O fundo de reserva em condomínios desempenha um papel fundamental na sustentabilidade financeira e na manutenção adequada das edificações.
Dessa forma, o fundo serve para lidar com despesas emergenciais e não previstas, garantindo a tranquilidade dos condôminos e a preservação do patrimônio coletivo.
Por isso, queremos abordar esse tema que é de interesse de administradoras, síndicos, condôminos e moradores. Saiba mais sobre o fundo de reserva do condomínio neste artigo.
Boa leitura!
Afinal, o que é fundo de reserva?
O fundo de reserva, de maneira geral, funciona como um estoque de dinheiro do condomínio, uma espécie de poupança. Dessa forma, o condomínio consegue investir em melhorias, obras, manutenções ou outras despesas.
Ou seja, o propósito central do fundo de reserva é atender a situações que vão além das despesas rotineiras do condomínio, como emergências inesperadas, eventos imprevistos e obrigações urgentes.
Assim, o fundo de reserva em condomínios representa uma das abordagens mais convencionais e amplamente adotadas para gerar recursos adicionais.
O que diz a legislação brasileira
Não é obrigatório que o condomínio tenha um fundo de reserva, de acordo com o Código Civil. Contudo, é uma prática amplamente adotada pela maioria dos condomínios.
O fundo de reserva encontra previsão na antiga Lei nº 4.591 de 1964, também conhecida como "Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias". Quando estabelecido, é necessário que ele esteja formalizado na convenção do condomínio, no regimento interno ou que receba aprovação em assembleia.
Quem paga o fundo de reserva do condomínio
O responsável pelo pagamento é uma dúvida comum. Isso porque, a questão gira ao entorno da obrigação do proprietário e do locatário. Neste tópico, vamos esclarecer essa questão.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador é o responsável pelas despesas extraordinárias.
E o que isso quer dizer na prática?
Despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Observe o que diz o artigo 22 da Lei do Inquilinato:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
[...]
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Nesse sentido, é de responsabilidade do inquilino as despesas condominiais ordinárias, como, por exemplo, luz e água. De acordo com o artigo 23, também da Lei do Inquilinato:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[...]
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Como utilizar o fundo de reserva
Já falamos sobre a legalidade e o responsável pelo pagamento, agora é hora de falarmos sobre como o fundo pode ser usado no condomínio.
O primeiro passo para uma boa utilização do fundo de reserva é a consciência de que ele é parte do patrimônio condominial. Sendo assim, sua destinação deve constar na convenção de condomínio ou no regimento interno.
Desse modo, a finalidade do uso deve constar em documentos condominiais. E caso não esteja estabelecido ou claro, recomendamos fortemente que coloque essa pauta na próxima assembleia.
Em suma, o fundo pode servir para cobrir despesas emergenciais ou que não foram constadas na previsão orçamentária. Outrossim, o fundo também pode servir para despesas ordinárias, mas deve ter aprovação da assembleia.
Por fim, o fundo de reserva não é restituído, tampouco pode ser distribuído entre os condôminos, ainda que de forma proporcional.
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Valor para o fundo de reserva
O valor destinado ao fundo de reserva é estabelecido pela convenção do condomínio, de acordo com a Lei nº 4591/62. Geralmente, é fixado em uma faixa entre 5% e 10% das receitas condominiais.
Como implementar o fundo de reserva em um condomínio
O fundo de reserva deve constar na convenção do condomínio, no regimento interno ou estabelecido através de decisão tomada em assembleia.
Durante a criação do fundo, é igualmente crucial determinar os cenários nos quais ele será empregado, bem como atribuir a responsabilidade pela autorização dessas transações financeiras.
Outros tipos de fundo em condomínio
O fundo de reserva não é o único tipo que um condomínio pode ter. A seguir, vamos apresentar outros tipos.
Fundo de equipagem
Esse fundo é aplicado em condomínios recém-criados e destina-se à aquisição de equipamentos como lixeiras, tapetes, revestimentos para elevadores e mobiliário para áreas de lazer, por exemplo.
Rateios extras
Geralmente realizados em situações de imprevistos significativos (como processos judiciais envolvendo o condomínio) ou para preparar períodos de despesas elevadas, como o final do ano, quando ocorrem pagamentos adicionais aos funcionários.
Essa abordagem de captação de recursos é frequentemente vista com descontentamento pela administração, pois pode resultar em aumento da inadimplência.
Fundo de obras
Destina-se ao financiamento de reformas e melhorias na infraestrutura do condomínio. Dessa forma, o fundo de obras abrange as áreas comuns utilizadas pelos condôminos.
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