Você já deve saber que a manutenção preventiva em condomínio é parte central da rotina de uma boa gestão, já que organiza previamente demandas relevantes, reduz riscos e ajuda a administrar melhor os recursos dos condôminos.
Quando o planejamento é claro e o gestor programa as ações, o condomínio se mantém seguro, funcional e preparado para evitar problemas inesperados.
Mas você sabe como planejar essas manutenções? Neste conteúdo, você irá encontrar os pontos necessários para estruturar um plano preventivo, organizar tarefas recorrentes e entender o que você precisa acompanhar em cada sistema do prédio.
Assim, você terá um passo a passo para apoiar a criação de um calendário preventivo claro e bem executado. Preparado? Então, vamos lá!
O que é manutenção preventiva em condomínio?
A manutenção preventiva nos condomínios corresponde a um conjunto de ações planejadas, periódicas e sistemáticas voltadas à prevenção de falhas, ao aumento da vida útil dos sistemas e à segurança operacional das áreas comuns.
Dessa forma, para que funcione de forma consistente dentro da gestão condominial, é necessário ter um cronograma de manutenção, realizar inspeções periódicas e registrar cada atividade executada, sempre alinhando o processo às normas técnicas aplicáveis.
Na prática, trata-se de um planejamento contínuo, que organiza as verificações e serviços necessários para que elevadores, instalações elétricas, redes hidráulicas, sistemas de combate a incêndio e demais estruturas operem dentro dos padrões previstos.
Lembre-se que esse acompanhamento evita interrupções, reduz reparos emergenciais e oferece mais previsibilidade à administradora.
Existe previsão legal para a realização da manutenção preventiva?
De forma direta, sim. A manutenção preventiva em condomínios possui respaldo legal e normativo, e essas exigências impactam diretamente o trabalho do síndico e das administradoras.
Pelo Código Civil (Art. 1.348), o síndico é responsável por zelar pela conservação e pela segurança das áreas comuns, o que, na prática, exige ações contínuas de prevenção. Isso torna o planejamento preventivo parte essencial do cumprimento do dever legal de manter o condomínio em perfeito estado de funcionamento.
Além disso, diferentes normas técnicas reforçam essa obrigatoriedade:
- NBR 15575 (Norma de Desempenho): estabelece requisitos mínimos de desempenho das edificações e obriga que o condomínio siga planos de manutenção, com frequência definida e registros formais.
- NBR 14037: determina a criação do Manual de Operação, Uso e Manutenção, documento que orienta o síndico sobre periodicidades, responsáveis e procedimentos de manutenção preventiva.
- Diretrizes do Inmetro: reforçam a necessidade de cronogramas, inspeções periódicas e comprovação documental das manutenções, garantindo conformidade normativa e segurança.
Vale reforçar que essas regras servem como base para as administradoras estruturarem o plano preventivo, organizar o cronograma anual, padronizar checklists e garantir que o condomínio esteja sempre alinhado às obrigações legais e ao que a lei prevê.
Qual a importância da manutenção preventiva em condomínios?
A importância da manutenção preventiva vai muito além de preservar a segurança e reduzir riscos. Ela também assegura que o síndico e a administradora cumpram suas obrigações legais e normativas, além de evitar custos elevados.
Da mesma forma que qualquer outro bem, um imóvel também sofre deterioração com o tempo. Pelo fato de sua durabilidade ser grande (por volta de 50 anos úteis), é comum essa necessidade não ter a atenção que merece.
No entanto, em condomínios, essa atenção não pode ser deixada de lado. Além da obrigação de fazer, imposta pelo Código Civil, um gestor ou síndico precisa ter um bom controle de manutenção, a fim de gerenciar melhor os recursos do local.
Além disso, a segurança dos condôminos entra em cena. Em um exemplo mais drástico, podemos imaginar o que a falta de manutenção em uma tubulação de gás encanado pode causar. Vidas humanas dependem disso e essa tarefa jamais pode ser relegada ao esquecimento, sob risco de sanções punitivas.
Por fim, um bom trabalho de gerenciamento deve contemplar uma exímia execução de manutenção de condomínio. Quedas de energia, falhas no sistema de segurança ou problemas hidráulicos causam transtornos que podem levar a consequências como a destituição do síndico.
Portanto, aos gestores em início de mandato, fica a recomendação de tomar ciência o quanto antes das atuais condições do condomínio. Qualquer problema mais grave deve ser logo solucionado e a manutenção elencada como item prioritário da agenda!
Como a manutenção preventiva em condomínios deve ser feita?
Para cada tipo de sistema, há uma periodicidade recomendada. Além disso, as observações são específicas, pois são especializações distintas. O ponto em comum é que todas devem seguir por um plano de manutenção. Acompanhe.
Planejamento
Todo o procedimento de manutenção preventiva em condomínios deve ser guiado por um planejamento. Os sistemas que compõem um condomínio são muitos e é fácil perder o foco sem um plano claro.
