A administração de um condomínio é uma tarefa que exige bastante dedicação e atenção do síndico. No entanto, em alguns casos, irregularidades ou tarefas realizadas de maneira insatisfatória podem levar os condôminos a considerar a destituição de síndico.
Mas afinal, quando é possível pedir o desligamento de um síndico? É importante seguir as orientações do Código Civil, que indicam como proceder em conformidade com a lei.
A medida é um direito dos moradores, mas deve ser aplicada de acordo com as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira tudo o que você precisa saber sobre a destituição de síndico.
Neste conteúdo, você entenderá como funciona o processo de destituição de síndico e como realizá-lo de forma legal.
Boa leitura!
Destituição de síndico: o que diz a legislação
A destituição do síndico está prevista no artigo 1.349 do Código Civil, que determina o direito dos moradores de interromper o mandato do síndico. A cláusula diz:
“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §2 do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”
É importante lembrar que o síndico é o representante do condomínio e trabalha em prol dos interesses comuns dos condôminos.
Por isso, o síndico que não administrar satisfatoriamente o condomínio, faltando com alguma de suas obrigações, pode ser destituído.
Além disso, a prática de ilegalidades na gestão pode acarretar não somente a destituição, mas também processos judiciais.
No entanto, o processo de destituição deve sempre respeitar o direito de defesa do síndico, garantindo que ele tenha oportunidade de se manifestar, apresentar justificativas, documentos e esclarecer possíveis equívocos antes da votação em assembleia.
Motivos mais comuns para destituição de um síndico
A destituição de síndico é um processo sério que deve ser realizado de forma cuidadosa e consciente pelos moradores do condomínio. Entre os principais motivos que podem levar à decisão de destituir o síndico, temos:
- má gestão financeira: a falta de transparência na administração de recursos, falta de controle das despesas, não pagamento de contas e impostos estão entre os principais motivos que podem levar à destituição de síndico;
- falta de transparência: não prestar contas, não realizar assembleias para discussão de assuntos importantes e não disponibilizar informações são exemplos de atitudes que denotam falta de transparência e podem causar a destituição do síndico;
- violação das leis e regras do condomínio: um condomínio é regido por diversas normas, desde o Código Civil até o regimento interno, e o síndico é responsável por garantir que todas sejam cumpridas. Não cumpri-las ou permitir que outros moradores ou funcionários as descumpram é um motivo para a destituição;
- desrespeito aos moradores: o desrespeito aos moradores é outro motivo que pode levar à destituição de síndico. Isso inclui atitudes inadequadas do gestor em relação aos moradores, como tratar as pessoas de forma desrespeitosa, ignorar solicitações e reclamações, e não agir de forma justa e imparcial em situações de conflito;
- outros motivos: além dos motivos já citados, há outros fatores que podem levar à destituição de síndico, como a falta de habilidade para lidar com emergências, a não realização de manutenções necessárias no condomínio e a falta de dedicação à gestão do condomínio.
Cada caso é único e deve ser analisado de forma cuidadosa pelos moradores antes de tomar a decisão de destituir o síndico.
Como funciona o processo de destituição do síndico
A destituição de um síndico só pode acontecer em uma assembleia convocada para esse fim. Além disso, a votação deve ser secreta.
Abaixo, separamos um passo a passo do processo:
- Requerimento com 25% dos condôminos
A assembleia de destituição do síndico pode ser convocada por ¼ dos condôminos ou ¼ das frações ideais. Além disso, deve-se explicar claramente os motivos pelos quais o síndico está sendo destituído.
- Convocação da AGE
Com as assinaturas necessárias, a convocação da AGE deve ser feita com antecedência para todos os condôminos:
Os temas da assembleia devem ser apresentados para que ela tenha validade, a administradora (se houver) deve estar ciente e participar de todo o processo e o síndico deve ser notificado formalmente. - Direito de defesa
Na reunião de destituição do síndico, os condôminos apresentam acusações e provas, e o síndico tem direito de defesa. Após a discussão, se a maioria decidir prosseguir com o processo, a votação é realizada. Se o síndico se sentir injustiçado, ele pode entrar com uma ação de danos morais.
- Votação e quórum
Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, a destituição do síndico deve aprovada pela maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral. É importante ressaltar que o quórum é contado com base no total de condôminos, e não no número de unidades do condomínio.
- Registro em ATA
Após a votação, a decisão de destituição deve ser comunicada ao síndico e à administradora. Em seguida, a ata da assembleia, com o resultado e as assinaturas dos participantes, deve ser registrada em cartório para formalizar a destituição.
- Nova eleição
Após a destituição, a assembleia deve promover uma nova eleição para escolher o síndico substituto. O eleito assumirá o mandato pelo período restante e, assim, o condomínio não ficará sem representação legal.
