O rateio de despesas condominiais organiza a divisão dos custos coletivos entre os condôminos e sustenta a gestão financeira do condomínio.
Na prática, ele define a distribuição de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, impactando diretamente o valor pago por cada unidade e a previsibilidade do caixa.
Esse cálculo segue critérios legais específicos e deve respeitar o que está previsto na convenção condominial, que orienta como os custos devem ser compartilhados.
Neste artigo, explicaremos tudo o que você precisa saber sobre o rateio das despesas do condomínio para melhorar a sua gestão. Acompanhe!
O que é rateio de despesas condominiais?
O rateio de despesas condominiais é o processo de divisão das despesas comuns do condomínio entre os proprietários das unidades.
Essas despesas incluem:
- manutenção;
- salários de funcionários;
- contas de consumo das áreas comuns;
- e outros custos necessários para o funcionamento do condomínio.
Ao distribuir os custos de forma justa, o rateio garante a preservação do patrimônio coletivo e contribui para uma gestão condominial mais organizada e previsível.
Critérios legais para o rateio: fração ideal, rateio igualitário e por uso
A legislação brasileira permite a adoção de três critérios para o rateio das despesas condominiais: fração ideal, rateio igualitário e rateio por uso.
Fração ideal
Esse é o critério padrão previsto em lei. Nele, cada condômino contribui proporcionalmente à fração ideal de sua unidade.
Essa fração representa a relação entre a área privativa da unidade e o total do terreno somado às áreas comuns, refletindo o tamanho e o valor relativo de cada imóvel.
Quando a convenção não define outro critério, a fração ideal garante uma distribuição proporcional e equitativa das despesas.
Rateio igualitário
O rateio igualitário divide as despesas de forma igual entre todas as unidades, independentemente de tamanho ou fração ideal.
Esse critério só é válido quando está expressamente previsto na convenção condominial e decorre da autonomia da vontade coletiva, conforme o artigo 1.334, inciso IV, do Código Civil.
Ele exige aprovação prévia em assembleia e não pode haver imposição unilateral pelo síndico.
Rateio por uso
O rateio por uso é aplicado a despesas relacionadas ao consumo ou benefício individualizado, como água, gás ou manutenção de áreas de uso restrito.
Nesse caso, o custo é atribuído apenas aos condôminos que efetivamente utilizam o serviço ou se beneficiam dele.
Esse critério exige previsão clara na convenção e não substitui o rateio geral. O STJ o reconhece como forma de evitar enriquecimento sem causa.
Legislação e jurisprudência recente do STJ sobre os critérios de rateio de despesas
O artigo 1.336 do Código Civil prevê que os condôminos devem:
“contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Isso significa que a convenção condominial é a principal referência para definir o método de rateio, desde que sua previsão esteja validamente aprovada.
Esse entendimento também é adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão de 2021, no REsp 1.837.019/AL, por exemplo, o tribunal analisou uma convenção que usava a expressão “unidades autônomas”.
A partir dessa redação, admitiu-se um critério de rateio definido pelas normas do condomínio, que resultava na divisão igual das despesas entre as unidades. A decisão, portanto, reafirma a obrigatoriedade de observar o critério previsto na convenção.
Vale ressaltar, porém, que existem casos em que a justiça pode decidir à favor do condômino se houver cobranças que gerem enriquecimento sem causa ou prejuízo desproporcional, desde que haja comprovação de abuso.
Como funciona o rateio de despesas condominiais na prática?
Na prática, o rateio ocorre mensalmente, com base no orçamento anual aprovado em assembleia e no critério definido na convenção do condomínio.
Administradoras costumam utilizar softwares de gestão para automatizar os cálculos, garantindo precisão, transparência e clareza na emissão dos boletos.
O processo de rateio segue algumas etapas:
- Levantamento das despesas
O síndico ou administradora compila notas fiscais, contratos e comprovantes do mês (por exemplo, salários, contas de luz/água comuns, materiais de limpeza).
