Entenda os impactos da inadimplência condominial e como administradoras podem reduzir esse problema com estratégia e tecnologia.
Qualquer administradora sabe o tamanho do desafio que a inadimplência condominial representa. Além de comprometer o fluxo de caixa e dificultar o cumprimento das obrigações financeiras, a falta de pagamento afeta diretamente a rotina da equipe da administradora. Afinal, ela precisa se envolver com cadências de cobrança, acordos ou, até mesmo, processos judiciais.
Nesse sentido, mais do que saber quem está devendo, é fundamental para a administradora adotar uma gestão estruturada de inadimplência. Afinal, isso traz benefícios tanto para a organização financeira da administradora e dos condomínios administrados quanto para a recuperação dos débitos.
Pensando nisso, neste conteúdo, apresentamos as causas mais comuns da inadimplência, os impactos para a operação da administradora e as estratégias mais eficazes para reduzir riscos, melhorar a previsibilidade financeira e evitar sobrecarga na equipe.
Para saber mais, é só continuar lendo!
O que é inadimplência condominial?
A inadimplência condominial acontece quando um condômino descumpre a sua obrigação financeira com o condomínio: o pagamento da taxa condominial.
A taxa de condomínio é a principal fonte de receita do condomínio para custear as despesas essenciais, como folha de pagamento, contas de consumo, manutenções, contratos com fornecedores e serviços terceirizados. Desse modo, quando o pagamento não acontece, toda a operação do condomínio sofre os impactos.
A inadimplência pode acontecer por diferentes motivos: esquecimento, problemas financeiros, imprevistos e, até mesmo, atraso no envio dos boletos.
Por isso, além de organização das contas, é essencial que os responsáveis pela gestão do condomínio tenham um entendimento global da inadimplência. Assim, podem entender as melhores abordagens e estratégias para combater esse problema e evitar que se torne uma situação recorrente.
Por que a inadimplência preocupa as administradoras?
Para administradoras que gerenciam múltiplos condomínios, a inadimplência representa um problema em escala. Afinal, o acúmulo de cotas em atraso pode causar um grande desequilíbrio financeiro, atrasando compromissos com fornecedores e até mesmo prejudicando a imagem da administradora diante dos clientes.
Além disso, vale ressaltar que a taxa média de inadimplência condominial no Brasil, conforme o Censo Condominial 2024/2025, gira em torno de 5% a 15%, podendo ultrapassar 20% em condomínios de maior vulnerabilidade econômica ou em períodos de crise. Ou seja: além de ser um grande desafio, ele também é bastante comum na realidade das administradoras.
Por isso, é essencial tratar a inadimplência não como um problema pontual, mas como um processo que precisa ser gerido estrategicamente.
O que a lei diz sobre a taxa de condomínio em atraso?
A inadimplência condominial é tratada com seriedade pela legislação brasileira — afinal, o não pagamento das taxas afeta diretamente o funcionamento coletivo do condomínio.
Nesse sentido, o principal instrumento legal que regulamenta essa questão é o Código Civil, especialmente no artigo 1.336, inciso I, que estabelece como dever do condômino o pagamento das contribuições para as despesas do condomínio.
Além disso, o artigo 1.336, §1º, prevê que o condômino inadimplente está sujeito à multa de até 2%, correção monetária e juros moratórios previstos em convenção. Caso a convenção não seja clara sobre o assunto, quem define os juros é a Taxa Legal de Juros, prevista pela lei 14.905/2024.
Leia mais: Os impactos da lei 14.905/2024 nas dívidas condominiais
Código de Processo Civil (CPC) de 2015
A Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil (CPC), também trouxe mudanças importantes ao facilitar a cobrança da dívida condominial.
A partir da sua vigência, a Justiça passou a considerar a dívida um título executivo extrajudicial, o que permite que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, desde que comprove a inadimplência por meio de documentos como boletos, atas e extratos.
Com isso, pode-se adotar medidas como bloqueio de valores ou penhora do imóvel com maior agilidade.
Principais causas da inadimplência em condomínios
É importante destacar que a inadimplência condominial nem sempre está relacionada à má fé do morador. Na maioria das vezes, ela é resultado de uma combinação de fatores econômicos, operacionais e comportamentais que, quando não são tratados com estratégia, tendem a se repetir mês após mês.
Nesse sentido, um dos principais motivos é o contexto econômico.
Desemprego, endividamento familiar e perda de renda afetam diretamente a capacidade de pagamento dos condôminos.
Assim, em cenários de instabilidade, as cotas condominiais muitas vezes deixam de ser prioridade, o que exige atenção redobrada da administradora em termos de comunicação, negociação e previsibilidade.