Quem pode convocar a assembleia de destituição
A convocação para a assembleia de destituição pode ser feita pelo próprio síndico ou, mais comumente, por pelo menos 1/4 (25%) dos condôminos adimplentes.
Para que a assembleia extraordinária seja válida, é importante seguir as formalidades:
- o pedido de destituição do síndico deve ser feito por escrito, contendo a assinatura dos interessados;
- a convocação deve ser enviada a todos os condôminos, com antecedência e respeitando as regras da convenção do condomínio;
- no documento, deve constar a pauta clara e objetiva, evidenciando a discussão e a votação para a destituição do síndico.
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O que acontece após a destituição do síndico
Com a destituição do síndico, a gestão provisória do condomínio pode ser assumida pelo subsíndico, se houver, ou por um dos membros do conselho fiscal, conforme previsto na convenção do condomínio.
Essa pessoa ou grupo fica responsável por assumir as funções até a eleição do síndico substituto. A mesma assembleia que destituiu o síndico pode realizar a nova votação para a posse do novo síndico, que cumprirá o restante do mandato.
Como destituir um síndico profissional contratado
Quando se trata da destituição de um síndico profissional, o processo funciona de maneira diferente.
Quando a maioria dos moradores ou o conselho do condomínio estão insatisfeitos com os serviços prestados pelo síndico, é possível solicitar que ele apresente uma carta de renúncia.
Neste caso, o gestor tem um prazo de 30 dias para entregar a carta de renúncia e o conselho utiliza esse período para encontrar um novo síndico.
Esse processo de renúncia, geralmente, está estipulado em contrato e é uma forma de rescisão do contrato de trabalho entre o síndico e o condomínio.
Após o processo de desligamento, é necessário convocar uma assembleia para a eleição do novo síndico. A escolha do novo síndico profissional deve ser aprovada pela maioria dos presentes, garantindo a legitimidade do processo.
Após a seleção do novo síndico, uma reunião é convocada para confirmar a renúncia do gestor anterior e introduzir o novo líder aos residentes.
Agora, quando a gestão é feita por síndico terceirizado ou empresa de gestão terceirizada, o processo segue o que está definido no contrato que, geralmente, esses documentos trazem cláusulas como:
- aviso prévio de 30 a 60 dias para encerrar a parceria;
- entrega de relatórios de transição para garantir continuidade na administração;
- assembleia extraordinária para validar a saída da empresa e confirmar a escolha do substituto.
É importante ressaltar que, durante a assembleia de apresentação do novo síndico, é necessário que ele seja aprovado pela maioria dos presentes, assim como ocorre em uma votação para síndico morador.
Afinal, a escolha do síndico profissional é uma decisão que afeta a vida de todos os moradores do condomínio.
O que evitar ao destituir um síndico
O processo de destituição do síndico, apesar de ser um direito dos condôminos, exige cuidado para evitar conflitos em condomínio e problemas legais. Veja o que é importante evitar:
- acusações sem provas: evite expor o síndico publicamente sem ter evidências. Isso pode levar a um processo por danos morais ao síndico;
- ignorar o direito de defesa: é importante permitir que o síndico se defenda na assembleia, garantindo um processo justo e transparente;
- falta de mediação: tentar a mediação condominial antes da destituição pode resolver os conflitos em condomínio de forma mais simples;
- processo sem respaldo jurídico: conduzir a destituição sem orientação legal pode resultar em erros que invalidam todo o processo.
Faça a destituição de síndico de forma segura e legal
O processo de destituição de síndico é desgastante e deve ser utilizado apenas quando todas as alternativas falharem.
No entanto, se alguma das situações já mencionadas acontecerem, os moradores do condomínio podem convocar uma assembleia para dar início ao processo.
Além disso, esse processo deve ser conduzido com cuidado e em conformidade com a lei. Com esses cuidados, é possível que esse procedimento seja feito de maneira eficaz e satisfatória.
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Perguntas frequentes sobre destituição de síndico
Separamos abaixo as principais dúvidas sobre destituição de síndico:
A assembleia pode ser convocada pelo próprio síndico, pelo conselho do condomínio ou por, no mínimo, ¼ dos condôminos, conforme previsto no Código Civil e na convenção do condomínio.
O síndico pode ser destituído por má administração, não prestar contas, descumprir a convenção ou o regimento interno, praticar irregularidades ou atos ilegais que prejudiquem o condomínio.
Não. Para que a destituição seja válida, é necessário apresentar justificativas claras e, sempre que possível, provas que comprovem a má conduta ou irregularidades. O síndico também tem direito de defesa antes da votação.
