A manutenção de condomínios deve ser tratada com a seriedade que o tema exige, já que falhas podem gerar perdas irreparáveis, inclusive de vidas humanas.
Por isso, é essencial que os condomínios possuam um calendário de manutenções programadas, com datas definidas e sistemas vistoriados regularmente. Afinal, prevenir é sempre melhor do que remediar.
Neste artigo, você verá a importância da manutenção condominial e saberá as diferenças entre cada um de seus tipos. Também receberá dicas de itens indispensáveis em qualquer bom planejamento de manutenção. Confira!
Quais são os tipos de manutenção de condomínios?
A gestão de máquinas e equipamentos é diária. Para evitar que tarefas essenciais passem despercebidas, é fundamental entender a diferença e a função de cada tipo de manutenção no planejamento orçamentário:
- manutenção preditiva: feita com base em monitoramento para determinar o estado real do equipamento. É mais técnica, envolvendo testes e inspeções para prever quando a falha ocorrerá. Um bom exemplo disso é a análise termográfica no sistema elétrico;
- manutenção preventiva: realizada em intervalos predeterminados para reduzir a probabilidade de falhas. Exemplos incluem limpeza de caixas d'água anuais ou troca de filtros de ar-condicionado. É fundamental para o planejamento orçamentário;
- manutenção corretiva: ocorre após a falha ou quebra do equipamento. É a manutenção não planejada e, em geral, a mais cara, pois exige reparo imediato e pode envolver a troca de várias peças danificadas.
A grande diferença entre elas está no custo. As manutenções preditivas e preventivas promovem uma redução de custos ao poupar a troca de peças e evitar grandes sinistros.
Quais são os itens essenciais na manutenção?
Os itens essenciais na manutenção são aqueles que exigem inspeções periódicas e impactam diretamente a segurança e o funcionamento do condomínio.
Mas, como é de se esperar, é bem mais comum realizar manutenções corretivas do que preventivas. Infelizmente, muitas pessoas tendem a postergar a resolução de problemas. Logo, é mais recorrente ver problemas sendo corrigidos em vez de prevenidos.
O ideal, então, é ter um bom planejamento que organize as rotinas de verificação e sua periodicidade, além dos autos de vistoria que têm seu vencimento previsto.
A seguir listamos os principais elementos que compõem um bom planejamento de manutenção.
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Sistema de combate a incêndio
Esse é especial, não pode deixar de estar na lista de inspeções. Isso porque, quando é preciso ser usado, não pode haver margens para erros: deve estar 100% disponível.
Entram nesse sistema as mangueiras e os hidrantes, recalque de caixas d'água e alarmes de incêndio, além do AVCB (Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros).
Elevador
É outro elemento essencial da manutenção, pois tem pouquíssima margem para falhas. A empresa contratada deve realizar as vistorias nos períodos corretos. Qualquer acidente envolvendo elevadores em condomínio pode ser fatal.
Sistema elétrico
Sistema composto pelos quadros de energia e para-raios. Pode ser necessária uma análise termográfica dos componentes para identificar sobreaquecimento. Nesse caso, a troca da peça é fundamental.
Caixa d'água
A limpeza da caixa d'água deve ser feita pelo menos uma vez ao ano. É muito importante contratar uma empresa especializada no serviço para evitar problemas durante o processo, como o entupimento da tubulação causado pela sujeira retirada.
Como elaborar um cronograma de manutenção anual?
Criar um cronograma de manutenção predial anual garante organização, previsibilidade e maior segurança para o condomínio. Ele reúne todas as inspeções, prazos e responsabilidades em um único plano, facilitando a execução e o acompanhamento das rotinas.
Para elaborar um calendário de vistorias robusto e em conformidade com a ABNT NBR 5674, siga o passo a passo:
Mapeamento e inventário de ativos
Liste todos os equipamentos, sistemas e áreas comuns que exigem manutenção: elevadores, bombas, portões, sistemas elétricos, telhado, fachadas, etc.
Consulta à periodicidade legal e técnica
É responsabilidade do síndico consultar o Manual do Proprietário/Construtora (que define o prazo de garantia e periodicidade) e a NBR 5674 (que estabelece padrões de inspeção).
Definição de datas, custos e responsáveis
Atribua uma frequência (mensal, trimestral, anual), defina um custo estimado para o orçamento e nomeie o responsável pela contratação/fiscalização.
Centralização e automação
Utilize um software de gestão de ativos para centralizar esse calendário. Automatizar a rotina previne o erro humano, garantindo que nenhum item essencial (como o AVCB) expire, evitando multas e riscos.
Como controlar os custos de manutenção em condomínios?
O controle de custos na manutenção depende de planejamento, análise de histórico e definição clara de prioridades. Com previsibilidade financeira e acompanhamento contínuo, o condomínio evita gastos inesperados e administra melhor o orçamento.
Veja, a seguir, alguns passos essenciais para organizar esse processo:
Priorizar a manutenção preventiva
O custo de uma manutenção corretiva de emergência é sempre superior ao custo da preventiva. O planejamento orçamentário deve refletir essa prioridade.
Consolidar contratos e negociar pacotes
Negocie pacotes anuais de manutenção para serviços recorrentes (elevadores, bombas), garantindo melhores preços e previsibilidade no orçamento de manutenção.
Criar um fundo de reserva
Garanta que haja um fundo de reserva do condomínio específico para grandes reparos estruturais e manutenções não recorrentes.
Análise do histórico de gastos
Use o histórico de despesas para prever gastos futuros e justificar o orçamento para a assembleia. A automação do controle financeiro é crucial aqui.
Assista ao vídeo e saiba como otimizar os custos de manutenção do seu condomínio:
Manutenção de condomínios: decisão inteligente para valorização do patrimônio
A manutenção de condomínios é uma decisão estratégica que se traduz diretamente em valorização imobiliária. A prevenção e o controle de inspeções garantem a segurança jurídica e a longevidade da edificação, o que é um diferencial para uma administração profissional.
Para que a gestão eficiente não seja apenas na teoria, as administradoras precisam de tecnologia condominial que suporte a escala da operação. O software Group Condomínios permite:
- automatizar o calendário de vistorias e emitir alertas de vencimento (como AVCB);
- gerenciar o histórico de manutenção de cada ativo;
- garantir a transparência na prestação de contas.
A Group Software oferece o software para administradoras que buscam excelência, transformando a rotina de manutenção em um processo de gestão de ativos organizado e escalável. Saiba como o Group Condomínios otimiza sua gestão de manutenção!
Perguntas frequentes sobre manutenção de condomínios
Para auxiliar administradoras e síndicos a estruturar seu plano de manutenção predial, reunimos as respostas para as dúvidas mais comuns.
A assembleia geral do condomínio é a responsável pela aprovação, após a apresentação e justificativa do síndico, com base no orçamento de manutenção e na previsão orçamentária.
Recomenda-se uma inspeção completa (análise termográfica e laudo) a cada 1 a 3 anos, dependendo da idade do prédio e do que é exigido pela NBR 5410 e pelas seguradoras.
Comece mapeando todos os ativos (elevadores, bombas) e consultando o Manual do Proprietário e a NBR 5674 para definir a frequência. Em seguida, use um software para automatizar alertas e monitorar os prazos.
