Entender sobre a classificação dos contratos é algo cada vez mais importante para as administradoras de condomínio.
Antes, o que se considerava importante era apenas o conhecimento dos artigos do Código Civil que se referiam ao condomínio ou a própria lei de 64. Hoje, no entanto, ter conhecimento sobre assuntos interdisciplinares, como a classificação dos contratos, é fundamental.
Compreender exatamente como funcionam os diferentes tipos de contratos condominiais impacta diretamente a gestão do condomínio. Pensando nisso, elaboramos este conteúdo explicando quais são as principais categorias de contratos da área. Acompanhe!
Tipos de classificação dos contratos no direito civil
É possível classificar os contratos em relação aos efeitos, aos ônus, à forma e à execução. Outros agrupamentos existem, mas são mais incomuns.
Os contratos permeiam a sociedade há muito tempo, e o que antes era um contrato por “palavra”, hoje se materializou em documentos escritos, sejam eles eletrônicos ou por meio físico.
Fato é que em qualquer segmento, e inclusive nas administradoras de condomínio, entender a classificação dos contratos e gestão de contratos nunca foi tão importante. Por isso, a seguir, vamos listar as principais classificações.
Quanto aos efeitos: unilaterais, bilaterais e plurilaterais
Os contratos podem ser classificados quanto aos seus efeitos jurídicos e, nesse sentido, podem ser unilaterais, bilaterais e plurilaterais.
Mas qual será, na prática, a diferença entre eles?
Os contratos unilaterais trazem obrigações unicamente para uma das partes envolvidas. Por exemplo, podemos citar contratos de mandato, de doação pura e de fiança.
Já os contratos bilaterais trazem obrigações para ambos os contratantes. Por exemplo, os contratos de compra e venda e locação de imóveis.
De acordo com Nelson Rosenval, nos contratos bilaterais:
“Cada qual tem direitos e obrigações. Em contrapartida, nos contratos unilaterais, uma das partes tem a condição de credor e a outra de devedor.”
Há, ainda, os contratos plurilaterais, aqueles que envolvem mais de duas partes. Nesse caso, todas as partes envolvidas têm direitos e obrigações recíprocas em relação umas às outras. É o que ocorre, por exemplo, em sociedades ou consórcios.
Quanto ao ônus: onerosos e gratuitos
Os contratos podem ser onerosos ou gratuitos. Os onerosos são aqueles que geram vantagens e obrigações para ambas as partes. Eles são diferentes dos gratuitos, em que apenas uma parte oferece “sacrifício”, como por exemplo:
- comodato: concessão gratuita de qualquer coisa móvel ou imóvel, por um certo período, com a condição de devolver ao indivíduo nas mesmas condições ao fim do prazo;
- doação: o ato de dar um bem próprio a outra pessoa;
- fiança: espécie de contrato através do qual o fiador garante com seu patrimônio a satisfação de um credor, caso o devedor principal não a pague.
Ainda em relação aos contratos gratuitos, eles se dividem em interessados ou desinteressados. Segundo Nelson Rosenvald:
“Em regra são desinteressados, pois o único escopo da parte é beneficiar outrem; todavia, incidindo a percepção de uma vantagem indireta pelo autor da liberdade, qualificar este como interessado.”
Quanto à forma: consensuais, reais, solenes e não solenes
No que diz respeito à forma, os contratos podem ser consensuais, reais, solenes e não solenes.
O contrato consensual é aquele que decorre de acordo de vontade, como é o caso do contrato de compra e venda, que se forma pelo simples acordo de vontades entre as partes, sem necessidade de entrega imediata do objeto.
Já o contrato real é aquele que, além do acordo de vontade, demanda a entrega da coisa para o seu aperfeiçoamento. É o caso, por exemplo, dos contratos de comodato, depósito e mútuo.
O contrato solene, por sua vez, é um tipo de contrato em que a lei impõe uma determinada forma, visando a assegurar a idoneidade daquele ato, evitando quaisquer obscuridades quanto ao negócio. É o caso de contratos como penhor, seguro e fiança.
