O fundo de reserva do condomínio é uma prática adotada pela maioria das edificações condominiais para arrecadar recursos extras.
A antiga Lei nº 4.591 de 1964 prevê que, ao instituir o fundo, o condomínio deve registrá-lo na convenção, no regimento interno ou aprová-lo em assembleia.
Para esclarecer as principais dúvidas relacionadas a esse tema de tanta importância no Direito Condominial, elaboramos o conteúdo de hoje.
Nele, você saberá o conceito exato a respeito de fundo de reserva, entenderá quem é o responsável pelo seu pagamento e ainda conhecerá outras formas de fundos existentes nos condomínios.
O que é o fundo de reserva do condomínio e por que ele é obrigatório?
O fundo de reserva do condomínio é uma poupança do condomínio para emergências. É uma maneira tradicional de arrecadação extra de recursos definida na convenção e corresponde a cerca de 5% a 10% da taxa condominial.
Embora não seja obrigatório pelo Código Civil, a obrigação de constituir o fundo de reserva está prevista na Lei 4.591/64 (também chamada de “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias”).
Mesmo sendo obrigatório pela Lei do Condomínio, a convenção geralmente estabelece o percentual exato da taxa condominial que os condôminos devem direcionar a essa reserva.
É uma maneira eficiente de separar uma parcela de dinheiro das arrecadações do condomínio.
É importante acrescentar que o fundo de reserva tem o objetivo de atender a necessidades que fogem à normalidade das contas do condomínio, como:
- despesas emergenciais e imprevistos;
- melhorias e grandes reformas;
- substituição de equipamentos.
O propósito é assegurar o bom funcionamento e a continuidade do condomínio mesmo no caso de gastos repentinos e emergenciais.
Vale destacar que, na maioria das vezes, os fundos de reserva são arrecadações de médio e longo prazo, o que significa poupar valores consideráveis.
O fundo de reserva é a única forma de fundo nos condomínios?
Não! Ele é o mais comum, mas há diversos outros tipos de fundos no condomínio. O mais importante é que haja transparência no processo, explicitando todos os pontos para a comunidade condominial.
Caso seja necessário, deve-se convocar assembleias para que todas as situações de formação de fundo fiquem mais claras quanto possível.
Lembre-se: é imprescindível que os condôminos estejam cientes do valor, da duração da arrecadação e, principalmente, do objetivo do fundo. Outros exemplos de fundos condominiais são os seguintes:
- fundo de equipagem: mais frequente em condomínios novos, direciona-se para a compra de equipamentos como lixeiras, tapetes, acolchoados para elevadores e mobiliário para piscina, dentre outros;
- rateios extras: geralmente, os condôminos realizam esses ajustes devido à ocorrência de um grande imprevisto, como uma ação judicial contra o condomínio, ou para se preparar para períodos de maiores gastos, como o final do ano, quando pagam valores extras aos funcionários. Essa forma de arrecadação é, muitas vezes, impopular na gestão, e pode aumentar a inadimplência;
- fundo de obras: os condôminos utilizam o fundo para realizar reformas e melhorias na infraestrutura do edifício, considerando as partes comuns de uso coletivo.
Quem deve pagar o fundo de reserva: inquilino ou proprietário?
O artigo 22 da Lei do Inquilinato (8.245/91) atesta que o locador é o responsável por arcar com as despesas extraordinárias. Ou seja, quem paga o fundo de reserva é o proprietário.
Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Nesse cenário, vale a pena acrescentar que o inquilino deve arcar somente com as despesas condominiais ordinárias, tais como luz, água e o pagamento de funcionários.
Como criar um fundo de reserva no condomínio?
Os condôminos organizam o processo e tomam as decisões, garantindo transparência e legalidade.
A seguir, apresentamos o passo a passo para conduzir corretamente essa etapa:
- Descrever na convenção de condomínio
O condomínio deve registrar o fundo de reserva na convenção, no regimento interno ou criá-lo por meio de deliberação em assembleia.
- Definir casos de aplicação e responsáveis
No momento da criação do fundo, defina os casos de aplicação e a pessoa responsável por autorizar essa movimentação financeira.
Dica: para o caso de um fundo destinado a melhorias de infraestrutura (ou consertos) do condomínio, faça um orçamento da obra com ao menos 3 empresas antes de convocar a votação para criar um novo fundo (para fundos destinados a melhorias de infraestrutura ou conserto do condomínio).
Vale lembrar que, para fazer uma nova arrecadação, o síndico só precisa de maioria simples na votação em assembleia para aprovar o processo.
Em quais situações o fundo de reserva do condomínio pode ser utilizado?
O fundo de reserva deve ser usado apenas em situações extraordinárias e previstas em convenção e outros documentos condominiais, como reparos emergenciais, substituição de equipamentos essenciais ou manutenção corretiva que não possa esperar.
Se isso não estiver claro nos documentos ainda, vale a pena trazer a pauta nas próximas assembleias!
Além disso, vale ressaltar alguns pontos:
- esse recurso não pode ser destinado a cobrir déficits da rotina do condomínio, já que sua função é justamente garantir segurança financeira em casos imprevistos;
- cabe ao síndico indicar quando usar o fundo de reserva, mas a autorização do uso do fundo precisa ser aprovada pela assembleia;
- ele é parte do patrimônio do condomínio, com sua destinação determinada em convenção ou regimento, não poderá haver distribuição entre os condôminos nem restituição (sob nenhuma hipótese, mesmo que proporcionalmente);
- nada impede que o síndico ou a administração do condomínio utilizem o valor do fundo de reserva para sanar uma emergência distinta (como elevadores paralisados por problemas de manutenção).
