Qualquer administradora sabe o tamanho do desafio que a inadimplência condominial representa. Além de comprometer o fluxo de caixa e dificultar o cumprimento das obrigações financeiras, a falta de pagamento afeta a rotina da equipe da administradora.
Nesse sentido, mais do que saber quem está devendo, é indispensável que a administradora adote uma gestão estruturada de inadimplência. Afinal, isso traz benefícios tanto para a organização financeira da empresa e dos condomínios administrados quanto para a recuperação dos débitos.
Pensando nisso, neste conteúdo, apresentamos as causas mais comuns da inadimplência, os impactos para a operação da administradora e as principais estratégias para reduzir riscos, melhorar a previsibilidade financeira e evitar sobrecarga na equipe.
Boa leitura!
O que é inadimplência condominial?
A inadimplência acontece quando um condômino descumpre a sua obrigação financeira com o condomínio, ou seja, o pagamento da cota condominial.
Essa taxa é a principal fonte de receita para custear as despesas essenciais, como:
- folha de pagamento;
- contas de consumo;
- manutenções;
- contratos com fornecedores,
- e serviços terceirizados.
Desse modo, quando o pagamento não acontece, toda a operação do condomínio sofre os impactos. Além disso, a inadimplência pode acontecer por diferentes motivos, como esquecimento, problemas financeiros, imprevistos e, até mesmo, atraso no envio dos boletos.
Por isso, além da organização das contas, é muito importante que os responsáveis pela gestão do condomínio tenham um entendimento global da inadimplência.
Assim, podem entender as melhores abordagens e estratégias para combater esse problema e evitar que se torne uma situação recorrente.
Qual é a taxa média de inadimplência no Brasil?
No Brasil, a taxa média de inadimplência condominial costuma ficar entre 5% e 15%, segundo o Censo Condominial 2024/2025, mas em muitos cenários passa facilmente dos 20%, principalmente em condomínios com maior vulnerabilidade econômica ou em períodos de crise.
Além disso, vale destacar que dados do setor apontam que a inadimplência subiu para cerca de 17%, impulsionada pelo aumento das despesas condominiais e pela inflação que impacta o orçamento dos moradores. Vale reforçar também que o aumento foi geral, ou seja, todas as regiões registraram alta.
O principal motivo é que os custos subiram fazendo com que o orçamento ficasse mais apertado, levando a mais atraso, mais pressão e mais necessidade de ajuste.
Em muitos condomínios, por exemplo, isso pode levar a um reajuste da taxa condominial, desde que aprovado em assembleia, como determinam a Lei do Condomínio (4.591/64), o Código Civil e a convenção.
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O que diz a lei sobre inadimplência condominial?
Segundo a legislação brasileira a inadimplência condominial gera multa, juros e correção, conforme regras do Código Civil e da convenção. Isso porque o não pagamento das taxas afeta o funcionamento coletivo do condomínio.
Nesse sentido, o principal instrumento legal que regulamenta essa questão é o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que estabelece como dever do condômino o pagamento das contribuições para as despesas do condomínio.
Além disso, o artigo 1.336, §1º, prevê que o condômino inadimplente está sujeito à multa de até 2%, correção monetária e juros moratórios previstos em convenção. Caso a convenção não seja clara sobre o assunto, quem define os juros é a Taxa Legal de Juros, prevista pela Lei 14.905/2024.
Como o CPC regula a cobrança de inadimplência condominial
A Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil (CPC), também trouxe mudanças importantes ao facilitar a cobrança da dívida condominial.
A partir da sua vigência, a Justiça passou a considerar a dívida um título executivo extrajudicial, o que permite que o condomínio ingresse diretamente com uma ação de execução, desde que comprove a inadimplência por meio de documentos como boletos, atas e extratos.
Com isso, pode-se adotar medidas como bloqueio de valores ou penhora do imóvel com maior agilidade.
Lei 14.905/2024: a nova lei da inadimplência
Uma lei recente, a 14.905/2024 trouxe novas regras para a cobrança de dívidas condominiais, reforçando a proteção ao devedor, a garantia do mínimo existencial e limites para multas, juros e negociações.
