Segurança condominial: guia definitivo sobre tecnologias, procedimentos e legislação

Garantir a segurança condominial é sempre uma questão central na gestão de condomínios. Afinal, ela impacta diretamente no bem-estar e na qualidade de vida dos moradores e demais frequentadores do espaço, além de ter implicações legais para a gestão.

Nesse sentido, a aplicação de estratégias proativas de segurança, assim como o uso inteligente da tecnologia, são atitudes importantes para garantir que o ambiente condominial esteja sempre seguro.

Sabendo a importância de garantir um espaço protegido para condôminos, moradores, funcionários e visitantes, organizamos, neste artigo, tudo o que você precisa saber sobre segurança condominial.

Boa leitura!

A importância da segurança condominial

A segurança em condomínios vai muito além de apenas instalar câmeras ou contratar um vigilante para a portaria. Para garantir um espaço realmente seguro, é muito importante pensar em um conjunto de estratégias integradas, adequadas ao porte e à realidade do condomínio, a fim de garantir que todo o espaço esteja livre de riscos. 

Mas, afinal, por que é importante garantir a segurança no condomínio? 

Primeiramente, a segurança eficaz em condomínios minimiza o risco de incidentes e atividades ilícitas, como furtos, roubos e vandalismos. Dessa forma, garante-se a proteção das pessoas e do patrimônio condominial. 

Para além disso, um condomínio seguro também significa maior qualidade de vida para os moradores, funcionários e visitantes, uma vez que contribui para o bem-estar psicológico de todos os envolvidos na comunidade condominial.

Afinal, saber que existe um sistema confiável de segurança no local onde se vive ou trabalha reduz o estresse e a ansiedade. 

Há, ainda, mais motivos para se preocupar com a segurança do condomínio. Além de estratégias de segurança ajudarem a garantir a valorização do patrimônio, também se tornam um ponto de alerta para a gestão, uma vez que o síndico e a administradora de condomínio podem sofrer consequências legais relativas a falhas de segurança. 

Consequências legais de falhas de segurança

Do ponto de vista legal, a segurança inadequada em condomínios pode levar a sérias consequências para a administração.

Isso porque a legislação brasileira pode entender a falta de medidas de segurança adequadas (ou a falha delas, por falta de manutenção, por exemplo) como negligência por parte do síndico e demais responsáveis pelo condomínio.

Assim, as falhas de segurança podem acarretar responsabilidades civis e, em alguns casos, responsabilidades criminais. Além disso, os custos associados a litígios e indenizações podem ser substanciais, afetando de forma significativa as finanças do condomínio.

Como funciona a segurança de um condomínio?

A segurança condominial funciona como um conjunto de ações humanas, estruturais e tecnológicas que têm como objetivos a prevenção de incidentes e a redução de riscos nos condomínios, favorecendo a segurança patrimonial e a proteção dos moradores e funcionários. Seus principais pilares são:

• infraestrutura física;
• controle de acesso;
• tecnologia para facilitar o controle e o monitoramento condominial;
• vigilância humana;
• participação comunitária.

Dicas de segurança para condomínios

Para melhorar a segurança condominial, é importante combinar tecnologia, procedimentos de segurança e conscientização dos moradores. Isso inclui controle rigoroso de acesso, uso adequado de equipamentos como câmeras e alarmes, além de treinamentos periódicos para os funcionários.

Também é essencial criar uma cultura de responsabilidade compartilhada, em que os moradores sigam regras básicas, como manter as portas trancadas, avisar sobre a chegada de visitantes e comunicar rapidamente qualquer movimentação suspeita à portaria ou ao síndico.

Nos próximos tópicos, traremos dicas e estratégias úteis para tornar o condomínio mais seguro.

Entenda as principais vulnerabilidades do condomínio

Para realizar uma avaliação de riscos no condomínio, o primeiro passo é entender a quais ameaças o espaço está vulnerável. Entre as principais vulnerabilidades em condomínios, podemos citar: 

• falta de manutenção de espaços e mecanismos de segurança; 
• facilidade de acessos não autorizados; 
• áreas isoladas e mal iluminadas; 
• colaboradores mal treinados; 
• ausência de regras ou regras que não são cumpridas; 
• falta de recursos tecnológicos. 

É claro que esses são apenas alguns exemplos, uma vez que cada condomínio tem a sua própria realidade. No entanto, são alguns pontos aos quais pode ser benéfico se atentar. 