Busque fazer a programação da manutenção em conjunto com a empresa especializada contratada para prestar o serviço correspondente.
Dessa forma, o plano de manutenção garante que o técnico seguirá a periodicidade que favorece o bom funcionamento do sistema em questão.
Sistema hidrossanitário
Por ser o coração de um sistema hidráulico, a bomba d'água merece especial atenção em um plano de manutenção. Elas costumam funcionar durante vários anos, afinal, são fabricadas para isso.
No entanto, devem passar por checagem e manutenção preventiva para verificar barulhos estranhos e possíveis vazamentos quando em funcionamento.
Já em relação à caixa d'água, a obrigatoriedade é anual. Além disso, a recomendação é que o condomínio faça a limpeza, pelo menos, a cada seis meses. Dessa forma, essa ação garante a qualidade da água consumida.
O detalhe fica por conta de realizar o serviço com uma empresa especializada, em vez de usar a força de trabalho do próprio condomínio. Evitam-se erros, como entupimento de canos com sujeira causada pela própria limpeza.
Ainda assim, o maior trabalho ocorre caso haja piscinas no condomínio. A manutenção costuma ser detalhada e alguns procedimentos são diários, como a filtragem da água. Já o responsável pela manutenção deve fazer o controle por cloro a cada dois dias. Por fim, ele deve executar a retrolavagem dos filtros e a aspiração semanalmente.
Também é importante prestar atenção aos encanamentos e impermeabilização, uma vez que problemas nessas áreas podem gerar infiltração e causar problemas mais graves.
Elevadores
Essa manutenção não pode ser feita por leigos. Os profissionais envolvidos precisam ser especializados. Normalmente, há um contrato de prestação de serviços com uma empresa e a manutenção mensal e inspeção anual já estão incluídas.
A cada inspeção anual realizada, a administradora de condomínios em questão deve exigir a emissão de documento que ateste o perfeito funcionamento dos equipamentos.
Trata-se do RIA ― relatório de inspeção anual de elevadores. Além disso, uma anotação de responsabilidade técnica (ART) de um engenheiro competente deve corroborar o atestado.
Vale lembrar que os condomínios são obrigados por lei a modernizar todo o sistema de elevadores a cada 15 anos. A medida visa a manter a segurança de todos os seus usuários.
Sistemas de combate a incêndio
Esse sistema, certamente, é um dos mais importantes, pois em caso de necessidade de uso, não há margens para o mínimo erro. Tudo precisa estar em pleno funcionamento, em razão da situação emergencial.
Dessa forma, as escadas devem sempre ser livres de qualquer impeditivo e obstáculos de qualquer natureza. Em caso de incêndio, os elevadores não poderão ser utilizados e as escadas devem estar de prontidão.
Outro ponto importante são as portas corta-fogo. Elas são responsáveis por impedir a propagação das chamas e o zelador deve sempre fazer a inspeção delas segundo o cronograma.
Os extintores devem seguir, também, uma prévia programação de inspeção para ter a verificação de prazo de validade e pressão dentro dos padrões indicados em seu manômetro.
Por fim, uma empresa especializada deve testar periodicamente o sistema de combate ao fogo baseado em água. Estamos falando do sistema de hidrantes do condomínio. As mangueiras precisam passar por testes regulares, pois se ficarem estocadas, o ressecamento corre o risco de inutilizá-las.
O zelador também deve verificar a reserva técnica na caixa d'água, de modo a garantir que sempre haverá água para combater um eventual princípio de incêndio. Ele deve fazer isso até que os bombeiros cheguem ao local.
Sistema elétrico
A correta manutenção desses sistemas está diretamente relacionada à segurança dos ocupantes do condomínio, e nem tanto ao conforto e bem-estar. O motivo disso é que problemas elétricos podem causar incêndios.
É recomendável fazer uma programação semestral, ao menos. No procedimento, avalia-se o sistema de aterramento para verificar se não houve corrosão dos cabos que fazem a ligação. É necessário obter um laudo anual, atestando a eficácia do SPDA ― sistema de proteção de descargas atmosféricas (para-raios).
Também convém testar se todos os apartamentos estão ligados a esse sistema. A emissão de um mapa de calor das instalações para identificar pontos quentes completa uma boa manutenção preventiva nesses sistemas.
Por fim, todos os quadros de energia devem ficar sempre fechados, via bloqueio.
Veja mais:
Sistemas de segurança
Infelizmente, a violência se mostra crescente em algumas partes do país e o gestor jamais deve deixar de lado a manutenção desses sistemas. O funcionamento dos portões (até mesmo por serem automáticos), das câmeras de segurança, interfones e sistemas de alarmes devem ser impecáveis, principalmente, se existir uma portaria remota.
A dica, aqui, fica por conta de procurar ter um contrato de manutenção com apenas uma empresa. É comum que fornecedores do ramo ofereçam serviços para todos os itens listados.
Com isso, é possível conseguir economia.
Dedetização
Muito importante para manter a higiene do local e impedir que as pragas urbanas transmitam doenças. Ratos e baratas são os principais vetores que a administração encontra em condomínios.
