Aluguel por Airbnb em condomínios pode gerar conflitos. Saiba o que diz a lei e como a administração pode lidar com a situação.
O crescimento das plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, trouxe novos desafios para os condomínios residenciais. Se, por um lado, elas oferecem praticidade para os proprietários, por outro, levantam dúvidas sobre regras de convivência, segurança e até mesmo legalidade.
Afinal, é permitido oferecer imóveis em condomínios para hospedagem temporária? O condomínio pode proibir Airbnb? O que diz a legislação e quais cuidados são necessários?
Neste artigo, vamos esclarecer o que pode e o que não pode quando o assunto é locação por Airbnb em condomínios, além de apresentar boas práticas que ajudam síndicos e administradoras a lidar com esse tema de forma clara, segura e alinhada às regras internas.
Boa leitura!
O que é e como funciona o Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma digital que conecta pessoas que desejam alugar imóveis por curtos períodos a hóspedes em busca de hospedagem temporária.
Seu funcionamento é simples: o proprietário (também chamado de anfitrião) cadastra o imóvel com fotos, preço e regras, enquanto o interessado pode reservar diretamente pelo aplicativo ou site, de forma semelhante a uma estadia em hotel.
Embora o Airbnb seja a plataforma mais popular para essa atividade, outras empresas como Vrbo, Booking.com e até redes sociais também são utilizadas para oferecer locações por temporada. Em comum, todas facilitam esse tipo de aluguel intermediado por tecnologia, com foco em estadias de curta duração em imóveis residenciais.
O modelo, no entanto, nem sempre é bem-recebido em condomínios. Isso porque, apesar de envolver uso particular do imóvel, afeta diretamente a dinâmica coletiva, o controle de acesso, a segurança e a convivência entre moradores. E é exatamente nesse ponto que começam os conflitos, assim como a necessidade de regras claras.
O que diz a legislação sobre Airbnb em condomínio?
A locação por temporada é prevista pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e, portanto, é considerada uma forma legal de uso da propriedade privada.
No entanto, quando se trata de condomínios residenciais, o tema se torna mais sensível, pois envolve a convivência coletiva e o direito dos demais moradores a segurança e tranquilidade.
O entendimento atual do STJ e outros tribunais
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios residenciais podem proibir locações por temporada, desde que essa decisão esteja prevista na convenção do condomínio e respaldada por assembleia com quórum adequado.
Conforme o tribunal, a liberdade de alugar o imóvel não pode se sobrepor à finalidade do condomínio e ao interesse da coletividade.
A decisão foi baseada em um caso em que o uso do imóvel por meio do Airbnb apresentava rotatividade excessiva, falta de controle sobre os hóspedes e impactos na tranquilidade dos demais moradores, o que caracteriza uma forma de hospedagem atípica, com aspectos comerciais.
Contudo, essa decisão não torna a locação por temporada ilegal. Ela apenas reforça a autonomia do condomínio em regulamentar o tema internamente. Ou seja: caso não houver proibição formal, a prática segue sendo permitida. Porém, caso o condomínio queira, também pode formalizar a proibição na convenção.
Em resposta à decisão do STJ, a própria empresa fez um vídeo discutindo a legalidade do uso e oferecendo dicas de convivência e boas práticas para anfitriões. Confira:
Diferenças entre locação residencial e hospedagem atípica
A chave da controvérsia jurídica está em diferenciar locação residencial temporária, permitida por lei, de hospedagem comercial disfarçada, que pode ser vedada em condomínios exclusivamente residenciais.
A locação por temporada é válida desde que:
- seja usada para fins estritamente residenciais;
- siga os padrões e regras internas do condomínio;
- não comprometa o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores (art. 1.336 do Código Civil).
Por outro lado, a hospedagem atípica pode ser identificada quando há:
- entrada e saída diária de pessoas sem identificação;
- anúncios com serviços semelhantes aos de hotel;
- oferta de serviços adicionais (café da manhã, lavanderia etc).
Em resumo, quanto mais o uso se distancia da lógica de moradia, maior a chance de a prática ser entendida como comercial, o que pode ser incompatível com o perfil do condomínio.
Pode ter Airbnb em condomínios residenciais?
Com tantas decisões judiciais diferentes, fica difícil encontrar uma resposta direta para essa pergunta. Afinal, existem tanto argumentos favoráveis quanto argumentos contrários à decisão.
Em resumo, a possibilidade de alugar um imóvel por temporada dentro de um condomínio depende de uma combinação entre o que diz a lei, o entendimento dos tribunais e o que está estabelecido na convenção condominial.