Além de saber quais são os principais riscos a que o condomínio está sujeito, é essencial também atentar para a sazonalidade. É necessário ter atenção a períodos específicos na rotina do condomínio.

Por exemplo, no período de férias pode ser comum que muitas famílias viajem, deixando o empreendimento mais vazio e suscetível a invasões. Já no período das festas de fim de ano, é comum que muitos moradores recebam amigos e familiares, significando um maior trânsito de desconhecidos no espaço condominial.  

É indispensável identificar e reforçar a segurança durante períodos de maior vulnerabilidade, para garantir a proteção de forma eficaz ao longo do ano todo. 

Faça uma análise de riscos

A avaliação de riscos é um processo proativo que envolve identificar potenciais ameaças e vulnerabilidades no condomínio e, principalmente, desenvolver planos de ação para proteger os membros da comunidade condominial e a infraestrutura física do condomínio. 

Além de minimizar as chances de incidentes, fazer uma avaliação eficiente dos riscos também otimiza os recursos de segurança, garantindo que sejam alocados de maneira eficaz em todo o condomínio, o que, inclusive, pode significar economia financeira no longo prazo. 

Na prática, uma avaliação de riscos pode ser feita a partir de alguns passos simples. Confira, abaixo, o passo a passo.

A partir desses passos, já é possível criar uma matriz de risco, documento que ajudará a guiar o condomínio na implementação de recursos de segurança. 

Estabeleça canais de comunicação eficientes

A comunicação eficiente é vital para um dia a dia seguro no condomínio. Afinal, com canais de comunicação ágeis e funcionais é possível comunicar preocupações, reportar incidentes e receber e enviar atualizações importantes. 

Dessa forma, para garantir a segurança condominial, um passo simples pode ser otimizar a comunicação no condomínio, seja por meios físicos, como cartazes e panfletos, ou por meios digitais, como site ou aplicativo do condomínio. 

Realize o cadastro de funcionários, moradores e empresas terceirizadas

Mantenha um registro atualizado de todas as pessoas que acessam o condomínio. O cadastro de moradores, funcionários e prestadores de serviço de empresas terceirizadas ajuda no controle e, consequentemente, aumenta a segurança. 

Afinal, vão garantir que apenas pessoas autorizadas acessem o espaço do condomínio. Por meio de tecnologias de controle de acesso, é possível realizar o cadastro automatizado, inclusive de visitantes e prestadores de serviços das unidades, de forma a simplificar o dia a dia dos moradores sem prejudicar a segurança do condomínio.

Crie regras e orientações de segurança

Desenvolver um conjunto claro de regras e orientações de segurança é essencial. É importante definir orientações para os moradores no caso de viagens, para o cadastro de visitantes e, inclusive, caso a unidade seja alugada por temporada ou em aplicativos como o Airbnb.

Além disso, a comunicação nesse caso também é essencial: não adianta criar regras se os moradores e funcionários não tiverem conhecimento sobre elas. Por isso, não se esqueça de divulgar as orientações de segurança para garantir que todos cooperem.

Garanta treinamento regular para toda a equipe

É essencial que todos os funcionários do condomínio estejam familiarizados com a matriz de riscos e entendam o que fazer para garantir um condomínio mais seguro. Nesse sentido, oferecer treinamento regular para a equipe garante que todos estejam preparados para agir corretamente no dia a dia e em qualquer emergência. 

Por exemplo, é essencial orientar os responsáveis pela portaria sobre o controle de acesso de pessoas e veículos, da mesma forma que os gerentes e zeladores precisam entender quais são as melhores práticas na hora de acompanhar prestadores de serviço no interior do condomínio. 

Leia também:

• Guia completo da administração de condomínios
• Sistema para condomínio: como escolher a solução ideal para sua gestão
• Tecnologia para síndicos e administradores: ferramentas essenciais para modernizar a gestão
• Código civil em condomínios e suas particularidades
• Como escolher um controle de acesso para condomínios?

Ouça o feedback dos moradores

Os moradores podem ser as primeiras pessoas a notar questões de segurança que não são tão óbvias para a administração. Por isso, é sempre importante ouvir o que eles têm a dizer. Estabeleça um sistema em que os moradores podem compartilhar facilmente suas preocupações e sugestões e demonstre abertura para os comentários. Além de ter insights novos, esse espaço aberto também pode garantir um condomínio mais cooperativo com as regras de segurança.

