O Novo Código Civil (Lei 10.406/2002) trouxe mudanças à gestão de condomínios ao ampliar a autonomia das assembleias, redefinir limites de multas e modernizar procedimentos administrativos.
Mesmo estando em vigor há mais de 20 anos, muitas administradoras e síndicos ainda operam com base em regras antigas, expondo-se a riscos jurídicos. Além da burocracia, o que mudou com o Novo Código Civil foi o controle da inadimplência, a aplicação de sanções, a realização de assembleias e até a destituição de síndicos.
Condomínios que não se atualizaram podem estar aplicando multas indevidas e tomando decisões sem validade jurídica. Além disso, com a tramitação da PL 4/2025, que propõe uma nova reforma, as administradoras precisam entender o que pode mudar nos próximos anos.
Neste conteúdo, você vai entender as principais alterações do Novo Código Civil para a gestão condominial, como adequar sua convenção, quais ferramentas legais estão disponíveis e como a tecnologia pode facilitar essa transição.
O que o Novo Código Civil estabelece para os condomínios?
Em vigor desde 2003, o Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) passou a regular os principais aspectos da vida em condomínio que antes eram tratados exclusivamente pela Lei 4.591/64 (antiga Lei dos Condomínios). A legislação atual estabelece regras claras sobre:
- convocação de assembleias: o síndico deve seguir os prazos e formas estabelecidos pelo Código Civil (art. 1.350), garantindo que todos os condôminos sejam informados adequadamente. Uma convocação irregular pode anular as decisões tomadas.
- convenções: atualização obrigatória, cláusulas ficam nulas se contrárias ao Código;
- uso de áreas comuns: permite que o condomínio estabeleça regras específicas sobre horários, reservas e restrições de uso, desde que não contrariem direitos fundamentais.
- despesas e inadimplência: limites para multas, juros moratórios e cobrança de taxas condominiais;
- aplicação de multas: limita a multa por inadimplência a 2% do valor devido (antes era até 20%). Para descumprimento de normas, permite multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial, e para conduta antissocial, até 10 vezes.
- sanções disciplinares: multas por descumprimento de normas e conduta antissocial;
- gestão condominial: responsabilidades do síndico, destituição, prestação de contas.
Essa atualização da legislação condominial vai além da formalidade jurídica, uma vez que fornece instrumentos legais efetivos para a administração resolver conflitos, combater a inadimplência e manter a ordem do condomínio.
O que muda com o Novo Código?
A principal mudança com o Novo Código Civil foi a ampliação da autonomia da assembleia de condomínio e maior autorregulação da comunidade condominial, ou seja, os moradores passaram a ter mais poder de decisão.
Essa autonomia permite que a assembleia delibere especialmente sobre:
- percentual de juros sobre atrasos em de taxas condominiais;
- critérios para rateio de despesas extraordinárias entre as unidades;
- formas de gestão e escolha do modelo administrativo (gestão própria ou terceirizada);
- regras de conduta e convivência adaptadas à realidade do condomínio;
- punições e obrigações dentro dos limites legais.
Essa liberdade, no entanto, não é absoluta: a assembleia não pode deliberar sobre medidas que contrariem a legislação brasileira, mesmo que aprovadas por unanimidade. É responsabilidade do síndico ou da administradora conhecer profundamente a lei e atuar como guardião da legalidade.
Principais modificações
A seguir, confira as principais modificações trazidas pelo Novo Código Civil (que a diferem da Lei de Condomínios de 1964):
- atualização da convenção: caso a convenção de um condomínio contenha cláusulas que contradigam o Novo Código, elas perderão sua validade automaticamente;
- destituição do síndico: com o Novo Código, é preciso metade absoluta (metade + 1) dos condôminos para destituir o síndico, e não três quartos, como acontecia previamente;
- multa para descumprimento das normas: o condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres para com o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos, ser constrangido a pagar uma multa que corresponda a até 5 vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade e a reincidência das infrações;
- multa por conduta antissocial: vale dizer que essa multa foi criada com o Novo Código Civil. Poderá ser até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
- multa por inadimplência: se houver atraso de pagamento, o teto máximo caiu de 20% para 2%.
Por fim, vale a pena lembrar que a queda na multa por inadimplência, instituída pelo Código Civil, foi prejudicial para muitos condomínios, que quase chegaram à falência ou tiveram que ajustar as taxas para cobrir o quadro negativo nas finanças.
Qual o prazo para se adaptar ao Novo Código?
A Lei 11.127, de 2005, estabeleceu que todas as associações contempladas pelo Novo Código (incluindo condomínios) deveriam se adaptar às disposições até 11 de janeiro de 2007.
No entanto, a mesma lei que determinou a obrigatoriedade da adaptação passou a não penalizar os condomínios que desrespeitaram o prazo, abrindo espaço para convenções desatualizadas até o dia de hoje.
Reforçamos, ainda assim, a importância de ajustar a convenção e os benefícios que essa mudança pode trazer para a gestão de condomínio. Um dos pontos positivos propiciados pelo Novo Código, para citar um exemplo, é a possibilidade de os condôminos opinarem e decidirem, em convenção, sobre a porcentagem de juros a ser cobrada nos casos de inadimplência.
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Como se adaptar ao Novo Código Civil?
Para realizar as mudanças impostas pelo Novo Código na convenção do condomínio, é necessário realizar uma assembleia de condomínio com a participação do quórum qualificado para que seja feita a votação.
Sendo assim, é importante informar o motivo da reunião ainda no momento da convocação.
