a assembleia extraordinária não possui uma periodicidade definida. Ela pode acontecer a qualquer momento, principalmente quando uma demanda urgente precisa de deliberação.
Segundo o artigo nº 1355 do Código Civil:
“Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”
No mais, são exemplos de situações em que a convocação especial de assembleia extraordinária é válida:
- resolução de conflitos;
- eleição em caso de destituição de síndico antes do fim do mandato;
- prestação de contas mensal;
- obras emergenciais.
Veja mais sobre este assunto:
No mais, são exemplos de situações em que a convocação especial de assembleia extraordinária é válida:
- resolução de conflitos;
- eleição em caso de destituição de síndico antes do fim do mandato;
- prestação de contas mensal;
- obras emergenciais.
Veja mais sobre este assunto:
Quem deve ser convocado para as assembleias?
A convocação da assembleia deve seguir o que está previsto na convenção do condomínio. Em geral, o síndico faz a convocação por meio de um edital, que informa a data, o horário, o local e a pauta da assembleia.
Esse edital precisa garantir que a notificação de condôminos seja ampla e efetiva. Além disso, ela deve ser feita por meio de canais autorizados pela convenção, como e-mail, carta, aplicativo ou aviso em áreas comuns.
Vale ressaltar que o síndico deve convocar todos os condôminos para reunião, seja ela ordinária ou extraordinária. Essa obrigação está prevista no Código Civil e, por isso, merece atenção.
Isso acontece porque a participação, ou a ausência, de proprietários interfere no cálculo do quórum. Além disso, caso algum condômino não seja chamado, as decisões podem ser questionadas e até mesmo anuladas.
Por isso, é importante manter um prazo de convocação, para garantir que o síndico informe devidamente a todos, e um registro de presença organizado, com assinatura ou confirmação de quem participou.
No mais, seguir corretamente o edital de convocação, o prazo de convocação e a notificação de condôminos garante transparência, segurança jurídica e evita problemas futuros para administradoras e síndicos.
Quem pode votar na assembleia?
Podem votar nas assembleias somente os condôminos adimplentes, ou seja, que estão em dia com suas obrigações e pagamentos.
Lembrando que condôminos são os proprietários das unidades, enquanto os moradores são aqueles que utilizam o imóvel, podendo ser inquilinos ou condôminos.
A respeito dos inquilinos, estes podem participar das reuniões, mas a votação só ocorre mediante procuração e, ainda assim, não podem deliberar sobre despesas extraordinárias.
Isso acontece porque o proprietário é o principal responsável pelas despesas extras e imprevistas do imóvel. Sendo assim, essa reserva legal garante o controle sobre investimentos e gastos que podem valorizar ou desvalorizar o bem.
Confira o que diz o artigo 22 da Lei do Inquilinato sobre esse assunto:
“Art. 22. O locador é obrigado a: [...]
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Para entender melhor quem pode votar em assembleias condominiais, como e por quê, confira o vídeo que preparamos sobre o assunto:
Quórum em assembleia: como garantir a validade das decisões
Quórum é o número mínimo de participantes necessários para validar uma decisão ou evento. Para que a assembleia ocorra, é preciso a confirmação de ¼ dos condôminos. Já para a tomada de decisão, o quórum será particular a cada tópico.
A seguir, confira quais quóruns são exigidos em cada situação:
Assunto Quórum / maioria necessária Alterar convenção 2/3 dos condôminos Alterar Regimento Interno Maioria simples Alterar fachada Unanimidade Ar condicionado Maioria simples, se proibido na convenção, 2/3 dos condôminos e, se alterar fachada, unanimidade Fechamento de sacada Maioria simples Obras necessárias Maioria simples Obras úteis Maioria dos condôminos (50% + 1) Obras voluptuárias 2/3 dos condôminos Aquisições Maioria simples Obras em áreas comuns 2/3 dos condôminos Construção do pavimento Unanimidade dos condôminos Pintura do prédio Maioria simples, caso a cor se mantenha, ou unanimidade, caso a cor seja alterada Troca do portão Maioria simples, caso a cor e modelo se mantenha, ou unanimidade, caso a cor ou concepção seja alterada Individualização da água Maioria dos condôminos (50% + 1) Manutenções Maioria simples Portaria virtual Maioria simples Gerador Maioria dos condôminos (50% + 1)
Tipos de maioria
Como viu, algumas pautas exigem determinado quórum. Conheça os tipos de maioria:
Modalidades de assembleia: presencial, virtual ou híbrida
Uma assembleia condominial pode acontecer de 3 formas: presencial, híbrida ou virtual. A seguir, vamos discutir cada uma delas.
