Quórum qualificado em condomínio: entenda o que é e quando aplicar

Você já ouviu falar em quórum qualificado em condomínio? 

Apesar de todo condomínio contar com um representante, não é ele quem toma todas as decisões.  Os condôminos precisam validar as obras por votação, e algumas delas necessitam de um número maior de participantes do que a maioria simples, o chamado quórum qualificado.

Trata-se de um critério de votação indispensável para garantir representatividade em decisões importantes. O objetivo é orientar a administradora sobre aplicações práticas, evitando erros comuns e impugnações.

Para saber exatamente o que é o quórum qualificado em condomínio e quando ele é necessário, continue lendo este conteúdo. Boa leitura!

O que é quórum qualificado no condomínio?

Quórum qualificado em condomínio é o número mínimo elevado de votos, exigido para decisões importantes, diferente da maioria simples e da maioria absoluta.

A maior parte das decisões em uma votação condominial exige, pelo menos, um quórum de maioria simples e a aprovação de mais da metade dos presentes na assembleia. 

Entre essas decisões, é possível destacar a aprovação de contas e a realização de obras necessárias de custo mais elevado. Normalmente essas situações estão previstas na convenção de condomínio.

Já o quórum qualificado exige a presença de, no mínimo, dois terços de todos os moradores para iniciar uma votação. Além disso, para aprovação da pauta em questão, são necessários os mesmos dois terços de todos os moradores, e não só dos presentes.

É importante saber que, em votações que exigem apenas a maioria simples, os condôminos aprovam as mudanças com mais votos entre os presentes. Por exemplo, em uma reunião com 7 presentes, bastam 4 votos favoráveis.

Já no caso da maioria absoluta, é necessária mais da metade do total de votantes, estejam eles presentes na reunião de aprovação de pauta ou não. Dessa forma, em 9 condôminos totais, são necessários 5 votos, mesmo que só 6 estejam presentes.

Já no caso do quórum qualificado, como afirmamos/se afirma, a lei/a convenção exige um percentual elevado, como dois terços do total dos condôminos, não apenas dos presentes na assembleia. Sendo assim, se são 9 condôminos, 6 votos são necessários para aprovar decisões críticas, mesmo que nem todos participem da reunião.

Quando o quórum qualificado é exigido em condomínios?

O quórum qualificado em condomínio é requerido em decisões muito relevantes, que impactam a vida condominial. Alguns exemplos são alterações na convenção condominial, obras em condomínio de grande porte, mudança de destinação ou a destituição do síndico. 

Esse tipo de quórum garante que mudanças importantes tenham o apoio de uma parcela maior da comunidade.

Para que é utilizado o quórum qualificado?

O quórum qualificado é utilizado para aprovar mudanças muito importantes no condomínio. Então, se a pauta da assembleia for a alteração no regimento, obras voluptuárias, mudança de uso ou destituição de síndico, pode ser necessário adotar esse tipo de quórum. 

Para saber melhor quais decisões necessitam desse quórum especial, uma boa ideia é consultar a convenção de condomínio. O artigo 1341 do Código Civil afirma que precisam de quórum qualificado somente as obras voluptuárias, ou seja, as que são destinadas ao lazer ou estéticas, como a construção de piscinas ou jardins. 

Já as obras para manutenção e conservação das áreas comuns precisam de uma maioria simples.

No entanto, é importante saber diferenciar o que são obras voluptuárias de obras essenciais. Caso não haja essa diferença explícita na convenção, você precisa consultar um profissional qualificado.

Além disso, o artigo 1342 estabelece que obras para a ampliação dessas áreas em comum, a fim de facilitar sua utilização, também precisam da aprovação de dois terços.

Como calcular o quórum qualificado corretamente?

O síndico/A administração do condomínio deve fazer o cálculo de quórum com base no total de unidades, e não no número de condôminos presentes em uma assembleia válida. Ele exige que uma fração elevada dessas unidades vote a favor para validar decisões importantes.

Sendo assim, de modo geral:

• quórum de dois terços: multiplica-se o total de unidades por 2/3 e arredonda-se para cima. No caso de um condomínio com 15 unidades, seriam necessários 10 votos favoráveis.
• quórum de três quartos: multiplica-se o total de unidades por 3/4 e arredonda-se para cima. Sendo assim, em um condomínio com 10 unidades, seriam necessários 15 votos favoráveis.