Outro fator relevante é a falha na comunicação entre administradora e condômino.
Na prática, isso pode ter a ver com a ausência de lembretes, a linguagem pouco clara nas notificações ou a falta de canais acessíveis para esclarecer dúvidas. Esse tipo de fator pode acabar contribuindo para atrasos que poderiam ser evitados com um fluxo mais eficiente de contato e acompanhamento.
Além disso, problemas no envio ou acesso aos boletos são mais comuns do que se imagina.
Boletos enviados por e-mail podem cair no spam, o morador pode não acessar regularmente o aplicativo ou ter o cadastro desatualizado no sistema da administradora, acabando por não receber o envio físico — e, consequentemente, perdendo o prazo de pagamento.
Nessas situações, a inadimplência ocorre não por falta de intenção de pagar, mas por falta de acesso fácil e transparente às informações.
A boa notícia é que, com boas estratégias e um planejamento adequado, a administradora pode mitigar essas causas.
Estratégias para reduzir a inadimplência condominial
A tarefa de reduzir a inadimplência exige mais do que ações reativas e cobranças pontuais. Para manter os índices sob controle, muitas administradoras adotam um conjunto de boas práticas estruturadas, que vão desde a comunicação clara até o registro e a automatização de processos.
A seguir, confira algumas estratégias que podem ajudar a antecipar situações de atraso, melhorar a taxa de recuperação de crédito e reduzir a sobrecarga da equipe de contas a receber da administradora.
Comunicação preventiva e transparente com os condôminos
Antes de tudo, uma comunicação bem-feita é o primeiro passo para evitar a inadimplência — e também para recuperar os débitos já existentes.
É essencial que a administradora informe com clareza as datas de vencimento, valores, consequências do atraso e canais disponíveis para esclarecimentos e acesso aos boletos.
Mais do que falar com os condôminos somente na hora de cobrar, é importante estabelecer uma rotina de comunicação constante, multicanal, planejada e registrada.
Boletos acessíveis e régua de cobrança automatizada
Outra medida fundamental é garantir que os boletos estejam sempre acessíveis e sejam enviados com antecedência.
Conforme falamos no item anterior, boletos esquecidos, extraviados ou enviados em cima da hora ainda são causas recorrentes de inadimplência operacional.
O ideal é configurar uma régua de cobrança automatizada, com notificações enviadas:
- no momento da emissão do boleto;
- alguns dias antes do vencimento;
- no dia do vencimento;
- e após o vencimento, em caso de atraso.
Essa sequência cria um fluxo padronizado e profissional, reduzindo a necessidade de abordagens manuais.
Em sistemas para administrar condomínios é possível, inclusive, automatizar o processo de régua de cobrança por diferentes canais e permitir que o condômino gere o próprio boleto — o que alivia a equipe e melhora a experiência do cliente.
Leia também: Reduza a inadimplência com a gestão de cobrança automatizada da Group
Acordos amigáveis e política de negociação clara
Mesmo com ações preventivas, a inadimplência pode acontecer.
Nesses casos, é importante que a administradora adote uma postura conciliadora, oferecendo formas de regularização acessíveis e formalizadas, com critérios claros para desconto de juros, parcelamentos e prazos.
Em resumo, manter uma política de negociação bem-definida pode evitar conflitos, além de agilizar o processo e aumentar a taxa de recuperação.
Além disso, um CRM de cobrança pode ser um aliado nesses casos. Esse tipo de tecnologia permite acompanhar a evolução do débito, evitar perda de informações ou comunicações repetidas e manter a coerência na comunicação com o condômino inadimplente.
Desse modo, a administradora consegue ter mais controle sobre a inadimplência e saber exatamente quando tomar cada atitude.
Como proceder com a cobrança de um condômino inadimplente?
Quando a inadimplência persiste, a próxima etapa lógica da gestão financeira é a cobrança. No entanto, ela deve ser conduzida com cautela, profissionalismo e atenção às boas práticas, tanto para preservar a relação com o condômino quanto para evitar complicações jurídicas.
Seja por meio de ações extrajudiciais ou judiciais, o processo de cobrança precisa seguir uma lógica clara, progressiva e respaldada por registros formais.
Cuidados ao cobrar o condômino inadimplente
Se por um lado a administradora deve cumprir sua função de gerir financeiramente o condomínio — e, consequentemente, realizar cobranças quando necessário —, também é importante se atentar à melhor forma de fazê-las.
A abordagem deve ser sempre feita com respeito, registro e alinhamento à convenção do condomínio.