Um contrato de prestação de serviços que preveja, ao menos, duas dedetizações ao ano, deve ser suficiente. Vale garantir que a empresa esteja devidamente legalizada a operar. O síndico deve arquivar corretamente os documentos que atestem que a empresa realizou o procedimento, para eventual comprovação.
Sistema de gás encanado
Pela potencialidade de danos, esse sistema precisa ter sua manutenção fielmente cumprida, e o prazo programado nunca pode ultrapassar um ano. A conta do condomínio deve ser observada em busca de grandes aumentos de valor, pois isso pode indicar vazamentos.
Para realizar a inspeção e manutenção dos sistemas, deve-se contar com um profissional especializado. É importante realizar um trabalho de conscientização que ensine os condôminos a identificar cheiros que indicam vazamentos e a comunicar os envolvidos rapidamente.
Veja também:
Com que frequência deve ser feita a manutenção preventiva em condomínios?
Não existe uma resposta exata para esse questionamento. O ideal é ter de antemão um calendário da manutenção programada e segui-lo. Portanto, cada um dos itens citados no tópico anterior necessita uma análise e, em conjunto com as normativas legais, terá sua periodicidade definida.
Antes mesmo de realizar a manutenção propriamente dita, faça o processo de inspeção. É um procedimento simples, mas que ajuda a identificar problemas emergenciais com antecedência, evitando reparos de alto valor.
Nesse sentido, os trabalhadores e gestores do condomínio devem estar treinados para realizar essas inspeções. Um exemplo é a validade de alguns itens de combate a incêndio, como extintores.
Os próprios colaboradores locais devem fazer a chamada “inspeção de primeiro nível”.
Já profissionais qualificados e capacitados devem realizar as inspeções mais específicas. Eventualmente, essa etapa acontece junto ao próprio procedimento de manutenção.
O importante é seguir o protocolo e trabalhar somente com pessoal autorizado. Nada de improvisos e gambiarras em manutenções, hein?
Além da divisão por itens, o gestor deve classificar a manutenção por periodicidade: mensal, trimestral, semestral ou anual.
Itens de jardim, pode exemplo, podem ser verificados a cada 15 dias. Já as instalações de gás podem ter checagem anual, e assim por diante.
Por que contratar empresas para fazer a manutenção preventiva em condomínios?
A variedade de sistemas que o condomínio deve manter é tão vasta que lhe é impossível dominar todos eles. Na verdade, uma única empresa também não consegue dominar essa complexidade.
O nível de especialização de algumas manutenções é tal que, certamente, o condomínio precisa contratar mais de uma empresa.
Além disso, existem as prerrogativas legais, como emissão de laudos e atestados. É muito difícil para um condomínio manter engenheiros de várias áreas contratados, por exemplo.
Para obter o melhor serviço e, consequentemente, ofertar a melhor prestabilidade aos condôminos, o ideal é firmar contratos de manutenção.
Manutenção preventiva em condomínios: garanta segurança e eficiência com planejamento
A manutenção preventiva em condomínios é de extrema importância para garantir a segurança e conforto dos condôminos. É, também, uma medida de boa gestão, pois, com um bom planejamento, o síndico gerencia melhor os recursos do condomínio.
Além disso, a periodicidade correta de execução leva a uma valorização do conjunto de imóveis agregados aos espaços comuns, o que revela grande habilidade por parte do gestor.
Para as administradoras, a manutenção preventiva representa uma etapa central da gestão de manutenção condominial, já que permite organizar tarefas, prever demandas e manter o condomínio dentro das exigências legais e normativas.
Nesse cenário, a tecnologia para gestão predial é uma aliada direta do trabalho da administradora. O Group Condomínios, por exemplo, reúne recursos que facilitam a organização, comunicação e o acompanhamento do calendário e cronograma de manutenção preventiva, como malote digital, dashboard estratégico e gestão de portaria.
Dessa forma, o condomínio mantém seu planejamento atualizado e com execução totalmente rastreável. Se a sua administradora busca mais segurança operacional, organização e autonomia no controle da manutenção preventiva, conheça o Group Condomínios!
Perguntas frequentes sobre manutenção preventiva em condomínio
Ainda tem dúvidas? Confira as principais perguntas sobre o assunto:
O gestor planeja, executa periodicamente e registra as ações que visam evitar falhas, preservar o desempenho e ampliar a vida útil de sistemas e estruturas no condomínio, como elétrica, hidráulica, elevadores, extintores, telhados e equipamentos de segurança.
A norma define manutenção preventiva como intervenções realizadas em intervalos predeterminados, ou conforme critérios estabelecidos, para reduzir a probabilidade de falha ou degradação do funcionamento de um item.
O síndico é o responsável legal, conforme o Código Civil (art. 1.348), devendo manter as áreas comuns em perfeito estado. A administradora pode apoiar o planejamento, execução e registro das manutenções conforme o plano definido.
