As edificações precisam ser submetidas à manutenção predial em condomínios de forma periódica e pré-programada, a fim de garantir a vida útil e o pleno funcionamento dos sistemas construtivos que as compõem.
A manutenção é essencial para melhorar a segurança, gerar economia e garantir a conformidade legal do condomínio. Ela é regida por algumas normas e pode ser de vários tipos, como a preventiva, a corretiva e a preditiva.
Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre a manutenção predial para tornar a gestão de condomínios mais eficiente e o edifício mais conservado e seguro.
O que é manutenção predial em condomínios?
A definição de manutenção predial é um conjunto de atividades que visam preservar, reparar e garantir funcionamento adequado de condomínios residenciais e comerciais.
Para administradoras que gerenciam múltiplos condomínios, é essencial atentar-se aos prazos da manutenção predial em cada um deles, a fim de manter as instalações prediais preservadas e evitar gastos com reparos emergenciais.
A aplicação da manutenção predial costuma seguir as diretrizes da NBR 5674, que estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, e envolve um Plano de Manutenção obrigatório.
Quais são os tipos de manutenção predial em condomínios?
Existem três tipos de manutenção predial:
- preditiva;
- preventiva;
- corretiva.
Cada tipo tem função específica na gestão predial e compreender as diferenças entre eles é fundamental para otimizar os recursos do condomínio e evitar emergências.
Além disso, a combinação estratégica dos três tipos garante muito mais eficiência operacional e até redução de custos. Por isso, vamos ver em detalhes o que significa cada tipo de manutenção predial em condomínios?
Manutenção preditiva
É um tipo de manutenção predial aplicado a máquinas e equipamentos. A sua finalidade é indicar são as reais condições de equipamentos e instalações.
Com a manutenção preditiva, diminuem-se os intervalos de reparo do maquinário no caso de quebra (corretivas) e das correções programadas (preventivas) e, consequentemente, aumenta-se a disponibilidade dos equipamentos.
Em síntese, serve para monitorar as condições de funcionamento do equipamento e encontrar a falha potencial ainda em estágio inicial.
As ações de manutenção preditiva devem seguir o tempo previsto no plano de manutenção predial.
Manutenção predial corretiva
É o “pior” tipo de manutenção predial em condomínios, devido ao alto custo e o transtorno causado por paralisações não planejadas. Além disso, sua realização é sempre obrigatória, dado que se trata de um conserto.
Ou seja: se algo não opera como previsto, é necessário fazer a manutenção para voltar a funcionar.
Alguns exemplos de serviços da manutenção predial em condomínios corretiva são:
- conserto de vazamento nas instalações hidráulicas ou de gás;
- impermeabilização de piso após detectada infiltração;
- reparo de fissuras e rachaduras na estrutura predial; e
- substituição de peça de elevador, que parou de funcionar corretamente.
Em resumo, serve corrigir e eliminar a causa da falha, seja potencial ou funcional.
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Manutenção predial preventiva
É o tipo de manutenção predial em condomínios mais indicado para unidades imobiliárias de todos os portes. Ela é guiada por um planejamento e visa a manter as boas condições de funcionamento de todos os sistemas envolvidos.
Costuma ser bem mais barata que a manutenção corretiva, contribuindo para a redução de custos do local.
Seu objetivo é elevar e garantir os altos índices de disponibilidade de um equipamento. Ela consiste na ação de controle e monitoramento de áreas e máquinas, respeitando uma periodicidade.
Com isso, a administradora aumenta a disponibilidade, evita falhas e interrupções no funcionamento dos aparelhos.
Quais são os serviços de manutenção predial?
Para facilitar o trabalho das administradoras de condomínio, montamos um breve checklist que prioriza inspeções preventivas para evitar falhas e cumprir normas como a NBR 5674.
Confira os principais serviços de manutenção predial:
Manutenção hidráulica
Envolve limpeza e inspeção de tubulações, bombas e caixas d'água a cada seis meses, testes de pressão e reparos em vazamentos. Anualmente, avalia-se o sistema completo para prevenir entupimentos e contaminações.
Pintura e fachadas
Os serviços abrangem impermeabilização de lajes e terraços (a cada cinco anos), reparos em revestimentos e pinturas externas bienais para proteção contra intempéries. Inspeções visuais trimestrais ajudam a detectar fissuras precocemente.
Elevadores
Os elevadores exigem inspeções mensais, contratos com certificação anual pelo CREA e testes de sobrecarga, além de manutenção de cabos e portas. A geração de relatórios mensais ajuda a registrar a conformidade com as principais normas de segurança.
Jardinagem e resíduos
Serviços como poda periódica, adubação, controle de pragas e replantio sazonal ajudam a manter as áreas verdes do condomínio saudáveis e bonitas.
Já a gestão de resíduos envolve, por exemplo, a coleta seletiva semanal. Vale lembrar que limpezas periódicas evitam a proliferação de insetos.
Controle de acesso e segurança
Testes de câmeras CFTV, alarmes, sensores e portaria remota devem ocorrer mensalmente, com limpeza, atualizações de software e troca de senhas trimestrais. Além disso, fazer backups e auditorias anuais garante a funcionalidade dos sistemas.
Conservação de áreas comuns
A limpeza e a higienização de salões, piscinas e academia devem ser periódicas. No caso das piscinas, é inegociável trocar o cloro e limpar o filtro semanalmente.
Além disso, elas demandam análises químicas semanais e drenos anuais. Já a manutenção dos equipamentos da academia pode ser mensal. Eventuais reparos no piso e no mobiliário também devem ser incluídos no cronograma.
As administradoras de condomínios podem organizar todos esses serviços em um cronograma integrado, categorizando de acordo com a periodicidade em planilhas ou softwares específicos.
Manutenção predial em condomínios: investimento que valoriza o patrimônio
As vantagens de fazer a manutenção predial em condomínios no prazo correto são inúmeras: redução de custos emergenciais, valorização imobiliária, segurança dos moradores e conformidade legal do condomínio.
Isso, porém, exige organização e disciplina. Felizmente, a tecnologia pode ajudar nesse processo!
O Group Condomínios é a solução ideal para as administradoras organizarem cronogramas, comunicarem a realização das manutenções aos moradores e condôminos e gerirem os fornecedores dos serviços de forma integrada.
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Perguntas frequentes sobre manutenção predial em condomínios
Se você ainda tem dúvidas sobre a manutenção predial, confira abaixo se elas já estão respondidas.
O responsável direto pela manutenção predial é o síndico, que atua em nome do condomínio (pessoa jurídica) e responde civilmente por negligência ou omissão na conservação das áreas comuns e sistemas do prédio.
Quando o condomínio não segue a NBR 5674, aumenta o risco de acidentes, falhas em sistemas e degradação acelerada da edificação, o que pode gerar interdições, multas administrativas, perda de valor patrimonial e, principalmente, responsabilização civil e até criminal do condomínio e do síndico.
Realize um diagnóstico inicial com inventário de equipamentos, sistemas e áreas comuns; elabore um cronograma com responsáveis, custos, checklists e procedimentos; contrate profissionais qualificados; registre todas as inspeções e intervenções; revise anualmente com base no histórico e aprove em assembleia para orçamento e transparência.
