O imposto de renda em condomínios ainda gera dúvidas entre síndicos e administradoras. Afinal, quem é obrigado a declarar, reter ou pagar?
De forma geral, condomínios residenciais não pagam IR, mas existem exceções, principalmente quando surgem rendimentos extras, pró-labore para síndicos ou retenções em contratos com prestadores de serviços.
Neste texto, você vai entender quando o condomínio precisa declarar, quais rendimentos são tributáveis e o que fazer para evitar problemas com a fiscalização. Continue até o final para entender mais sobre o tema!
O condomínio precisa declarar imposto de renda?
Sim, mas somente em situações específicas. Um condomínio residencial comum, que arrecada apenas a taxa condominial e usa o dinheiro para manutenção, não precisa declarar IR.
No entanto, quando há receitas extras, como aluguéis de áreas comuns, antenas de operadoras ou aplicações financeiras, pode surgir a obrigatoriedade de declaração.
Condomínios precisam ter CNPJ?
Todo condomínio precisa ter um CNPJ, que funciona como uma espécie de identidade usada pela Receita Federal. Isso é uma exigência prevista na Instrução Normativa RFB nº2119/2022.
Inclusive, se o condomínio tiver setores criados oficialmente pela convenção, como blocos ou áreas específicas, eles também precisam ter CNPJ, como se fossem “filiais”.
Mas é importante entender que ter CNPJ não transforma o condomínio em uma empresa. Ele continua sendo apenas uma organização dos moradores.
O CNPJ serve apenas para fins de identificação e controle, e não dá ao condomínio o mesmo status de uma pessoa jurídica comum, como acontece com empresas.
O condomínio está isento de imposto de renda?
Sim, na maioria dos casos. Condomínios residenciais sem rendimentos tributáveis diretos estão isentos, ou seja, não precisam pagar nem declarar IR.
Essa isenção vale enquanto o dinheiro arrecadado for usado exclusivamente para despesas do condomínio, como manutenção, salários de funcionários ou seguros.
No entanto, caso o condomínio tenha receitas de aluguel ou outras fontes tributáveis, a isenção não se aplica automaticamente. Por isso, é importante manter o controle financeiro atualizado e documentado.
Quem paga o imposto de renda do síndico?
O pró-labore do síndico, quando houver remuneração formal, é tributável. Ou seja, o condomínio deve reter e pagar o IR na fonte do síndico.
Se o síndico apenas tiver isenção da cota condominial, não há imposto a pagar. É importante fazer a dedução correta do pró-labore na contabilidade do condomínio para calcular o IRPF do síndico e evitar problemas com a Receita Federal.
Dessa forma, o condomínio cumpre sua obrigação legal sem riscos.
Saiba mais aqui: Legislação condominial: o que é, principais leis e como aplicar no dia a dia.
Quais rendimentos do condomínio são tributáveis?
O condomínio pode ter rendimentos extras que, quando acima de R$ 24 mil por ano, precisam ser declarados e podem ser tributáveis, como:
- aluguel de áreas comuns (salão de festas, vagas de garagem, etc.);
- receita de antenas de operadoras ou torres de telecomunicação;
- rendimentos financeiros de aplicações ou investimentos do caixa.
Além disso, é preciso registrar corretamente qualquer receita extra para calcular o IR do condomínio residencial ou identificar a isenção do condomínio, quando aplicável.
Dica: com o ERP da Group, você consegue acompanhar esses rendimentos com facilidade e garantir o controle necessário para a declaração correta do IR.
O condomínio pode deduzir valores no imposto de renda?
Não, o condomínio não pode deduzir valores no imposto de renda. As despesas são coletivas e destinadas à manutenção do prédio, portanto não entram em deduções para o IR do próprio condomínio.
No entanto, locadores e locatários podem aproveitar algumas deduções relacionadas a imóveis alugados. Por exemplo:
- taxas condominiais IR: despesas pagas com condomínio podem ser abatidas do imposto de renda do aluguel;
- declaração IPTU IR: impostos pagos sobre o imóvel alugado também podem ser deduzidos;
- abatimento de despesas de imóvel: gastos com manutenção e taxas do imóvel alugado podem reduzir a base de cálculo do IRPF.