Veja, abaixo, os principais argumentos de cada lado do debate.
| Argumentos favoráveis | Argumentos contrários |
|---|---|
| Direito de propriedade garante liberdade de uso, incluindo locações temporárias. | Preservação da natureza residencial pode justificar limitações na convenção. |
| Uso temporário não descaracteriza a moradia quando feito com responsabilidade. | Rotatividade alta pode afetar segurança e tranquilidade dos moradores. |
| Lei do Inquilinato permite locações de até 90 dias sem vínculo entre as partes. | Uso frequente pode configurar atividade comercial, proibida em alguns condomínios. |
Por isso, o condomínio não pode simplesmente impedir o uso do imóvel para temporada sem respaldo legal e convenção atualizada. No entanto, o morador também não pode alegar total liberdade se o uso estiver descaracterizando a função residencial e gerando prejuízos à coletividade.
A saída está no equilíbrio: decisões bem-fundamentadas em assembleia, convenções claras e comunicação transparente com todos os moradores.
Papel da convenção e do regimento interno
Se há um ponto central no debate sobre o uso do Airbnb em condomínios, ele está nos documentos que regem o funcionamento do próprio condomínio: a convenção e o regimento interno.
Afinal, são eles que definem os limites de uso das unidades, as obrigações dos moradores e as regras de convivência. Portanto, são eles que devem ser analisados e, se necessário, atualizados diante do aumento das locações por temporada.
A convenção do condomínio
A convenção condominial é o instrumento que define a finalidade do condomínio (residencial, comercial ou mista) e estabelece regras gerais sobre a utilização das unidades. É esse documento que pode permitir ou proibir o uso das unidades para locações por temporada, como as feitas por meio do Airbnb.
Caso os moradores decidam restringir ou vedar esse tipo de prática, será necessário aprovar uma alteração na convenção. Isso exige o voto de, no mínimo, 2/3 de todos os condôminos, conforme prevê o Código Civil (art. 1.351).
Em outras palavras, isso significa que:
- a simples decisão em assembleia ordinária, com maioria simples dos presentes, não é suficiente para aplicar uma proibição válida.
- Porém, o descumprimento dessa norma, se definida em convenção, pode gerar multas administrativas ou até mesmo problemas jurídicos para o proprietário.
Leia também: Atualização na Convenção de Condomínio
O regimento interno
O regimento interno é o documento que define as regras de convivência do condomínio, e é essencial para regular o comportamento dos moradores, visitantes e hóspedes, protegendo a harmonia no espaço.
É no regimento que podem estar previstas, por exemplo:
- regras de uso das áreas comuns (piscina, salão de festas, garagem);
- limites de horários para entrada e saída;
- obrigatoriedade de identificação de visitantes e hóspedes na portaria;
- proibições de ruído excessivo, festas ou comportamentos inadequados;
- penalidades para condôminos que descumprirem as regras.
Essas normas se aplicam a todos os moradores, o que inclui os anfitriões e seus hóspedes temporários. Dessa forma, é responsabilidade do condômino garantir que seus convidados conheçam e respeitem as regras internas.
A assembleia geral
Embora não seja um documento, a assembleia também é essencial quando se fala em Airbnb em condomínio. Na prática, ela desempenha dois papéis importantes:
- Conscientização, pois é um espaço para debater o impacto das locações por temporada, ouvir opiniões divergentes, esclarecer dúvidas e alinhar expectativas entre os moradores.
- Deliberação formal, quando houver necessidade de alterar a convenção, atualizar o regimento ou aprovar alguma decisão.
Além disso, as atas de assembleia são documentos juridicamente válidos e podem ser usados para reiterar decisões em relação ao aluguel por temporada, sejam elas favoráveis ou contrárias.
Boas práticas para lidar com Airbnb em condomínio
De acordo com o Panorama do Aluguel por Temporada no Brasil em 2024, da Seazone, a região Sudeste acumulou um faturamento de mais de R$ 7,5 bilhões em reservas no ano de 2023. Esses números reforçam o quanto as locações por temporada se consolidaram como uma realidade no país, inclusive dentro de condomínios residenciais.
Nesse contexto, administradoras e síndicos têm o desafio de conciliar o direito de propriedade com a segurança e o bem-estar da coletividade.
A seguir, reunimos boas práticas que ajudam a enfrentar os principais desafios associados à locação por temporada e promovem uma gestão mais eficiente e segura.
Esclarecer a questão em assembleia
Antes de qualquer regra ser aplicada, é fundamental abrir o debate com os moradores.
Afinal, quando o tema não é discutido de forma transparente, podem surgir desinformação, tensões e reclamações entre vizinhos. Por isso, uma das melhores práticas é incluir o assunto na pauta da assembleia — mesmo que o condomínio ainda não tenha regras específicas.