Na prática, ela muda a forma como administradoras e condomínios lidam com inadimplentes. Ou seja, a norma estabelece critérios para evitar cobranças abusivas e assegurar que o condômino mantenha condições mínimas de subsistência enquanto renegocia sua dívida.
Com as novas regras, multas e juros devem seguir parâmetros mais objetivos, e a abordagem de cobrança tende a ser mais preventiva e conciliadora.
Para as administradoras, a mudança também traz uma necessidade maior de adaptação dos fluxos de cobrança, revisão das políticas internas e maior atenção ao equilíbrio entre a recuperação do crédito e o respeito às garantias legais do morador.
Quais as principais causas da inadimplência?
É importante destacar que a inadimplência condominial nem sempre está relacionada à má fé do morador. Na maioria das vezes, ela é resultado de uma combinação de fatores econômicos, operacionais e comportamentais que, quando não são tratados, tendem a se repetir mês após mês.
Nesse sentido, é comum que as causas da inadimplência estejam relacionadas à:
- crise econômica já que em períodos de instabilidade, a taxa condominial deixa de ser prioridade e exige comunicação e negociação mais atentas;
- desemprego, endividamento familiar e perda de renda, que afetam diretamente a capacidade de pagamento;
- falha na comunicação entre administradora e condômino, que pode ter a ver com a ausência de lembretes, linguagem confusa nos alertas ou a falta de canais acessíveis para esclarecer dúvidas;
- problemas no envio ou acesso aos boletos que podem fazer com que o morador não receba e, com isso, acabe perdendo o prazo de pagamento;
- conflitos com a administração, uma vez que desentendimentos, ruídos ou desgaste na relação podem gerar resistência ou adiamento dos pagamentos;
- situações de emergência, como imprevistos de saúde, acidentes ou gastos urgentes.
Vale destacar também que muitas vezes, a inadimplência ocorre não por falta de intenção de pagar, mas por desconhecimento e falta de acesso fácil e transparente às informações.
A boa notícia é que, com um planejamento adequado e boas estratégias, como o app Group COM, a administradora pode mitigar essas causas.
Como funciona a cobrança de inadimplentes em condomínios?
Quando a inadimplência persiste, a próxima etapa lógica da gestão financeira é a cobrança. No entanto, ela deve ser conduzida com cautela, profissionalismo e atenção às boas práticas, tanto para preservar a relação com o condômino quanto para evitar complicações jurídicas.
Veja as principais etapas para fazer isso da forma certa:
- Comunicação amigável e negociação
O primeiro passo é o contato direto e cordial: lembrete do atraso, envio do boleto atualizado e tentativa de negociação. Aqui entram acordos simples, como novo prazo ou parcelamento inicial. Muitas inadimplências se resolvem nesse ponto.
- Formalização do débito com notificações documentadas
Se o morador não responde ou continua atrasando, a administradora envia notificações oficiais registrando valores, prazos e consequências. Isso inclui carta registrada, e-mails com confirmação ou registros internos.
- Cobrança extrajudicial
Persistindo o atraso, parte-se para medidas extrajudiciais como protesto em cartório ou inclusão do nome do devedor em serviços de crédito. Essas opções aceleram acordos porque restringem o acesso do morador ao mercado financeiro e sinalizam que o condomínio esgotou as tentativas amistosas.
- Ação judicial como último recurso
Se o protesto de cartório não resolver, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança. Como a taxa condominial é título executivo extrajudicial, o processo tende a ser mais rápido.
- Orientação jurídica contínua
Em todas as fases, o suporte jurídico da administradora garante que cada etapa siga a convenção, o Código Civil e os limites legais de cobrança. Isso evita excessos, reduz riscos de responsabilidade e padroniza o processo.
Cuidados ao cobrar o condômino inadimplente
Se por um lado a administradora deve cumprir sua função de gerir financeiramente o condomínio, e, consequentemente, realizar cobranças quando necessário, também é importante se atentar à melhor forma de fazê-las.
A abordagem deve ser sempre feita com respeito, registro e alinhamento à convenção do condomínio.
Nesse sentido, algumas boas práticas são:
- manter um histórico documentado das tratativas;
- evitar cobranças vexatórias e públicas, que são ilegais de acordo com o CDC;
- garantir que todas as notificações estejam registradas formalmente;
- seguir a ordem lógica de cobrança, começando pelas tratativas amigáveis e tentativas de acordo de pagamento e só em último caso apelar para medidas judiciais.