Embora o condomínio não faça deduções, moradores que pagam ou recebem aluguel podem usar esses gastos para dedução do IR e diminuir o valor a pagar de forma legal e documentada.
Leia também: Impactos da Reforma Tributária na administração de imóveis e condomínios
O que diz a lei sobre retenção de IR em condomínios?
Os condomínios normalmente não precisam reter Imposto de Renda (IR) quando pagam alguém. Isso acontece porque, pela lei, o condomínio não é considerado uma pessoa jurídica do jeito que a Receita Federal exige para reter IR na fonte.
Na lei, a retenção de Imposto de Renda (IR) na fonte acontece quando uma pessoa ou empresa paga alguém e precisa descontar o imposto do valor que vai pagar.
Esse valor descontado não fica com quem paga, ele é apenas depositado na Receita Federal usando o Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF).
No caso dos condomínios, a regra é diferente:
- condomínios residenciais normalmente não precisam descontar IR dos pagamentos que fazem, porque eles não são considerados uma empresa pela Receita;
- quem recebe o pagamento é que precisa declarar e pagar o imposto, se houver;
- a única exceção é o pró-labore do síndico. Se ele recebe remuneração formal, o condomínio deve descontar o IR na fonte e recolher via DARF.
De forma ilustrativa, temos:
Ou seja, se o condomínio paga um prestador de serviço, por exemplo, ele não tem obrigação de descontar o imposto desse pagamento, diferente de uma empresa comum.
Para organizar as ideias, temos o seguinte esquema prático:
| CONTRATANTE | PRESTADOR DO SERVIÇO | IRRF (SIM OU NÃO) | FUNDAMENTOS LEGAIS E OBSERVAÇÕES |
| Condomínio | Pessoa física com vínculo empregatício (empregado) | Sim | Retenção é obrigatória sobre salários, pois não depende da natureza jurídica da fonte. Aplicam-se as regras do IR sobre rendimentos do trabalho assalariado (PN CST nº 114/1972 e art. 677 do RIR, Decreto nº 9.580/2018) |
| Condomínio | Pessoa física autônomo / profissional liberal (sem vínculo) | Não | O condomínio geralmente não retém IRRF nesses casos, conforme Parecer Normativo CST nº 37/1972 e Ato Declaratório CST nº 29/1986. |
| Condomínio | Pessoa jurídica prestadora de serviço | Não | A retenção de IRRF por condomínios não é exigida quando o cumprimento da obrigação exige que o tomador (condomínio) seja pessoa jurídica, conforme PN CST nº 37/1972 |
Observação importante: Mesmo quando não há IRRF, os condomínios podem ser obrigados a reter CSLL, PIS/Pasep e COFINS em contratações de pessoa jurídica conforme art. 30 da Lei 10.833/2003. Além disso, o ISS pode exigir retenção nos serviços prestados, dependendo da lei do município.
E se o valor retido não for recolhido?
Se o valor retido não for recolhido, há consequências para a fonte pagadora como multa de ofício, juros de mora e possível enquadramento criminal por apropriação indébita. A lei é clara e não dá para brincar com o IRRF.
O Parecer Normativo COSIT nº 01/2002 determina que, antes da entrega da declaração de ajuste anual (pessoa física), a fonte pagadora deve pagar:
- o imposto que deveria ter sido retido;
- a multa de ofício;
- os juros de mora.
Após a entrega da declaração de ajuste anual, a fonte pagadora deve pagar:
- a multa de ofício e os juros de mora isolados, calculados desde a data prevista para recolhimento;
- imposto, caso os rendimentos não tenham sido submetidos à tributação.