Dessa forma, é possível alinhar as expectativas entre os moradores, explicar as bases legais da locação por temporada e debater possíveis mudanças na convenção ou no regimento para acomodar os diferentes pontos de vista.
Esse debate é importante tanto para evitar decisões arbitrárias quanto para garantir segurança jurídica para a gestão.
Reforçar a responsabilidade do anfitrião
O condômino que aluga seu imóvel é o responsável por tudo o que acontece durante a estadia. Por isso, é essencial que ele:
- avalie com cuidado os hóspedes antes de aceitar reservas, preferindo usuários bem-avaliados nas plataformas;
- reforce as regras do condomínio antes da chegada dos visitantes, como horários de silêncio, uso da garagem e das áreas comuns;
- oriente os hóspedes sobre o convívio com os demais moradores, evitando comportamentos que causem incômodo ou infrações.
É possível, por exemplo, que o anfitrião crie um resumo do regimento interno com as principais regras do condomínio e envie aos hóspedes antes da estadia. Essa comunicação prévia pode evitar alegações de desconhecimento e, inclusive, reduzir a chance de infrações.
Organizar o controle de hóspedes e visitantes
O entra e sai de pessoas desconhecidas pode gerar desconforto, especialmente quando o condomínio não sabe quem está no local.
Além disso, a movimentação de pessoas novas pode gerar sobrecarga na portaria e até mesmo deixar o condomínio vulnerável a invasões.
Para lidar com isso, a gestão pode:
- solicitar ao anfitrião o envio prévio de uma lista dos hóspedes, com nome, documento e período de permanência;
- criar uma rotina de identificação obrigatória na portaria;
- adotar o processo de registro dos acessos em sistema para referência futura, caso haja alguma ocorrência.
Estabelecer limites para a ocupação e o uso das áreas comuns
Unidades superlotadas e o uso inadequado das áreas comuns são alguns dos riscos do aluguel por temporada. Para evitar esses problemas, o condomínio pode incluir nas regras definições como:
- número máximo de hóspedes por unidade, com base na metragem ou no número de quartos;
- proibição de festas ou eventos com aglomeração, caso organizados por hóspedes temporários;
- restrição do uso de áreas como piscina, academia ou salão de festas a moradores ou hóspedes previamente cadastrados.
Além disso, pode ser importante que o anfitrião destaque os limites para ocupação dos elevadores e garagem, por exemplo, para garantir a segurança dos usuários e a integridade dos equipamentos.
Entender os recursos de segurança das plataformas
As plataformas de aluguel por temporada normalmente contam com mecanismos de segurança para proteger os anfitriões e os imóveis. Entender e divulgar essas regras pode ajudar a mitigar a desconfiança dos moradores e tornar a estadia mais segura para todos.
É comum que as plataformas ofereçam mecanismos como verificação de identidade com documentos e selfies, avaliações mútuas entre anfitrião e hóspede e seguros contra danos e incidentes durante a estadia.
Essas ferramentas não substituem a regulamentação interna do condomínio, mas podem complementar os cuidados da gestão. Vale, inclusive, incluí-las como critério mínimo para quem deseja alugar sua unidade.
Utilizar a tecnologia para simplificar a rotina
Condomínios que contam com sistemas de controle de acesso e aplicativos para condomínio conseguem lidar melhor com a rotatividade de pessoas e o aluguel via Airbnb no condomínio. Com o apoio da tecnologia, é possível:
- criar um repositório de regras, comunicados e lembretes via app para fácil acesso dos anfitriões, demais moradores e funcionários;
- registrar acessos e gerar relatórios automaticamente;
- permitir o cadastro prévio e a liberação do acesso dos hóspedes e visitantes pelo celular;
- garantir que a equipe da portaria esteja informada e preparada.
Como encontrar equilíbrio na gestão com Airbnb em condomínio
A locação por temporada já é uma realidade nos condomínios brasileiros, e a tendência é que continue se expandindo.
Diante desse cenário, o papel da administradora e do síndico é fundamental para mediar interesses, esclarecer dúvidas e estruturar regras que garantam a segurança, a ordem e o bom convívio entre moradores e visitantes.
O debate jurídico ainda está em evolução, e as decisões judiciais nem sempre oferecem respostas definitivas. Por isso, mais do que buscar proibir ou liberar de forma genérica, é importante construir soluções coletivas bem fundamentadas, com base na convenção, no regimento interno e na escuta ativa dos condôminos.
Com informação, planejamento, tecnologia e processos bem-definidos, é possível transformar o desafio em uma oportunidade de fortalecimento da gestão, promovendo um ambiente seguro, organizado e respeitoso para todos.