Esse tipo de cuidado é importante não apenas para preservar a imagem da administradora e o relacionamento com os condôminos, mas também para evitar problemas jurídicos para o condomínio e a administradora.
Quais as consequências da inadimplência?
Na prática, a inadimplência traz consequências como desequilíbrio condominial, que dificulta a execução de serviços essenciais, reduz a capacidade de investimento e gera atrasos em contratos e manutenções.
Afinal, suas consequências se espalham por toda a comunidade condominial, como um efeito dominó, comprometendo o planejamento financeiro, a execução de serviços e até mesmo a convivência no condomínio.
Por isso, entender esse impacto coletivo é indispensável para uma gestão de risco condominial mais organizada e preventiva.
Consequências para a administradora
Quando uma ou mais unidades deixam de pagar suas obrigações, a administradora precisa redobrar seus esforços para manter o equilíbrio financeiro dos condomínios sob gestão.
Isso porque a falta de entrada regular de recursos compromete o fluxo de caixa dos condomínios, gerando atrasos em pagamentos a fornecedores, dificuldade em cumprir acordos firmados em assembleia e até mesmo, em casos mais graves, suspensão de serviços como limpeza, portaria ou manutenção.
Além disso, a inadimplência gera sobrecarga para a equipe, que precisa emitir segundas vias, realizar contatos manuais, registrar atendimentos e acompanhar acordos, reduzindo a produtividade e aumentando a pressão sobre os colaboradores.
A imagem da administradora também pode ser afetada pela inadimplência: síndicos e moradores esperam organização, transparência e boas soluções. Assim, quando o cenário financeiro se deteriora, mesmo que a culpa não seja da gestão, a percepção de ineficiência pode comprometer a confiança.
Consequências para o condomínio
Quando um número relevante de moradores deixa de pagar, o condomínio perde previsibilidade. As contas continuam chegando, mas o caixa não acompanha. Com isso, o orçamento aperta, serviços importantes podem ser reduzidos e obras planejadas são adiadas.
Para equilibrar as contas, a taxa condominial normalmente sobe para quem paga em dia, gerando um efeito de frustração dos adimplentes, desgaste na relação com a administração e claro, conflitos internos.
Esse desequilíbrio financeiro também aumenta a pressão sobre o síndico, que passa a lidar com reclamações, ruídos de comunicação e tensões internas que poderiam ser evitadas.
No fim, a inadimplência é um problema que afeta a qualidade da gestão, deteriora o clima entre moradores e compromete a capacidade do condomínio de manter sua estrutura funcionando sem sobressaltos.
Consequências para o inadimplente
Já para quem atrasa ou deixa de pagar a cota condominial, as consequências vão além dos encargos financeiros. A legislação brasileira permite que, diante da inadimplência, o condômino devedor:
- seja impedido de votar em assembleias, conforme o Código Civil;
- tenha seu nome incluído em cadastros de inadimplentes;
- sofra protesto de títulos, afetando seu crédito;
- responda a ação de execução, com possibilidade de bloqueio de valores ou penhora de bens;
- em última instância, tenha o imóvel leiloado para quitação da dívida.
Além disso, até mesmo os condôminos adimplentes podem ser afetados pela inadimplência. Afinal, quando a conta não fecha, pode acabar sendo necessário aumentar a taxa condominial para cobrir os custos do condomínio, onerando quem está em dia com suas obrigações.
Estratégias para reduzir a inadimplência condominial
A tarefa de reduzir a inadimplência exige mais do que ações reativas e cobranças pontuais. Para manter os índices sob controle, muitas administradoras adotam práticas que vão desde a comunicação objetiva até o registro e a automatização de processos.
A seguir, confira algumas estratégias que podem ajudar:
Comunicação preventiva e transparente com os condôminos
Antes de tudo, a boa comunicação é o primeiro passo para evitar a inadimplência e recuperar os débitos já existentes.
Para isso, é necessário que a administradora informe com transparência as datas de vencimento, valores, consequências do atraso e canais disponíveis para esclarecimentos e acesso aos boletos.
Boletos acessíveis e régua de cobrança automatizada
Outra medida é garantir que os boletos estejam sempre acessíveis e sejam enviados com antecedência.