- Classificação de despesas ordinárias/extraordinárias
Os gastos recorrentes (despesas ordinárias, como folha de pagamento) são separados dos imprevistos (despesas extraordinárias, como reformas), conforme tabela padrão da convenção.
- Definição do critério
Aplica-se o método da fração ideal ou outro, se previsto na convenção.
- Aprovação em assembleia
O orçamento anual e eventuais extras são, então, votados em assembleia.
- Cálculo e cobrança
Por fim, é feito o cálculo de todas as despesas. O resultado é dividido através do critério escolhido e, a partir daí, a administra gera boletos mensais via software, com demonstrativo detalhado.
As assembleias aprovam o orçamento anual, geralmente até novembro ou dezembro, fixando as taxas de condomínio mensais e o fundo de reserva, que costuma variar entre 5% e 10% das despesas.
Cabe às administradoras calcular os valores, emitir os boletos e gerar relatórios periódicos para prestação de contas.
Para exemplificar, imagine um condomínio pequeno com despesas mensais de R$ 10.000 e rateio por fração ideal. Um condômino cuja unidade represente 8% da fração ideal pagará R$ 800 na cota mensal.
Diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias
Entender a diferença entre despesas ordinárias e despesas extraordinárias é essencial para compreender como o rateio impacta o valor cobrado mensalmente. Para ajudar, preparamos a tabela a seguir:
Despesas ordinárias Despesas extraordinárias Natureza do gasto Recorrente e previsível Não rotineiro e pontual Exemplos comuns Salários, água, luz das áreas comuns, limpeza e manutenção básica Reformas estruturais, pintura de fachada, novos equipamentos Aprovação em assembleia Não exigida mensalmente, se prevista no orçamento anual aprovado em assembleia ordinária com o quórum de 1/4 dos condôminos Exigida por deliberação específica (maioria absoluta para valores até 5-10% do orçamento anual e 2/3 para valores maiores). Impacto no caixa Composição regular da cota mensal (90-95% da taxa condominial) Pode gerar cobranças pontuais mais elevadas Responsabilidade em locações Do inquilino Do proprietário
Rateio de despesas condominiais: garantindo transparência e eficiência na gestão
Como vimos, o rateio de despesas condominiais é essencial para a manutenção do patrimônio comum e para a previsibilidade financeira do condomínio. Para que funcione corretamente, ele deve respeitar critérios legais e o que está previsto na convenção.
Nesse contexto, a transparência no cálculo das cotas e na prestação de contas é um fator decisivo para uma boa gestão condominial. Sistemas de gestão podem apoiar esse processo ao organizar informações e reduzir falhas operacionais.
O Group Condomínios, por exemplo, é um software de gestão condominial que apoia administradoras no controle financeiro, no cálculo das cotas e na prestação de contas, centralizando dados e automatizando rotinas do dia a dia.
Com essas funcionalidades, contribui para processos mais claros, comunicação mais eficiente com os condôminos e maior controle sobre as finanças do condomínio.
Se você quer entender como essas funcionalidades podem apoiar a gestão condominial na prática, conheça os recursos disponíveis no Group Condomínios.
Perguntas frequentes sobre rateio de despesas condominiais
Se você ainda tem dúvidas, verifique se elas estão respondidas a seguir.
É a convenção que determina o critério de rateio de despesas. Se ela for omissa nesse aspecto, considera-se como padrão a fração ideal.
O cálculo consiste na divisão do custo total do serviço exclusivamente entre os usuários beneficiados, proporcionalmente ao consumo aferido.
Nesse caso, deve-se adotar o critério da fração ideal como padrão.
Não, o inquilino deve pagar o rateio das despesas ordinárias, mas o pagamento das extraordinárias fica a cargo do proprietário.
Sim, é possível alterar o critério de rateio em condomínios antigos, mas exige aprovação em assembleia específica com quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, conforme artigo 1.351 do Código Civil.
