Lei dos condomínios: entenda a legislação que rege a gestão condominial

Você conhece a lei dos condomínios? Entendê-la é o ponto de partida para uma gestão condominial segura e alinhada às boas práticas do setor.

E isso vale especialmente para as administradoras, que têm papel central nesse processo. Afinal, a administração funciona dentro de um verdadeiro ecossistema normativo que define direitos, deveres, responsabilidades, regras para tomada de decisão e procedimentos do dia a dia.

Portanto, conhecer e aplicar corretamente a legislação não é apenas uma obrigação legal, mas também a base da segurança jurídica do negócio.

Para facilitar seu trabalho, preparamos este conteúdo. Durante a leitura, você conhecerá as principais leis condominiais, bem como algumas dicas para aplicá-las de maneira eficiente na sua gestão. Confira!

Qual é a lei dos condomínios?

A gestão condominial no Brasil é regida por uma série de dispositivos legais, mas a principal lei que rege os condomínios é o Código Civil.

Ele estabelece os fundamentos para a estrutura, organização e funcionamento do condomínio edilício, regulando questões administrativas, patrimoniais e coletivas.

O Código Civil dedica aos condomínios os artigos 1.331 a 1.358. Entre os principais dispositivos, estão:

• artigo 1.331: conceitua o condomínio edilício e define que cada unidade é parte exclusiva, ao passo que áreas comuns pertencem a todos;
• artigo 1.334: orienta o que a convenção condominial deve conter, como regras de administração, definição de frações ideais e forma de cobrança de taxas;
• artigo 1.336: aborda os deveres dos condôminos, como contribuir para as despesas e utilizar o espaço sem prejudicar os demais;
• artigo 1.347: determina que o síndico é o representante legal do condomínio e detalha suas obrigações;
• artigo 1.350: estabelece a obrigatoriedade da realização da assembleia anual para aprovação de contas e previsão orçamentária.

Com base nesses artigos, o Código Civil funciona como o centro da legislação condominial brasileira. Assim, garantindo segurança jurídica e uma referência objetiva em caso de conflito ou divergência de interpretação.

Que outras leis regem os condomínios?

Além do Código Civil, existe um conjunto de leis complementares que contribuem para o funcionamento dos condomínios. Elas não substituem o Código, mas ampliam sua aplicação e orientam aspectos específicos da gestão.

Abaixo, você confere algumas das principais:

• Constituição Federal: garante o direito de propriedade e estabelece princípios gerais de convivência civil;
• 4.591/64: antiga lei de condomínios, anterior ao Código Civil, ainda válida para questões que não foram revogadas. É um marco histórico da legislação condominial;
• 12.546/2011: traz dispositivos que podem impactar rotinas de condomínios, especialmente temas relacionados à fiscalização de trabalhadores e obrigações tributárias;
• legislações municipais: cada cidade possui Código de Obras e Edificações. Eles definem regras de construção, calçadas e ruídos que o condomínio deve respeitar.

Essas normas ajudam a completar o cenário legal, mas é o Código Civil que continua sendo a principal referência da atuação de síndicos e administradoras.

Atualizações recentes e a Reforma do Código Civil

A legislação condominial é dinâmica e passa por atualizações frequentes. Por isso, é importante que as administradoras acompanhem mudanças legais que impactem rotinas de gestão.

Em 2022, entrou em vigor a Lei 14.405, que alterou o Código Civil ao flexibilizar o quórum necessário para mudança de destinação das áreas comuns.

Antes, a alteração exigia unanimidade dos condôminos. Agora, pode ser aprovada por dois terços dos titulares das unidades, desde que a mudança esteja prevista na convenção e na regimento interno do condomínio.

Além disso, tramita no Senado o PL 4/2025, que propõe uma modernização na legislação de condomínios. Assim, pode ampliar a autonomia dessas entidades, adequando a lei às novas realidades sociais, tecnológicas e de governança.

Essas atualizações demonstram que o Código Civil, embora seja o alicerce da lei dos condomínios, continua evoluindo para acompanhar o mercado e as transformações da vida comunitária.

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Assembleias de condomínios e a legislação

As assembleias são parte essencial da vida condominial e seu funcionamento é regido principalmente pelo Código Civil.

O Artigo 1.350 determina que todo condomínio deve realizar assembleia geral ordinária uma vez por ano, com o objetivo de aprovar contas e planejar o orçamento.

Vale lembrar que toda e qualquer decisão tomada não poderá, de forma alguma, passar por cima da legislação oficial.

Ao todo, há três tipos de assembleias de condomínio que podem ser organizadas. A seguir, conheça cada uma delas.

Assembleia geral

É vista como a primeira assembleia de um condomínio. Nela, os moradores decidem quem será o síndico, além de outras questões envolvendo a contratação de colaboradores e demais serviços.

Assembleia ordinária

Deve ser organizada uma vez por ano. A reunião serve para que os gestores do condomínio prestem as contas de todos os gastos envolvendo o empreendimento.

Assembleia extraordinária

O síndico deve organizar o encontro somente se houver algum assunto extra para que a administração trate com os moradores e funcionários, como é o caso das questões emergenciais de segurança.

A lei dos condomínios na prática

Na prática, aplicar a lei dos condomínios significa usar o Código Civil como base central de todas as decisões, reforçar a observância das normas complementares e assegurar que o síndico conduza cada procedimento administrativo de forma formal e documentada.

Isso vale para assembleias, registro de atas, prestação de contas, celebração de contratos e aplicação de sanções internas.

Para as administradoras, esse nível de rigor exige processos bem estruturados, organização documental e rotinas padronizadas. Contudo, eles nem sempre são fáceis de manter no dia a dia.

Por isso, cada vez mais empresas do setor contam com tecnologias que:

• centralizam documentos;
• organizam rotinas;
• facilitam a prestação de contas;
• e reduzem os riscos operacionais.

Afinal, uma solução completa de gestão condominial ajuda a estruturar processos que mantêm a conformidade legal em todas as etapas da operação.

Portanto, se a sua administradora busca fortalecer esses pilares, conheça o Group Condomínios. O nosso sistema reúne funcionalidades que apoiam todas as etapas da operação para manter uma gestão segura, eficiente e alinhada à legislação.

Perguntas frequentes sobre a lei dos condomínios

Confira abaixo as respostas para as dúvidas mais comuns sobre a lei dos condomínios e sua aplicação na gestão condominial.