A alteração da convenção condominial pode ser feita se dois terços dos condôminos participarem da votação. Quanto ao regimento interno do condomínio, é preciso que tenha a participação de 50% dos condôminos.
Caso a convenção do condomínio já tenha uma norma no qual estabelece o quórum necessário para fazer a mudança, a votação deverá ser feita com base nela.
O que acontece com aqueles que não fazem a mudança necessária?
Não há dúvidas de que desde a convenção de 1964 até os dias atuais muita coisa mudou. Por esse motivo, fazer as alterações necessárias conforme as normas do Novo Código Civil é muito importante, pois serve como guia para você saber como agir em relação a:
- conflitos internos: para minimizar os conflitos internos e deixar os condôminos mais cautelosos, o Código Civil estabelece que o valor da multa pode ser até 5 vezes maior que a taxa condominial. Para os casos mais específicos, como o condômino antissocial, esse valor pode ser até dez vezes maior;
- multas previstas: é permitida em casos do não cumprimento das normas impostas pela convenção do condomínio, após o recebimento de advertência;
- juros: quando o condômino não paga as suas contribuições, fica sujeito aos juros moratórios convencionados. Caso o condomínio não tenha o valor previsto na convenção, os juros são de 1% ao mês e de 2% sobre o débito.
Com a correta adequação da convenção de condomínio (por aprovação em assembleia), o combate à inadimplência se torna muito mais efetivo, possibilitando uma atuação mais incisiva por parte do síndico/administradora e da comunidade condominial.
Nas raras, mas possíveis, situações em que o condomínio não aprovar a atualização da convenção, a administradora ou síndico deve registrar a decisão em ata, observando que se isenta de qualquer responsabilidade futura quanto a essa deliberação ilegal da assembleia.
O que esperar do PL 4/2025 (Reforma do Código Civil)?
Em fevereiro de 2025, foi apresentado ao Congresso Nacional o PL 4/2025, projeto de lei com proposta de reforma do Código Civil brasileiro. Embora ainda esteja em tramitação inicial, sem impacto prático imediato, a proposta sinaliza possíveis mudanças importantes para o futuro da gestão condominial.
As principais áreas são as que você vê a seguir.
1. Direito digital
A reforma propõe incluir no Código Civil regras específicas sobre:
- validade jurídica de documentos digitais e assinaturas eletrônicas;
- proteção de dados pessoais em relações condominiais;
- regulamentação de assembleias virtuais e deliberações online;
- comunicações digitais entre condomínio, administradora e condôminos.
2. Inteligência artificial
Pela primeira vez, o Código Civil pode contemplar o uso de IA, estabelecendo:
- responsabilidade por decisões automatizadas em gestão condominial;
- limites éticos para uso de sistemas inteligentes (câmeras com reconhecimento facial, por exemplo);
- transparência algorítmica em processos que afetem direitos dos condôminos.
3. Modernização da gestão condominial
Embora os detalhes ainda não estejam totalmente definidos, espera-se que a reforma facilite:
- processos digitais de prestação de contas;
- votações eletrônicas com segurança jurídica plena;
- integração de plataformas tecnológicas na administração.
O que isso significa para administradoras e síndicos?
Por enquanto, nada muda na prática. O PL 4/2025 precisa ser debatido, emendado e aprovado pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal, o que pode levar anos. Somente após sanção presidencial e publicação oficial a reforma entrará em vigor.
No entanto, a proposta indica claramente a direção do legislador: reconhecer e regulamentar a transformação digital que já acontece na gestão condominial. Administradoras que investem em tecnologia, automação e plataformas digitais estarão mais preparadas quando as novas regras forem aprovadas.
Recomendação: acompanhe a tramitação do PL 4/2025 e prepare-se para uma eventual nova rodada de adequação documental no futuro. Por enquanto, foque na adequação completa ao Código Civil vigente desde 2002.
Group Software: a tecnologia que facilita a adequação ao Novo Código Civil
Adequar-se ao Novo Código Civil é só o primeiro passo. Para implementar as mudanças na prática, controlar a inadimplência dentro dos novos limites, aplicar multas conforme a legislação, gerenciar assembleias com segurança jurídica, você precisa de uma solução tecnológica completa.
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- assembleia virtual completa: assembleias 100% online com auditabilidade total, garantindo transparência e praticidade nas decisões do condomínio;
- comunicação eficiente: envio de mensagens via WhatsApp, ligação automática, e-mail, SMS e notificação push no app, para garantir uma comunicação rápida e eficaz com os condôminos.
Essas são apenas algumas das facilidades que a tecnologia da Group Softwares oferece para gestão de condomínios.
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Perguntas frequentes sobre Novo Código Civil
Esse é um assunto que pode gerar muitas dúvidas. Veja a seguir as principais questões respondidas sobre o tema.
O Código Civil (Lei 10.406/2002), em vigor hoje, regula assembleias, convenção, gestão e responsabilidades condominiais. A Lei 4.591/64 continua válida de forma complementar, tratando de incorporação e constituição de condomínios.
Cláusulas da convenção que contrariem o Código Civil perdem validade automaticamente, mesmo sem alteração formal. Atualizar a convenção em assembleia garante segurança jurídica e acesso às penalidades legais vigentes.
O PL 4/2025, apresentado em fevereiro de 2025, propõe ampla reforma do Código Civil, ainda sem efeito prático. Suas inovações incluem direito digital, regras sobre documentos e assembleias virtuais, e uso ético da inteligência artificial na gestão.