Invista em um bom sistema de controle de acesso

Um sistema eficaz de controle de acesso é uma das melhores maneiras de aumentar a segurança. Além do treinamento dos funcionários da portaria, vale analisar ferramentas tecnológicas que podem tornar o condomínio mais seguro e, ainda, representar economia financeira e de tempo. 

Fechaduras eletrônicas, portões automatizados e portarias com reconhecimento biométrico e facial são algumas sugestões que podem reforçar significativamente a segurança condominial. 

Tenha cuidados especiais com a segurança das crianças

Áreas de lazer, como parquinhos e piscinas, devem ter supervisão adequada e barreiras de segurança para proteger as crianças, assim como espaços perigosos, como garagem e elevadores. Além disso, pode ser uma boa ideia definir regras específicas de controle de acesso para os pequenos, para garantir que não saiam do espaço do condomínio sozinhos ou acompanhados de estranhos.

Também é importante educar as crianças sobre regras de segurança básicas e garantir que elas saibam quem são os funcionários autorizados e como agir em caso de emergência. 

Realize campanhas de conscientização

Além da comunicação com condôminos regular, também pode ser interessante realizar campanhas regulares de conscientização.

Essas campanhas podem ajudar a manter o tema em destaque, além de ajudar a orientar novos moradores e funcionários sobre as melhores práticas e regras de segurança. 

Para além disso, também pode ser interessante realizar campanhas sazonais, pensando em períodos específicos que podem apresentar maiores riscos, como as épocas de chuva ou épocas em que o condomínio fica mais cheio. 

Mantenha o seguro do condomínio sempre em dia

Por fim, é muito importante assegurar-se de que todas as apólices de seguro do condomínio estejam atualizadas e sejam abrangentes. Isso garante o condomínio e, ainda, minimiza potenciais perdas financeiras em caso de incidentes. 

A cobertura deve incluir danos à propriedade, subtração de bens e responsabilidade civil. 

Legislação e normas técnicas de segurança em condomínios

A legislação e as normas técnicas de segurança em condomínios formam um conjunto de obrigações que estruturam a gestão segura do empreendimento e definem claramente a responsabilidade civil do síndico, da administradora e dos moradores.

Quando bem aplicadas, elas reduzem riscos de acidentes, ações judiciais e sanções de órgãos públicos, além de servirem como base para um programa de compliance condominial sólido.​

Código Civil e responsabilidades do síndico e da administradora

O Artigo 1.348 do Código Civil determina as principais atribuições do síndico: representar o condomínio, zelar pela conservação, exigir o cumprimento da convenção e do regimento, elaborar orçamento, prestar contas e contratar seguro obrigatório, entre outras.

Se houver omissão ou negligência na adoção de medidas de segurança (como manutenção de portões, CFTV, controle de acesso ou renovação de laudos), o síndico pode responder por responsabilidade civil e, em casos graves, por responsabilidade criminal, especialmente quando a falta de cuidado contribui para danos a condôminos ou terceiros.

Já o Artigo 1.346 do Código Civil torna obrigatório o seguro de toda edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Cabe ao síndico contratar e manter essa apólice ativa, sob pena de infração legal e eventual responsabilização por prejuízos não cobertos.

A administradora, por sua vez, atua com base no contrato de prestação de serviços: apoia a gestão financeira, operacional e documental, mas não substitui a autoridade legal do síndico.

Ela responde civilmente quando descumpre o contrato ou contribui, por ação ou omissão, para falhas de segurança, como deixar de alertar sobre seguro vencido, AVCB expirado, por exemplo.

LGPD, tratamento de dados pessoais e segurança eletrônica

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) se aplica diretamente à gestão condominial, pois o condomínio e a administradora tratam dados pessoais e, muitas vezes, dados pessoais sensíveis, como biometria, reconhecimento facial e imagens de CFTV.

Isso inclui cadastro de moradores e visitantes, coleta de assinatura digital, dados de documentos, placas de veículos e o tratamento de dados pessoais em sistemas de controle de acesso.

A LGPD exige: 

• finalidade clara; 
• base legal adequada (em regra, consentimento para biometria e reconhecimento facial); 
• transparência no uso; e 
• medidas de segurança como controle de acesso, criptografia, política de retenção e descarte de imagens e registros.

