As administradoras de condomínio estão vendo cada vez mais a necessidade em entender de diversos assunto que envolvam a vida condominial.
Antes o que se entendia importante era apenas o conhecimento dos artigos do código civil que se referiam ao condomínio ou a própria lei de 64, hoje, entender de assuntos interdisciplinares é fundamental, como por exemplo a classificação dos contratos.
Por esse motivo, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – o conteúdo abaixo. Vamos falar um pouco sobre esse assunto?
1. Classificação dos Contratos e vida condominial
Os contratos permeiam a sociedade desde tempos remotos, o que antes era um contrato por “palavra”, hoje se materializou em documentos escritos, sejam eles eletrônicos ou por meio físico.
Fato é em qualquer segmento, e inclusive nas administradoras de condomínio entender a classificação dos contratos e gestão de contratos nunca foi tão importante.
Por isso vamos falar sobre esse assunto tão importante que iniciam com o acordo de vontade formalizado entre as partes.
1.1 Contratos Bilaterais e unilaterais
Unilaterais trazem obrigações unicamente para uma das partes. Ex: mandato e fiança.
Bilaterais trazem obrigações para ambos os contratantes. Ex: compra e venda e locação.
Para detalhar melhor, me sirvo das palavras de Nelson Rosenval:
“Destarte, sob o ângulo da formação, é um despautério se cogitar de contratos unilaterais. Tal expressão se reserva para o plano de eficácias dos negócios bilaterais. Quer dizer, no que tange aos efeitos, nos contratos bilaterais, ensina Orlando Gomes que as duas partes comuns, simultaneamente, a dupla posição de credor e devedor".
E ainda
"Cada qual tem direitos e obrigações. Em contrapartida, nos contratos unilaterais, uma das partes tem a condição de credor e a outra de devedor”.
1.2 Contratos onerosos e gratuitos
Os contratos podem ser onerosos ou gratuitos. Os onerosos são aqueles em que gera vantagens e obrigações de ambas as partes, diferentes dos gratuitos, onde apenas uma parte oferece “sacrifício”, como por exemplo:
a) Comodato: é um empréstimo gratuito ou concessão gratuita de qualquer coisa móvel ou imóvel, por um certo período, com a condição de devolver ao indivíduo nas mesmas condições ao fim do prazo;
b) Doação: Doação é o ato de dar um bem próprio a outra pessoa;
c) Fiança: A fiança é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu patrimônio a satisfação de um credor, caso o devedor principal, aquele que contraiu a dívida, não a solva em seu vencimento.
Ainda em relação aos contratos gratuitos, eles se dividem em interessados ou desinteressados. Segundo Nelson Rosenvald: “Em regra são desinteressados, pois o único escopo da parte é beneficiar outrem; todavia incidindo a percepção de uma vantagem indireta pelo autor da liberdade, qualificar este como interessado”.
1.3 Contratos consensuais e reais
Esses tipos de contratos são bem simples e fáceis de entender. O contrato consensual é aquele que decorre de acordo de vontade, já o contrato real é aquele que além do acordo de vontade demanda a entrega da coisa para o seu aperfeiçoamento, ex: Comodato, depósito e mútuo.
1.4 Contratos solenes e não solenes
Os contratos solenes são aqueles em que a lei impõe uma determinada forma, visando assegurar idoneidade daquele ato, evitando quaisquer obscuridades quanto ao negócio.
Ainda nesse sentido, segundo Nelson Rosenvald:
Aqueles para os quais a lei exigir o instrumento público, como os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art 108, CC), vejamos:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Aqueles para os quais a lei demande o instrumento escrito como de sua essência, embora particular, como na doação (art 541, CC) e na fiança (art 819, CC).
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
E
Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.
Já o contrato não solene é aquele onde podem ser celebrados de formas diferentes, desde que o seu conteúdo seja socialmente reconhecível.
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
1.5 Contratos principais e acessórios
Os contratos principais são aqueles que possuem existência autônoma, já os acessórios são aqueles que a existência depende de um contrato principal.
Importante:
Segundo Nelson Rosenvald:
Aplica-se aqui o principio geral de que o acessório segue a sorte do principal, de modo que, sendo um contrato dependente de outro, a invalidade do principal necessariamente conduzirá a invalidade do contrato acessório
Importante: Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal, segundo artigo 184 do Código Civil.
1.6 Contratos intuitu personae e impessoais
Os contratos impessoais são aqueles onde é indiferente a persona com que se contrata, diferente do contrato intuito personae onde a pessoa é um dos elementos determinantes para a celebração do contrato.
2. A classificação dos contratos e as administradoras
As administradoras de condomínio precisam estar atentas as contratações feitas no condomínio, para isso, é extremamente importante entender os tipos dos contratos. Isso fará o administrador ter uma análise ainda mais criteriosa das condições e cláusulas contratuais.
Outro ponto importante é saber elaborar esses tipos de contratos e revisa-los, por isso, não perca nosso próximo artigo sobre: O que as administradoras de condomínio não podem deixar de constar em contratos, seja ele qual for.
Dica: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.
