Quando o assunto é condomínio, é comum surgirem dúvidas sobre responsabilidades legais, direitos e deveres que envolvem síndicos, administradoras e condôminos. Muitas dessas questões estão diretamente ligadas ao direito condominial, ramo que regula a convivência e a gestão dessas propriedades.
Para esclarecer os principais pontos, reunimos neste conteúdo as perguntas e respostas mais frequentes sobre direito condominial, ajudando gestores e administradores a atuarem com mais segurança jurídica e transparência na rotina do condomínio.
O que é direito condominial?
O direito condominial reúne um conjunto de leis, regras e documentos oficiais que definem como deve funcionar o condomínio, desde a administração das finanças até o comportamento nas áreas comuns.
Com base no Código Civil Brasileiro e em documentos internos como a convenção e o regimento interno, esse conjunto normativo orienta o trabalho de todos os envolvidos na gestão condominial.
É comum surgirem questões entre síndicos, administradoras e condôminos. Entender as normas que regem a convivência e a gestão é essencial para garantir transparência, segurança jurídica e harmonia nas relações internas.
Afinal, a administração de condomínios exige um conhecimento multidisciplinar. Dentre os temas abordados em toda a gestão, o conhecimento jurídico é primordial para assumir questões de direito condominial.
Porém, ao ouvir o termo “jurídico” muitas pessoas já vão logo pensando em páginas e artigos intermináveis, burocracia e regras, mas na verdade não é bem assim.
Para traduzir os principais conceitos, trouxemos os principais instrumentos que compõem a legislação condominial e veja como cada um deles influencia a rotina administrativa e a convivência entre os moradores.
Legislação de condomínio
A legislação condominial brasileira passou por uma transformação importante a partir de 2003, com a atualização do Código Civil em condomínios, que trouxe grandes avanços de precisão e segurança às normas sobre administração e convivência.
Essa legislação substituiu as regras anteriores e passou a disciplinar temas como assembleias, frações ideais, cotas condominiais e penalidades, além de definir responsabilidades para síndicos e condôminos.
Além do Código Civil, dois documentos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio: a convenção e o regimento interno.
É importante destacar que nenhum deles pode contrariar o Código Civil, pois qualquer cláusula em desacordo perde automaticamente a validade.
Convenção do condomínio
De acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, a convenção deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio e registrada em cartório de imóveis.
Após o registro, torna-se obrigatória para todos os condôminos, moradores e possuidores de unidades.
O artigo 1.334 determina que a convenção deve conter:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para despesas ordinárias e extraordinárias;
II - a forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
X - convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
A convenção funciona como a constituição do condomínio, reunindo regras que regem a estrutura, a gestão e a convivência.
Regimento interno do condomínio
O regimento interno complementa a convenção, mas tem foco no dia a dia e nas regras de convivência entre moradores e visitantes. Ele deve ser elaborado e aprovado em assembleia, garantindo que todos possam participar, opinar e compreender as normas.
Diferente da convenção, que é um documento público, o regimento diz respeito aos acordos feitos entre moradores e corpo administrativo sobre o convívio coletivo e utilização das áreas comuns do condomínio.
Esse documento define, por exemplo:
- horários de uso das áreas comuns;
- regras de silêncio e convivência;
- normas de segurança e acesso de visitantes;
- condutas esperadas em relação à manutenção e higiene.
Em caso de atualização tanto do regimento interno quanto da convenção, é necessário realizar revisões periódicas levando em consideração a realidade do condomínio naquele momento, bem como os interesses dos condôminos.
Convenção e regimento interno: quais são as diferenças?
Embora sejam complementares, há diferenças importantes entre os dois instrumentos:
Aspecto Convenção do Condomínio Regimento Interno Finalidade Define normas gerais de funcionamento e administração do condomínio Regula a convivência e o comportamento diário dos moradores Natureza jurídica Documento público, registrado em cartório de imóveis Documento interno, aprovado em assembleia Base legal Prevista nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil Prevista como complemento da convenção Conteúdo principal Estrutura administrativa, cotas condominiais, assembleias e sanções Regras de uso das áreas comuns, silêncio, segurança e convivência Aprovação Exige voto favorável de dois terços das frações ideais Aprovado em assembleia ordinária ou extraordinária Alterações Devem ser registradas novamente em cartório Podem ser modificadas com nova votação em assembleia Abrangência Vincula todos os condôminos e administradores legalmente Aplica-se a condôminos, moradores e visitantes Objetivo central Organizar a gestão e a estrutura jurídica do condomínio Garantir a boa convivência e disciplina no cotidiano
Ambos os documentos são fundamentais para o direito condominial, enquanto a convenção estabelece as bases legais e administrativas, o regulamento interno traduz essas diretrizes em práticas cotidianas que fortalecem a convivência e o senso de comunidade.
Quais são os crimes contra a honra no direito condominial?