Administradoras e síndicos devem aprovar em assembleia projetos de portaria remota, biometria e reconhecimento facial, além de documentar o tratamento de dados pessoais em contratos e regulamentos internos, informar os titulares sobre seus direitos e consultar especialistas quando necessário.

Os moradores também têm responsabilidade: não podem exigir práticas que violem a legislação (como divulgação indiscriminada de imagens de CFTV em grupos de mensagens) e devem respeitar a política de privacidade aprovada, sob pena de responsabilização por uso indevido de dados de terceiros.​

Normas de incêndio, AVCB/CLCB e laudos do Corpo de Bombeiros

No eixo de segurança contra incêndio, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) ou o Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB, em alguns estados) são documentos obrigatórios em grande parte dos condomínios residenciais e comerciais.

Eles atestam que o prédio atende às normas de prevenção e combate a incêndio. Operar sem AVCB válido pode gerar multa, interdição, problemas com seguradoras (que podem negar indenização) e responsabilização civil e, em situações graves, criminal do síndico e da administradora, caso haja omissão.

A administradora tem um papel importante como consultora do síndico: deve alertar sobre prazos de vencimento do AVCB/CLCB, indicar a necessidade de projetos técnicos, vistorias, manutenção de extintores, iluminação de emergência, sinalização e rotas de fuga.

Os moradores e funcionários também têm alguns deveres, quais sejam: não podem bloquear rotas de fuga, danificar equipamentos de combate a incêndio ou descumprir normas internas de prevenção, sob pena de sanções internas e eventual responsabilização por danos.​

Compliance e prevenção de problemas jurídicos

Um programa mínimo de compliance condominial em segurança deve alinhar três frentes: jurídico-legal, operacional e documental.

No campo jurídico, é imprescindível manter atualizados o seguro obrigatório (art. 1.346), as práticas compatíveis com o Artigo 1.348 do Código Civil, a documentação de AVCB/CLCB em dia e a adequação à Lei Geral de Proteção de Dados no tratamento de dados pessoais e sensíveis.

Operacionalmente, o condomínio deve contar com procedimentos escritos de controle de acesso, políticas de uso de CFTV, plano de emergência, treinamentos periódicos para funcionários e registros de manutenção de equipamentos de segurança.

Documentalmente, síndico e administradora devem arquivar contratos, laudos, apólices, relatórios de vistoria, atas de assembleia que aprovaram projetos de segurança e políticas de privacidade, garantindo rastreabilidade em caso de fiscalização, sinistro ou litígio.

Esse conjunto de práticas reduz a exposição a ações de indenização, multas de órgãos reguladores e sanções da LGPD, fortalecendo a gestão de condomínios e protegendo todos os envolvidos na rotina do condomínio.

A tecnologia na segurança condominial

Como você já viu até aqui, a incorporação de tecnologias pode ajudar, e muito, na gestão de segurança do condomínio. 

Algumas tecnologias já conhecidas, como câmeras de segurança e alarmes, podem ser ainda mais otimizadas quando usadas de forma estratégica.

Já tecnologias mais atuais, como sistemas biométricos de controle de acesso e inteligência artificial (IA), surgem para oferecer ainda mais apoio sem deixar de lado a comodidade.  

Veja com mais detalhes: 

Câmeras de segurança

Câmeras de segurança são um dos pilares da segurança condominial. Mas, para além de capturar imagens e inibir a ação de criminosos, câmeras de segurança modernas também oferecem funcionalidades como reconhecimento facial, análise de comportamento em tempo real e integração com sistemas de alerta automático. 

Nesse sentido, é essencial que a colocação das câmeras seja estratégica e, principalmente, seja feita de acordo com a Lei Geral de Proteção de Dados. Isso porque os dados de imagem obtidos devem ser tratados de forma adequada, com base nos princípios da LGPD. Veja a seguir. 