Nesse sentido, algumas boas práticas são:
- manter um histórico documentado das tratativas;
- evitar cobranças vexatórias e públicas, que são ilegais de acordo com o CDC;
- garantir que todas as notificações estejam registradas formalmente;
- seguir a ordem lógica de cobrança, começando pelas tratativas amigáveis e tentativas de acordo e só em último caso apelar para medidas judiciais.
Esse tipo de cuidado é importante não apenas para preservar a imagem da administradora e o relacionamento com os condôminos, mas também para evitar problemas jurídicos para o condomínio e a administradora.
Consequências da inadimplência condominial
Os impactos da inadimplência não atingem somente o condomínio, mas também a administradora, os demais condôminos e, inclusive, o próprio devedor.
Afinal, suas consequências se espalham por toda a comunidade condominial, comprometendo o planejamento financeiro, a execução de serviços essenciais e até mesmo a convivência no condomínio.
Consequências para a administradora
Quando uma ou mais unidades deixam de pagar suas obrigações, a administradora precisa redobrar seus esforços para manter o equilíbrio financeiro dos condomínios sob gestão.
Isso porque a falta de entrada regular de recursos compromete diretamente o fluxo de caixa dos condomínios, gerando atrasos em pagamentos a fornecedores, dificuldade em cumprir acordos firmados em assembleia e até mesmo, em casos mais graves, suspensão de serviços essenciais como limpeza, portaria ou manutenção.
Além disso, a inadimplência gera sobrecarga para a equipe, que precisa emitir segundas vias, realizar contatos manuais, registrar atendimentos e acompanhar acordos, reduzindo a produtividade e aumentando a pressão sobre os colaboradores.
A imagem da administradora também pode ser afetada pela inadimplência: síndicos e moradores esperam organização, clareza nas cobranças e soluções eficientes. Assim, quando o cenário financeiro se deteriora, mesmo que a culpa não seja da gestão, a percepção de ineficiência pode comprometer a confiança do cliente.
Consequências para os condôminos
Já para quem atrasa ou deixa de pagar a cota condominial, as consequências vão além dos encargos financeiros. A legislação brasileira permite que, diante da inadimplência, o condômino devedor:
- seja impedido de votar em assembleias, conforme o Código Civil;
- tenha seu nome incluído em cadastros de inadimplentes;
- sofra protesto de títulos, afetando seu crédito;
- responda a ação de execução, com possibilidade de bloqueio de valores ou penhora de bens;
- em última instância, tenha o imóvel leiloado para quitação da dívida, ou seja: o condômino pode perder o imóvel no caso de dívida de condomínio.
Além disso, até mesmo os condôminos adimplentes podem ser afetados pela inadimplência. Afinal, quando a conta não fecha, pode acabar sendo necessário aumentar a taxa condominial para cobrir os custos do condomínio, onerando quem está em dia com suas obrigações.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
Assim como outras dívidas previstas em lei, a dívida condominial também pode prescrever. Ou seja: após determinado período sem cobrança formal, o condomínio perde o direito de exigir judicialmente o valor em atraso.
Conforme a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), apoiada pelo art. 206 do Código Civil, a prescrição da cobrança de cotas condominiais ocorre em cinco anos.
Na prática, isso significa que, se a administradora ou o condomínio não tomar nenhuma medida legal dentro desse prazo, não será mais possível executar judicialmente a dívida vencida, mesmo que os boletos continuem em aberto.
Esse prazo começa a contar a partir do vencimento da cota não paga e se aplica tanto para ações de execução quanto para cobranças extrajudiciais com fins legais.
Após a prescrição, o condomínio pode continuar a registrar a inadimplência internamente, mas perde o respaldo jurídico para reaver o valor por vias judiciais.
Também por isso é tão importante manter um controle organizado da inadimplência, para evitar perdas financeiras e garantir a efetividade do processo de cobrança.
Caminhos para uma gestão mais eficiente da inadimplência
Dificilmente a inadimplência condominial pode ser eliminada completamente. Porém, pode (e deve) ser controlada com estratégia, rotina e tecnologia.
Para administradoras, isso significa transformar a gestão de cobrança em um processo padronizado, monitorado e alinhado estrategicamente com a realidade financeira dos condomínios e o perfil dos moradores.
Mais do que reagir aos atrasos, o ideal é estruturar uma atuação preventiva, que ajude a eliminar o problema antes que ele surja — ou reduzir as consequências caso aconteça.
Se a inadimplência ainda é um gargalo na sua operação, o próximo passo é revisar seus processos, identificar onde estão as oportunidades de melhoria e buscar ferramentas que ajudem a automatizar etapas e reduzir a sobrecarga da equipe.
Com disciplina, organização e tecnologia, é possível transformar a gestão da inadimplência em um diferencial competitivo, e não mais em um problema crônico.