Além disso, a fonte pagadora pode ser enquadrada no crime de apropriação indébita, previsto no artigo 11 da Lei nº 4.357/1964, por se caracterizar como depositária infiel de valores da Fazenda Pública (Lei nº 8.866/1994):
Art 11. Inclui-se entre os fatos constitutivos do crime de apropriação indébita, definido no art. 168 do Código Penal, o não-recolhimento, dentro de 90 (noventa) dias do término dos prazos legais:
a) das importâncias do Imposto de Renda, seus adicionais e empréstimos compulsórios, descontados pelas fontes pagadoras de rendimentos;
Para evitar problemas, é recomendado contar com suporte contábil profissional, garantindo que todos os recolhimentos e obrigações fiscais sejam feitos corretamente.
O que é DIRF e qual a relação com o condomínio?
A Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF) é uma obrigação fiscal que deve ser entregue pelo condomínio sempre que houver retenção de IR em pagamentos feitos a pessoas físicas com vínculo empregatício.
Ou seja, o contratante precisa informar para a Receita Federal que essa retenção aconteceu por meio da declaração IRRF.
Isso é importante porque, em procedimentos de auditoria interna, haverá uma fiscalização para o contribuinte que sofreu a retenção e para o contratante que efetuou a retenção.
Sendo assim, quando uma pessoa física sofre retenção de imposto de renda sobre os rendimentos tributáveis em declaração, poderá deduzir os valores retidos no imposto apurado na declaração de imposto de renda, que é entregue anualmente à Receita Federal.
Na ilustração abaixo, demonstramos de forma mais didática como isso acontece:
A Declaração do Imposto Sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF) é entregue para a Receita Federal anualmente pelo contratante com a informação de todos os valores retidos nos pagamentos efetuados no ano.
Então, agora demonstrando todo o fluxo da retenção, temos:
O que deve ser informado na DIRF do condomínio:
- todos os valores de IRRF retidos sobre pagamentos aos empregados;
- esses dados são cruzados pela Receita Federal com a declaração de imposto de renda do próprio trabalhador.
Informe de rendimentos:
- depois de enviar a DIRF, o condomínio também deve entregar ao funcionário o Informe de Rendimentos;
- esse documento precisa ser guardado por 5 anos, pois pode ser solicitado para fins de fiscalização;
- o prazo para entregar o informe é o mesmo da DIRF, geralmente até o fim de fevereiro de cada ano;
- os valores declarados na DIRF do condomínio serão confrontados com a declaração de imposto de renda do contribuinte (empregado do condomínio).
Existe isenção de imposto para síndico ou moradores?
Para o síndico, não há isenção automática de imposto de renda. Se ele recebe pró-labore, esse valor é tributável e deve ter IR retido na fonte.
A isenção só ocorre se ele não receber remuneração formal, ou seja, se apenas tiver benefícios como desconto na taxa condominial, não há imposto a pagar.
Para os moradores, não existe isenção de IR sobre a taxa condominial ou qualquer benefício do condomínio. A isenção de imposto de renda só se aplica conforme a legislação federal, geralmente em casos de rendimentos abaixo da faixa mínima de tributação ou situações previstas em lei, independentemente de benefícios no condomínio.
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Imposto de renda em condomínios: o que síndicos e administradoras precisam saber
Como vimos, condomínios residenciais sem rendimentos tributáveis não pagam imposto de renda. Já quando existe pró-labore do síndico, o IR deve ser retido na fonte.
Também é preciso declarar receitas extras acima do limite legal e ficar atento a contratos com prestadores de serviços, que podem exigir retenção de imposto.
Para simplificar esse controle, vale contar com suporte especializado ou com um ERP condominial. A Group Software oferece soluções que ajudam síndicos e administradoras a organizar as finanças e cumprir corretamente as exigências da Receita Federal.
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Saiba mais
Quer entender mais sobre a declaração de Imposto de Renda? Assista ao vídeo:
Perguntas frequentes sobre imposto de renda em condomínios
Ainda com dúvidas? Veja abaixo as principais perguntas e respostas sobre imposto de renda em condomínios.
Sim, se houver rendimentos tributáveis e a declaração não for feita, o condomínio pode receber autuação da Receita Federal.
Não, a taxa condominial paga pelos moradores não é tributável e não entra na declaração de IR do condomínio.
O síndico deve ter IR retido na fonte sobre o pró-labore, e o condomínio é responsável por essa retenção e recolhimento.