• informação: os titulares devem ser informados sobre seus direitos e terem conhecimento sobre quem controla e qual o objetivo das imagens capturadas no condomínio. 
• segurança: as câmeras devem ser utilizadas para a segurança e proteção de pessoas e patrimônio, mas sem ferir a privacidade dos titulares dos dados. 
• treinamento: o treinamento do profissional que manipula as imagens é fundamental, inclusive para evitar o vazamento. 
• compartilhamento: é essencial entender com quem as imagens podem ser compartilhadas e se responsabilizar por esse compartilhamento. 
• acesso: o síndico, como representante legal do condomínio, pode ter acesso às imagens. Porém, o fornecimento a terceiros só pode ocorrer por meio de ordem judicial. 
• armazenamento: outro aspecto de grande importância é a forma de armazenamento das imagens, que precisa ter restrições de acesso para pessoas autorizadas. 
• retenção: a retenção das imagens deve respeitar todos os aspectos legais, inclusive em relação à LGPD. 

Caso haja dúvidas, é essencial consultar o texto da Lei Geral de Proteção de Dados e, claro, o advogado do condomínio, para garantir que tudo está sendo feito de acordo com a legislação. 

Alarmes e sensores

Sistemas de alarmes e sensores são essenciais para detectar e prevenir atividades não autorizadas. Sensores de iluminação, por exemplo, além de representarem uma economia de energia, também ajudam a evitar espaços escuros no condomínio, tornando todo o ambiente mais seguro. 

Além disso, sensores de movimento podem ser instalados em espaços estratégicos e ativados em horários específicos para dispararem alarmes sonoros. Por fim, sensores de abertura de portas e janelas complementam o sistema de segurança, alertando a central ou até mesmo autoridades em caso de entrada forçada. 

Sistemas de controle de acesso

Alguns sistemas de controle de acesso já são bastante conhecidos pelos condomínios. Catracas, cancelas, torniquetes, portões eletrônicos ou portões de pedestre com sistema de clausura são alguns exemplos de formas simples e funcionais de garantir maior segurança no espaço condominial. 

No entanto, existem também os sistemas de controle de acesso que oferecem ainda mais tecnologia, garantindo segurança sem abandonar a comodidade. 

 Nesse sentido, alguns exemplos de tecnologias de controle de acesso são: 

• reconhecimento por impressão digital; 
• reconhecimento facial; 
• morpho wave (reconhecimento de impressão digital sem toque); 
• cartão de proximidade; 
• tag veicular RFID; 
• catracas de abertura automática; 
• QR code; 
• SmartGate (sistema de portões inteligentes com fechamento rápido). 

A escolha dos melhores equipamentos de controle de acesso, claro, parte da gestão, de acordo com a capacidade financeira e o porte do condomínio. Porém, além de implantar os sistemas, é essencial garantir a colaboração de todos, por meio do treinamento dos funcionários e da conscientização dos moradores. 

Aplicações da IA na segurança condominial

A inteligência artificial (IA) é a tecnologia do momento, e ela também pode ser um grande apoio para a segurança dos condomínios. Isso porque, por meio da análise de grandes volumes de dados de vídeo e áudio, a IA consegue detectar padrões anormais de comportamento. 

Dessa forma, é possível identificar atividades suspeitas automaticamente e alertar os operadores de segurança em tempo real, para que possam verificar a ameaça. 

Além disso, a integração da IA com outros sistemas de segurança, como câmeras, alarmes e sensores, permite uma abordagem mais proativa, de forma a otimizar a eficiência dos protocolos de segurança. 

Segurança condominial: próximos passos para sua administradora

Não dá para ignorar que a administradora exerce um papel extremamente relevante quando o assunto é segurança condominial. Por isso, ela deve colocar esse conhecimento em prática para garantir que o condomínio administrado não apenas atenda, mas exceda os padrões de segurança esperados.

No entanto, o processo de otimizar a segurança do condomínio não precisa ser complexo. É possível começar com passos simples, como uma análise inicial dos riscos do condomínio. Assim, aos poucos, se constrói um condomínio mais seguro e confortável.

Nesse contexto, a tecnologia para administradoras é uma aliada de primeira hora. 

Sistemas de gestão condominial completos, como a plataforma Group Condomínios, são capazes de centralizar a gestão condominial e realizar a automação de processos, integrando a comunicação, a gestão de portaria e as portarias digitais, entre outras funcionalidades úteis para a segurança condominial.

Quer saber como as soluções da Group Condomínios podem ajudar a tornar o condomínio mais protegido e seguro? Então visite o site e conheça todas as funcionalidades disponíveis!

Perguntas frequentes sobre segurança condominial

Se você ainda tem dúvidas sobre a questão da segurança condominial, esperamos que encontre as respostas delas abaixo: