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Incorporadora imobiliária: o que é e como funciona?

Entenda as principais diferenças entre incorporadora imobiliária e construtora e também como a primeira funciona em seus maiores detalhes
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Índice

Quando o assunto é compra e venda de imóveis, várias dúvidas vêm à tona. Dentre os questionamentos sobre esse mercado, foi percebido que duas perguntas se destacam: 

  • O que é uma incorporadora imobiliária?
  • Qual sua diferença em relação a uma construtora?

Pensando nisso, acompanhe a leitura para esclarecê-las. 

O que é uma incorporadora imobiliária?

A incorporadora nada mais é do que a responsável pela construção e entrega de um empreendimento.

As Incorporadoras são disciplinadas pela lei número 4.591/64, que diz:

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Diferença entre incorporadora e construtora

Conforme a própria lei prevê, a Incorporadora Imobiliária é a responsável geral pelo empreendimento. Sendo assim, esta é responsável pela gestão de todos os processos que envolvam a divulgação, venda, pós venda, contratos, prazos, contratos com bancos, entre outros.

Já a construtora é responsável apenas pela construção do empreendimento.

É a construtora que irá cuidar, então, da forma que o empreendimento será edificado, seguindo um projeto. Também é ela quem contrata os profissionais e responde pela segurança destes, além de materiais de construção e maquinário.

Dessa forma, juridicamente, a construtora só responderá por aquilo que der dano, ou seja, por vícios e defeitos na construção (trincados, infiltração, não seguir o projeto e etc)

Funções de uma incorporadora imobiliária

Sendo a responsável por quase tudo que envolva o empreendimento, podemos detalhar suas responsabilidades abaixo:

Avaliação de Mercado

Antes de qualquer coisa a Incorporadora precisa avaliar se o projeto que ela deseja realizar é viável naquela região.

Por exemplo, não irá funcionar construir um empreendimento de Alto Padrão em um bairro de classe média.

Ou construir casas e apartamentos em um local que não há tanta procura, pois o bairro está em desenvolvimento, sem infraestrutura.

Tudo deve ser calculado antes de levar o projeto para um investidor.

Busca por investimento

A Incorporadora tem um projeto do que deseja construir, então ela é a responsável por conseguir investidores para financiar esse projeto. Podem ser bancos ou investidores particulares. 

A verdade é que as Incorporadoras não costumam investir com capital próprio, já que é mais barato investir com capital de terceiros.

Divulgação

É papel da Incorporadora divulgar o empreendimento para venda, seja na fase de pré-lançamento até a fase de imóvel pronto.

A Incorporadora pode contratar corretores e imobiliárias para fazer a divulgação do empreendimento.

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Contratos de Compra e Venda

É função da Incorporadora a elaboração, revisão e alteração do Contrato. Nele haverá cláusulas de responsabilidades para todas as partes envolvidas, inclusive suas responsabilidades.

Contato com bancos

Grande parte das vendas de imóveis são feitas por meio de financiamento bancário. Por isso, é papel da Incorporadora Imobiliária firmar parcerias com os grandes bancos, fornecendo as informações necessárias do projeto e acompanhando os financiamentos realizados.

Pós venda

Outra função da Incorporadora é fornecer funcionários capacitados para o pós-venda. Assim, ela irá fornecer todas as informações necessárias, bem como, reclamações, cálculo das prestações, balões, saldo devedor, seguros e etc.

Processos

A maior parte de processos que possam surgir contra o Empreendimento serão de responsabilidade da Incorporadora, uma vez que o papel da Construtora é apenas a construção do Edifício.

E por ser papel da Incorporadora, ela também pode responder em alguns casos solidariamente com a construtora.

Além de responder por danos morais, cláusulas abusivas no contrato, atraso na entrega da obra, omissão de informações e etc.

Prazo de entrega

É fundamental entender que a responsável pela entrega no prazo da obra é a Incorporadora e não a Construtora. Uma vez que quem capta os recursos e que estipula um prazo em contrato é a Incorporadora.

Uma observação importante é que o comprador ou corretor entenda que o contrato será assinado com a Incorporadora e não Construtora, por isso a primeira tem mais responsabilidade do que a segunda.

Há muitas Incorporadoras que também são construtoras, isto é, ao invés de contratarem uma empresa terceirizada, elas preferem elas mesmas comercializarem e construírem o Empreendimento. Sendo que elas serão do mesmo grupo, mas terão CNPJ ‘s e CNAE’s diferentes.

Dessa forma, mesmo que sejam do mesmo grupo, em caso de um processo judicial, cada uma responderia conforme sua responsabilidade.

Incorporadoras e imobiliárias

Como dito, a Incorporadora pode sim contratar o serviço de uma imobiliária para a divulgação do seu Empreendimento. 

Geralmente as Incorporadoras têm seus próprios consultores que vendem as unidades em plantões de venda.

Contudo, muitas vezes, os corretores são procurados para fazer a divulgação. Isso porque, como eles têm uma vivência muito grande no mercado imobiliário, podem agregar maior valor ao produto.

O Corretor de Imóveis é visto por muitos compradores como alguém com expertise no Mercado Imobiliário, portanto muitos se sentem mais confiantes ao comprarem de um Corretor do que direto com a Incorporadora. Afinal o Corretor tem maior tendência em ser imparcial, já a Incorporadora não.

A Incorporadora remunera o Corretor ou Imobiliária de forma comissionada, geralmente a comissão é de 3 a 5% do valor do imóvel.

Concluímos que há grandes diferenças entre Incorporadora Imobiliária e Construtora. Saber disso é fundamental antes e após a compra e venda de um imóvel.

Com isso em mente, separamos no banner abaixo um conteúdo aprofundado em outros pontos que devem ser observados para melhorar o resultado de vendas do seu negócio imobiliário.

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