A legislação prevê no Código Penal a existência dos crimes contra a honra, sendo eles: calúnia, injúria e difamação.
Calúnia
O crime de calúnia se configura quando alguém imputa falsamente a outrem um fato criminoso, conforme prevê o artigo 138 do Código Penal.
“Art. 138 - Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:
Pena - detenção, de seis meses a dois anos, e multa.
§ 1º - Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.
§ 2º - É punível a calúnia contra os mortos.”
Exemplo: afirmar que o síndico apropriou-se de valores da conta do condomínio X, sem que haja provas disso.
Difamação
A difamação ocorre quando se imputa a alguém um fato ofensivo à sua reputação, conforme disciplina artigo 139 do Código Penal.
“Art. 139 - Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:
Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa.”
É um crime que atinge a honra objetiva (reputação) e não a honra subjetiva.
Exemplo: um síndico afirma que a moradora X vive embriagada.
Injúria
A injúria é qualquer ofensa à dignidade de alguém, conforme artigo 140 do Código Penal.
“Art. 140 - Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa.”
A injúria é um "xingamento", que pode acontecer ao se atribuir qualidade negativa a alguém.
Exemplo: se um morador do condomínio X diz à moradora Y que ela é uma "imbecil".
Quais as partes que compõem o condomínio?
Um condomínio é formado por diferentes figuras que, em conjunto, garantem seu funcionamento administrativo, jurídico e operacional. As principais partes que o compõem são o síndico, o subsíndico, o conselho fiscal e consultivo, e os condôminos e inquilinos.
Cada um possui responsabilidades e direitos definidos pela Convenção Condominial e pelo Código Civil.
A seguir, entenda o papel de cada uma dessas partes na gestão e na convivência condominial.
Síndico e Subsíndico
O síndico é aquele que desempenha o papel fundamental.
As obrigações do síndico são inúmeras, devendo representar o condomínio, além de exercer todas as funções executivas de administrador.
Importante lembrar que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O cargo de subsíndico não é obrigatório e deve ser previsto na convenção de condomínio.
Leia também: Eleição de síndico: dicas para conduzir uma votação eficiente
Conselho Fiscal e Conselho Consultivo
O conselho fiscal é composto por três membros eleitos em assembleia, com mandato de até dois anos. Sua principal atribuição é analisar as contas apresentadas pelo síndico e emitir parecer para aprovação em assembleia geral. Caso a convenção preveja, a eleição do conselho é obrigatória.
Já o conselho consultivo também é formado por três condôminos, conforme determina o artigo 1.356 do Código Civil, e tem a função de assessorar o síndico em questões administrativas e operacionais.
Ele atua de forma estratégica, ajudando a resolver problemas do dia a dia e garantindo que a gestão siga de forma transparente e participativa.
Condômino e inquilino
Os condôminos, segundo o Código Civil, são os proprietários ou todos aqueles que apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade.
Exemplo: promitente compradores, cessionários e promitentes cessionários.
Observação: pode existir mais de um condômino para cada apartamento (casos de casamento, por exemplo).
O inquilino é aquele que tem o direito de morar no apartamento, uma vez que possui um contrato de locação firmado junto ao condômino.
Principais dúvidas jurídicas sobre o direito condominial
O direito condominial levanta dúvidas recorrentes entre síndicos, administradoras e moradores. A seguir, reunimos as perguntas mais comuns sobre o tema, com base no Código Civil, em decisões judiciais recentes e nas práticas mais adotadas na gestão condominial.
O que fazer se o síndico não convocar assembleia?
A legislação deixa claro que compete ao síndico convocar anualmente assembleia na forma prevista na convenção de condomínio, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.
Ocorre que, caso o síndico não cumpra com tal papel, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo.
Importante: a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
É realmente preciso ter cuidado com WhatsApp do condomínio?
Sim. O WhatsApp é uma ferramenta de comunicação importante, entretanto, é preciso ter muito cuidado quanto aos grupos de WhatsApp em condomínio.
Atente-se para:
- apenas incluir os moradores do condomínio com permissão;
- o administrador do grupo deve ser rigoroso, visando evitar conflitos no condomínio, ainda maiores. O ideal é que nesse grupo haja regras estipuladas e de conhecimento de todos;
- os grupos não podem ser o meio de comunicação oficial do condomínio.
Como evitar problemas na prestação de contas?
O síndico, que tem obrigação de prestar contas ao condomínio, pode adotar diversos processos a fim de evitar desgaste e garantir uma maior transparência na prestação de contas do condomínio. Por exemplo:
- estar em Compliance, em grosso modo, estar com acordo com as leis;
- comprar ou contratar fornecedores apenas com notas fiscais ou RPA, o que, para uma gestão transparente, é fundamental.
Quais são as consequências para moradores inadimplentes?
A inadimplência condominial é um dos maiores desafios na gestão de condomínios.