Embora utilizar os recursos do fundo para sanar outros problemas incomode alguns condôminos, é possível tomar a atitude de maneira idônea e transparente.
Posteriormente, deve-se repor o uso total ou parcial do fundo, deixando todo o processo claro e transparente para os condôminos, além de ratificar a ação nas próximas atas de assembleia.
Quais são os erros cometidos em relação ao fundo de reserva?
Os problemas mais comuns encontrados em casos como esse são:
- falta de contas bancárias separadas entre as contas do condomínio e de fundo de reserva;
- pagamentos de despesas ordinárias com os recursos do fundo.
Mesmo com a grande disseminação de informações, principalmente pelos meios virtuais, os condôminos às vezes utilizam o fundo de reserva de maneira equivocada.
Uma melhora nos aspectos gerenciais ajuda a resolver a questão. No entanto, se alguém explicasse melhor as consequências, talvez os administradores corrigissem os problemas em um período mais rápido.
O mau uso dos recursos de um fundo de reserva leva a inúmeras sanções, que vão desde a aplicação de multas de valor mais ameno a destituição do síndico.
Em situações de maior gravidade, os condôminos ou o síndico impetram ações judiciais nas varas cíveis e criminais. Portanto, todo cuidado é pouco com esse recurso.
A prevenção sempre é o melhor caminho. Por isso, conhecer a fundo a legislação condominial e respeitar os termos elencados na convenção têm bons efeitos.
Porém, caso persista alguma dúvida, o responsável pela administração do condomínio não deve hesitar em solicitar uma consultoria especializada do ramo jurídico.
Boas práticas para a gestão do fundo de reserva
As principais práticas recomendadas para garantir uma boa gestão do fundo de reserva são:
- não esperar um problema para arrecadar o valor;
- separar as contas;
- fazer cotações e pesquisa de preço;
- investir o fundo de reserva.
Veja abaixo as vantagens de cada uma delas.
Não esperar um problema para arrecadar o valor
Uma boa dica aos administradores de condomínio é arrecadar o valor do fundo antes que algum problema aconteça.
Essa postura causa muitas inconveniências, pois leva muito tempo até que os condôminos levantem todo o dinheiro para regularizar a situação, e os incômodos persistem enquanto arrecadam o valor.
Separar as contas
Outra boa prática é ter sempre os valores do fundo e das despesas extraordinárias mantidas em contas separadas.
Dessa forma, há uma melhor gestão do dinheiro e evita-se a utilização cruzada, que seria irregular do ponto de vista legal.
Fazer cotações e pesquisa de preços
Vale ressaltar também o procedimento no momento de uso dos valores já acumulados. Por uma questão mercadológica, nunca é aconselhável fazer a contratação do primeiro prestador de serviços encontrado.
Em vez disso, mantenha a prática de um departamento de compras de uma empresa: o ideal é manter contato com ao menos três fornecedores do serviço em questão e orçar os valores com todos, mantendo seu histórico. Isso assegura uma contratação por um preço mais justo.
Investir o fundo de reserva
Por fim, uma opção é manter os recursos do fundo em aplicações financeiras de renda fixa.
Assim que os valores correspondentes a três meses de despesas forem alcançados, o montante total já pode ser destinado a acumular rentabilidades com o passar do tempo.
Modelo de regimento para fundo de reserva no condomínio
Para dar mais transparência e organização, o ideal é que o regimento interno traga uma cláusula clara sobre o uso do fundo de reserva.
Veja um modelo simples que pode ser adaptado de acordo com a realidade de cada condomínio.
Cláusula: Fundo de Reserva
- o fundo de reserva será constituído pela arrecadação mensal correspondente a 5% (cinco por cento) da taxa condominial ordinária de cada unidade;
- os recursos do fundo só poderão ser utilizados em situações emergenciais, obras de manutenção corretiva ou substituição de equipamentos essenciais ao funcionamento do condomínio.
- a movimentação do fundo dependerá de aprovação em assembleia por maioria simples, mediante proposta apresentada pelo síndico.
- o valor arrecadado deverá ser depositado em conta bancária específica do condomínio, em instituição financeira reconhecida, constando em balancete separado para acompanhamento dos condôminos.
Esse tipo de cláusula ajuda a padronizar regras, facilita a gestão e evita dúvidas futuras.
Fundo de reserva condomínio: o planejamento é o melhor caminho!
Sendo criado e administrado de forma íntegra, transparente e eficiente, o fundo de reserva do condomínio é uma excelente ferramenta para garantir a estabilidade financeira da gestão.
Isso evita que o condomínio tenha que transferir um saldo negativo para o próximo mês ou precise contrair algum empréstimo.
É uma excelente opção de gestão financeira que atende aos interesses de condôminos e também da gestão do local.
Além disso, o síndico tem papel importante nesse processo: cabe a ele propor a utilização do fundo, organizar as informações e prestar contas com transparência.
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Perguntas frequentes sobre fundo de reserva condomínio
Veja abaixo as principais dúvidas sobre fundo de reserva do condomínio:
Normalmente, varia entre 5% e 10% da taxa condominial mensal, definido em assembleia e convenção conforme a realidade do condomínio.
Sim, desde que aprovado em assembleia e o fundo já tenha acumulado valor suficiente para cobrir emergências.
Ele deve aparecer em conta separada, permitindo que todos acompanhem saldo e movimentações com transparência.