Por fim, o contrato não solene é aquele que se forma pelo simples consenso entre as partes, sem a necessidade de formalidades legais para ter validade. Como exemplos, podemos citar contratos de aluguel e comodato, em que basta o acordo das partes para que o contrato seja válido.
Quanto à execução: instantâneos, diferidos e de trato sucessivo
E, é claro, os contratos podem ser classificados quanto à execução contratual, podendo ser instantâneos, diferidos ou de trato sucessivo.
Os contratos instantâneos são aqueles cujo cumprimento ocorre imediatamente após a celebração, como compra e venda à vista e serviços pontuais.
Contratos diferidos, por sua vez, têm a obrigação de cumprimento projetada para algum momento futuro, como é o caso de vendas a prazo e financiamentos.
Contratos de trato sucessivo, em contrapartida, envolvem prestações contínuas ou periódicas ao longo do tempo, como contratos de prestação de serviços como energia e água.
Outras classificações: principais/acessórios, comutativos/aleatórios, adesão/paritários
Há, ainda, outras classificações possíveis para os contratos.
Eles podem, por exemplo, ser principais ou acessórios. Os contratos principais são aqueles que possuem existência autônoma, já os contratos acessórios são aqueles cuja existência depende de um contrato principal.
Segundo Nelson Rosenvald,
“Aplica-se aqui o princípio geral de que o acessório segue a sorte do principal, de modo que, sendo um contrato dependente de outro, a invalidade do principal necessariamente conduzirá a invalidade do contrato acessório.”
Importante: respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal, segundo artigo 184 do Código Civil.
Os contratos também podem ser comutativos ou aleatórios. Contratos comutativos são aqueles em que as prestações das partes são certas, determinadas e proporcionais, como no contrato de compra e venda, em que o valor pago corresponde ao bem recebido.
Já os contratos aleatórios envolvem obrigações incertas para uma ou ambas as partes, sujeitas a eventos futuros e imprevisíveis, como o contrato de seguro, em que o pagamento depende da ocorrência de um sinistro.
Por fim, há os contratos de adesão e os paritários. Contratos de adesão são aqueles em que uma das partes define unilateralmente todas as cláusulas e condições, cabendo à outra parte apenas aceitar ou rejeitar o contrato, sem possibilidade de negociação. São comuns em contratos de serviços de telefonia, internet, seguros e bancos.
Os contratos paritários, por outro lado, são aqueles que podem ser negociados entre as partes, que discutem e acertam conjuntamente os termos, com liberdade contratual. Um exemplo é o contrato de parceria comercial, no qual as partes negociam diretamente todos os termos
Como a classificação dos contratos impacta a gestão condominial
As administradoras de condomínio precisam estar atentas às contratações feitas no condomínio, para isso, é extremamente importante entender a classificação dos contratos. Isso fará o administrador ter uma análise ainda mais criteriosa das condições e cláusulas contratuais.
Entender a classificação dos contratos é fundamental para analisar riscos, negociar cláusulas e gerir contratações recorrentes como manutenção, prestadores e locação.
No que diz respeito à análise de riscos, identificar se o contrato é unilateral, bilateral, comutativo ou aleatório ajuda a prever responsabilidades e possíveis variações, e isso permite mitigar riscos financeiros e operacionais.
No que se refere à negociação de cláusulas, sabendo se o contrato é de adesão ou paritário, solene ou não, pode-se adaptar a negociação para garantir equilíbrio e segurança, evitando cláusulas abusivas ou “surpresas” legais.
Já no que concerne a contratos de trato sucessivo, como manutenção e locação, entender as obrigações contínuas garante cláusulas claras sobre prazos, multas e revisão, o que facilita muito o controle e a continuidade do serviço.
Ou seja, fica claro que a classificação dos contratos serve como base para uma gestão contratual mais segura, estratégica e eficiente no ambiente condominial. Por isso, vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial.