Normalmente, quem deixa de pagar a mensalidade do condomínio encara os seguintes problemas:
- possibilidade de inclusão do nome do devedor em cadastros de inadimplentes, mediante decisão judicial;
- risco de perda da propriedade caso a dívida seja levada a leilão após execução judicial;
- impedimento de votar e participar de deliberações em assembleias, conforme o art. 1.335, III, do Código Civil.
Dívida condominial prescreve?
Sim. A dívida condominial prescreve em cinco anos, conforme o artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil:
“Prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.”
Isso significa que, após esse prazo, o condomínio perde o direito de cobrar judicialmente a dívida, ainda que continue existindo moralmente a obrigação de pagamento. Por isso, é essencial que o síndico e a administradora mantenham controle rigoroso das finanças e da inadimplência.
Animais em condomínio: pode proibir?
Não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que é proibido proibir animais em condomínios, desde que o animal não represente risco à segurança, saúde ou sossego dos moradores.
Embora os animais sejam classificados como bens semoventes pelo art. 82 do Código Civil, a posse responsável e o respeito às regras de convivência são indispensáveis. Assim, o condomínio pode definir regras para circulação e higiene dos pets, mas não pode proibir sua permanência nas unidades.
Confira também o conteúdo sobre regras para animais em condomínios.
O que acontece quando o síndico descumpre suas obrigações?
O síndico pode ser advertido, destituído do cargo ou até responder judicialmente por má gestão. Conforme o art. 1.349 do Código Civil, a assembleia pode destituí-lo por prática irregular, falta de prestação de contas ou má administração.
Além disso, se houver prejuízo financeiro comprovado, ele pode ser responsabilizado civil e penalmente. Administradoras e conselhos fiscais devem atuar de forma preventiva, mantendo a transparência e a fiscalização contínua da gestão.
Como lidar com conflitos entre condôminos?
Conflitos fazem parte da convivência condominial, mas podem ser reduzidos com regras claras e boa comunicação. O regimento interno deve orientar a convivência e definir penalidades para comportamentos inadequados.
O síndico atua como mediador, e, em casos mais graves, pode recorrer à mediação judicial ou advocacia condominial especializada.
Como garantir que a gestão condominial siga as leis?
A melhor forma é investir em formação contínua e tecnologia de gestão. Plataformas como o Group Condomínios centralizam as informações financeiras, jurídicas e administrativas, facilitando o cumprimento das obrigações legais e o acesso à documentação.
A combinação entre conhecimento jurídico, transparência e automação é o que assegura a conformidade e fortalece a confiança entre síndicos, administradoras e condôminos.
Assembleia ordinária e extraordinária: qual diferença?
A assembleia é a forma pelo qual condôminos decidem assuntos relacionados ao condomínio.
A assembleia ordinária é feita uma vez ao ano, mediante convocação do síndico:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.
Já a assembleia extraordinária é realizada em qualquer tempo, podendo ser convocada pelo síndico e pelos condôminos, como demonstrado abaixo:
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Normalmente, acontece quando surgem demandas urgentes que precisam ser deliberadas o mais rápido possível.
É obrigatório ter o conselho fiscal?
O artigo 1356 do Código Civil prevê a possibilidade de se constituir um conselho fiscal (composto de três membros), conforme se vê:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
A finalidade do conselho fiscal é analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico. O mandato do conselho fiscal será de dois anos (podendo coincidir ou não com o do síndico).
Importante lembrar que o conselho fiscal não é obrigatório, entretanto, é um diferencial na administração do condomínio.
De quem é a responsabilidade sobre vazamentos?
São altos os números das ações judiciais que envolvam vazamentos nos prédios, que por vezes é necessário perícia, acarretando custos elevados para se apurar a culpabilidade.
O centro dos questionamentos é, frequentemente: “de onde vem esse vazamento”?
Em resumo, quando se fala em vazamento:
- horizontal: responsabilidade do condômino;
- vertical: responsabilidade do condomínio;
Para evitar conflitos maiores, é importante agir de forma preventiva, garantindo manutenções adequadas; e conhecer a legislação pertinente para que as pessoas certas sejam responsabilizadas e o problema não se estenda de forma desnecessária.
Quais são os tipos de condomínio?
Existem dois tipos de condomínios, os horizontais e os verticais.
O condomínio horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em planos horizontais, a exemplo dos famosos edifícios. Já o condomínio vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais, como os condomínios de casas.
Agora você está por dentro das principais recomendações de direito condominial!
Compreender o direito condominial é fundamental para uma gestão segura, transparente e em conformidade com a lei. Saber como aplicar corretamente a convenção, o regimento interno e o Código Civil evita conflitos, garante a boa convivência e fortalece a atuação de síndicos e administradoras.
Lembre-se: a atualização constante é o melhor caminho para manter uma gestão preparada para os desafios jurídicos do dia a dia.
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