É muito importante ressaltar que, sempre que o resultado da multiplicação não for um número inteiro exato, arredonda-se para o número inteiro superior, para garantir segurança jurídica.

Como fazer o pedido de quórum?

Primeiramente, o síndico/a assembleia precisa verificar o motivo da votação e se é necessário quórum simples ou qualificado. Caso necessite de dois terços, fique atento ao fazer as contas, pois, caso o número não seja exato, é preciso sempre arredondar para cima. 

Por exemplo, em um condomínio com 100 unidades, enquanto o quórum simples seria de 51, o qualificado é de 67 votantes.

Além disso, condôminos inadimplentes não devem entrar na contabilidade do quórum, porque não têm direito a voto, apesar de poderem participar da reunião. Então, considerando o exemplo anterior, se o condomínio de 100 unidades possuir 10 inadimplentes, o quórum qualificado passa a ser 60.

A figura do síndico ou da administradora condominial não exclui a obrigatoriedade de consultar as demais unidades para a tomada de decisões, sendo preciso verificar a necessidade de quórum qualificado no condomínio. Para isso, é importante sempre consultar a convenção do condomínio para tirar dúvidas e evitar problemas maiores.

Quórum qualificado para obras: o que diz o Código Civil

O Código Civil, no artigo 1.341, estabelece regras para o quórum na aprovação de obras em condomínios, e faz a distinção entre três tipos de obra:

• obras necessárias;
• obras úteis;
• obras voluptuárias.

Uma obra necessária visa a conservar o imóvel ou evitar sua deterioração, sendo indispensável para a segurança e a preservação. É o caso da troca de um telhado danificado ou o reparo em fundações. 

Conforme o artigo do Código Civil 1.341, §1º, o síndico ou qualquer condômino pode realizar esse tipo de obra independentemente de autorização da assembleia.

Já uma obra útil não é essencial, mas facilita o uso do imóvel, traz melhorias e pode ajudar a aumentar o seu valor. Alguns exemplos são:

• instalação de uma academia no condomínio;
• construção de rampas de acesso;
• troca de fachada para melhorar a funcionalidade. 

O quórum necessário para esse tipo de obra é o de maioria simples. 

Por fim, uma obra voluptuária visa a embelezar o condomínio ou aumentar o conforto, sem necessariamente aumentar a utilidade do imóvel. Como exemplo, podemos destacar:

• instalação de uma piscina ou de jardins decorativos;
• alterações estéticas na fachada;
• decoração do hall. 

O quórum necessário, como destacamos neste artigo, é o qualificado.

O que acontece se o quórum qualificado não for respeitado?

Se o síndico ou a administradora do condomínio não respeitar o quórum qualificado nas circunstâncias em que ele se faz necessário, isso pode resultar em riscos legais, como o decreto de nulidade da assembleia e a impugnação da decisão tomada, tornando essa decisão irregular, sem validade jurídica. 

Além disso, pode haver contestações judiciais, o que acarreta insegurança jurídica para o condomínio. 

Como a tecnologia ajuda a validar quórum e registros de assembleia?

Hoje, já existem apps e plataformas capazes de calcular automaticamente o quórum, registrar presenças, fazer a validação de cotas, emitir relatórios e preservar a validade das decisões, para uma gestão segura do condomínio. 

Esses sistemas contam com integração com assembleias digitais e assinatura eletrônica, facilitando o trabalho da administradora. Quer entender melhor como a tecnologia pode ajudar na gestão condominial? Então conheça o Group COM!

Quórum qualificado em condomínio: garanta segurança nas decisões

Antes de tomar decisões importantes e realizar mudanças , é primordial verificar se existe a necessidade de quórum qualificado em condomínio e realizar o cálculo de forma correta, para evitar erros e trazer mais segurança jurídica para a gestão. 

Para facilitar esse processo, você pode contar com a Group Software, que ajuda a prevenir erros e impugnações, oferecendo tecnologia que valida cálculos, votos e registros com segurança.

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Perguntas frequentes sobre quórum qualificado em condomínio

Ao longo da leitura deste artigo você ficou com alguma dúvida? Então confira se a resposta para a sua pergunta está listada abaixo.