Conforme falamos no item anterior, boletos esquecidos, extraviados ou enviados em cima da hora ainda são causas recorrentes de inadimplência operacional. Por isso, o ideal é configurar uma régua de cobrança automatizada, com notificações enviadas:
- no momento da emissão do boleto;
- alguns dias antes do vencimento;
- no dia do vencimento;
- e após o vencimento, em caso de atraso.
Essa sequência reduz a necessidade de abordagens manuais.
Em sistemas para administrar condomínios é possível, inclusive, automatizar o processo de régua de cobrança por diferentes canais e permitir que o condômino gere o próprio boleto, o que alivia a equipe e melhora a experiência do cliente.
Acordos amigáveis e política de negociação clara
Mesmo com ações preventivas, a inadimplência pode acontecer. Nesses casos, é importante que a administradora adote uma postura conciliadora, oferecendo formas de regularização acessíveis e formalizadas, com critérios para desconto de juros, parcelamentos e prazos.
Além disso, um CRM de cobrança pode ser um aliado nesses casos. Esse tipo de tecnologia permite acompanhar a evolução do débito, evitar perda de informações ou comunicações repetidas e manter a coerência na comunicação com o condômino inadimplente.
Desse modo, a administradora consegue ter mais controle sobre a inadimplência e saber exatamente quando tomar cada atitude.
Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
Assim como outras dívidas previstas em lei, a dívida condominial também pode prescrever. Ou seja, após determinado período sem cobrança formal, o condomínio perde o direito de exigir judicialmente o valor em atraso.
Conforme a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), apoiada pelo art. 206 do Código Civil, a prescrição da cobrança de cotas condominiais ocorre em cinco anos.
Na prática, isso significa que, se a administradora ou o condomínio não tomar nenhuma medida legal dentro desse prazo, não será mais possível executar judicialmente a dívida vencida, mesmo que os boletos continuem em aberto.
Esse prazo começa a contar a partir do vencimento da cota não paga e se aplica tanto para ações de execução quanto para cobranças extrajudiciais com fins legais.
Após a prescrição, o condomínio pode continuar a registrar a inadimplência internamente, mas perde o respaldo jurídico para reaver o valor por vias judiciais.
Também por isso é tão importante manter um controle organizado da inadimplência, para evitar perdas financeiras e garantir a efetividade do processo de cobrança.
Caminhos para uma gestão mais eficiente da inadimplência
Dificilmente a inadimplência condominial some por completo, mas ela pode e deve ser controlada com estratégia, rotina e tecnologia.
Para as administradoras, isso significa adotar um processo de cobrança padronizado, monitorado e alinhado ao perfil dos moradores e à realidade financeira dos condomínios.
Mais do que reagir aos atrasos, a gestão precisa assumir um caráter preventivo.
Isso pode ser feito através de uma boa comunicação, acompanhamento constante dos indicadores de inadimplência, automação de lembretes e uso de ferramentas como as soluções da Group, que facilitam negociações antes que o débito se torne crítico.
Para quem ainda enfrenta gargalos, o caminho pode ser revisar fluxos internos, identificar pontos de falha e incorporar estratégias que reduzam tarefas manuais, como plataformas de controle financeiro e automação condominial.
Com organização, disciplina e suporte tecnológico, a inadimplência deixa de ser um problema recorrente e passa a ser um diferencial.
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Perguntas frequentes sobre inadimplência condominial
Confira, abaixo, as respostas para as principais dúvidas:
Com processo de cobrança padronizado, comunicação preventiva e régua automatizada. Além disso, investir em acompanhamento constante ajudam a reduzir boa parte dos atrasos sem depender de empresas terceiras.
Não. O Código Civil impede o voto de quem está em atraso. Isso evita distorções nas decisões do condomínio e pressiona o inadimplente a atualizar sua situação antes das assembleias.
Não existe um prazo mínimo. Como a cota condominial é título executivo extrajudicial, o condomínio pode partir para execução se as tentativas amigáveis e extrajudiciais falharem.
Comece por uma conversa clara e proposta de acordo realista. Se não andar, formalize tudo e avance para protesto ou negativação. Ação judicial é o último recurso, não o primeiro impulso.