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Princípios contratuais que regem as contratações
Os cinco princípios contratuais que regem as contratações são os seguintes:
- autonomia da vontade: as partes têm liberdade para definir o conteúdo do contrato, respeitando os limites legais;
- obrigatoriedade: o contrato é um compromisso obrigatório, que deve ser cumprido conforme acordado, garantindo segurança jurídica e previsibilidade nas relações;
- função social do contrato: o contrato deve atender ao interesse coletivo, evitando abusos que prejudiquem terceiros ou a ordem pública;
- boa-fé objetiva: as partes devem agir com lealdade, transparência e cooperação durante toda a relação contratual, sem conflitos;
- relatividade dos efeitos: os efeitos do contrato vinculam apenas as partes envolvidas, protegendo terceiros de obrigações não assumidas.
Esses princípios ajudam a tornar a gestão condominial mais responsável e transparente, uma vez que garantem que os contratos sejam elaborados com equilíbrio, respeito mútuo e atendimento aos interesses sociais. Isso é essencial para promover confiança, segurança e evitar litígios no ambiente condominial.
Veja também:
Artigo 422 do Código Civil: o que diz sobre os contratos?
De acordo com o artigo 422 do Código Civil:
"Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé."
Ou seja, ele estabelece que, em todas as fases do contrato, as partes devem agir com honestidade, lealdade e transparência. Devem também respeitar os deveres que mantêm a confiança no negócio jurídico.
O princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo é fundamental para garantir segurança, equilíbrio e ética nas relações contratuais, evitando abusos e conflitos. Isso é fundamental para garantir a cooperação no dia a dia das contratações de serviços no condomínio.
Status de um contrato: o que significa e como acompanhar
Os diferentes estágios de um contrato podem ser explicados da seguinte forma:
- contrato preliminar: fase inicial e preparatória em que as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo no futuro, definindo os elementos essenciais que serão empregados na avença futura, mas sem executar as obrigações principais do contrato definitivo;
- contrato pendente: etapa em que o contrato ainda não está plenamente vigente, podendo depender de condições suspensivas ou da realização de determinadas formalidades ou eventos para sua eficácia completa;
- contrato vigente: o contrato está plenamente em vigor, com obrigações e direitos das partes efetivamente constituídos e exigíveis, gerando efeitos jurídicos a partir do momento em que foi celebrado e passou a vigorar;
- contrato encerrado: fase em que as obrigações do contrato foram integralmente cumpridas, ou em que o contrato foi resolvido, rescindido ou extinto por acordo ou outras causas previstas em lei;
- contrato arquivado: situação posterior ao encerramento, quando o contrato é armazenado para fins de registro, histórico, ou comprovação, sem efeitos jurídicos ativos, servindo de prova documental em caso de necessidade futura.
Acompanhar essas etapas garante o cumprimento correto das obrigações, facilita a gestão de riscos e a tomada de decisões, assegura conformidade legal para a administradora e melhor o relacionamento entre as partes.
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Classificação dos contratos na prática das administradoras
Como vimos, entender e dominar a classificação dos contratos é imprescindível para que administradores de condomínios possam fazer boas escolhas, reduzir riscos e manter a conformidade legal.
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Perguntas frequentes sobre classificação dos contratos
Ainda ficou com alguma dúvida? Então continue lendo!
Algumas das principais classificações dos contratos são unilaterais, bilaterais, plurilaterais, solenes, não solenes, onerosos, gratuitos, consensuais, reais, comutativos, aleatórios, paritários ou de adesão.
Contratos onerosos são aqueles em que ambas as partes assumem obrigações recíprocas e contratos gratuitos são aqueles em que apenas uma das partes obtém vantagem.
A classificação dos contratos influencia na gestão condominial pois permite analisar corretamente as obrigações, riscos e direitos de cada tipo, facilitando a elaboração, revisão e fiscalização dos contratos com fornecedores, prestadores de serviço e condôminos.