Assembleia presencial
Nessa modalidade, a reunião ocorre com a presença física dos condôminos. Ela pode ser feita no salão de festas ou na sala de reuniões do condomínio. O diferencial, aqui, é que todos se deslocam até o local da assembleia.
A principal vantagem é que a interação presencial facilita conversas, leitura de documentos e esclarecimento imediato de dúvidas.
Além disso, as discussões costumam ser mais aprofundadas. Afinal, os participantes conseguem perceber reações, negociar ajustes e construir acordos com mais fluidez.
Por outro lado, a reunião física pode enfrentar desafios. Em condomínios com muitos moradores, é comum ter dificuldade para alcançar o quórum, principalmente quando o local da assembleia não é tão acessível, ou o horário não favorece a maioria.
Além disso, é necessário organizar cadeiras, lista de presença, projetor, som e outros detalhes logísticos, que exigem mais trabalho da administradora e do síndico, principalmente em empreendimentos grandes.
Independentemente do formato, é importante registrar tudo em ata de assembleia, descrevendo as deliberações, quórum, votos e decisões.
Na assembleia presencial, os participantes ou o presidente/secretário da mesa costumam assinar esse registro ali mesmo.
Assembleia híbrida
A assembleia híbrida, também chamada de assembleia mista, combina o encontro presencial com a participação remota. Logo, cabe ao condômino decidir se vai até o local físico da reunião, ou vai acompanhá-la por meio de ferramentas digitais.
Para que essa modalidade funcione bem, a administradora precisa preparar o espaço presencial e, ao mesmo tempo, garantir um meio seguro de registro e contagem de votação online e física.
O ideal é que todos acompanhem a mesma pauta, nos mesmos horários, com acesso igual à convenção condominial e às informações. Assim, a assembleia híbrida integra os dois grupos, sem prejudicar o quórum ou a ordem dos trabalhos.
Assembleia virtual
A assembleia virtual, ou assembleia online, é realizada por meio de recursos eletrônicos, como videoconferência em uma plataforma digital. Os condôminos participam a distância, sem precisar estar no mesmo ambiente físico.
Para a administradora, esse modelo traz ganhos como:
- otimização de tempo;
- redução de custos com espaço, impressão e estrutura;
- eliminação de barreiras geográficas;
- maior adesão, já que os condôminos conseguem votar de onde estão.
Geralmente, em assembleias online acontecem por meio de plataformas com videoconferência como, por exemplo, o Group COM, um aplicativo que permite conduzir a reunião e fazer votação online de forma estruturada.
Vale ressaltar, ainda, que a Lei 14.309/2022 alterou o Código Civil para permitir assembleias condominiais em formato eletrônico ou híbrido, desde que:
- a convenção não proíba;
- sejam preservados direitos de voz, debate e voto;
- o edital traga instruções de acesso e coleta de votos.
Por ser o formato que mais depende de tecnologia, a assembleia virtual exige uma ferramenta especializada, com foco em segurança digital, que conte com autenticação do condômino, registro dos votos, geração de ata eletrônica e trilhas de auditoria.
Uma plataforma digital robusta, como o Group COM, ajuda a garantir a integridade de todo esse processo.
Assembleia condominial: organize reuniões eficientes com tecnologia
Uma assembleia bem planejada, com quórum adequado e respeito às normas, fortalece a gestão condominial e garante maior conformidade legal nas decisões.
Hoje, isso fica muito mais simples com o apoio de soluções tecnológicas voltadas para condomínios, como as da Group Software. A automação de assembleias ajuda na convocação, controle de presença, registro de votos e geração da ata, liberando tempo da equipe para análises e decisões mais estratégicas.
Além de diminuir falhas manuais, essas ferramentas ampliam a eficiência administrativa, centralizando informações em um só lugar e facilitando o acompanhamento histórico das decisões.
Fale com os nossos especialistas e conheça o Group COM, a ferramenta que integra assembleias presenciais, virtuais e híbridas em uma única plataforma e vai mudar a gestão da sua administradora.
Perguntas frequentes sobre assembleia
Vamos revisar alguns pontos importantes sobre assembleia condominial?
Geralmente, o síndico, o conselho e os próprios condôminos podem sugerir temas, conforme a convenção e o regimento interno.
A assembleia ordinária é obrigatória, ocorre ao menos uma vez por ano e trata de prestação de contas, orçamento e eleição de síndico. A extraordinária não tem periodicidade fixa e é convocada para assuntos urgentes ou específicos.
As decisões devem constar em uma ata, registrada em livro de atas do condomínio, com data, local, quórum, presença, ordem do dia, deliberações e assinaturas. O registro em cartório não é sempre obrigatório, mas aumenta a segurança jurídica.
