A dúvida se o síndico pode fazer acordo com inadimplentes é mais comum do que se imagina. O que poucos sabem é que ela tem base legal e impacta diretamente a saúde financeira do condomínio.
Em um cenário de aumento da inadimplência no Brasil, a negociação de dívidas tornou-se uma prática recorrente na gestão de acordos condominiais. Contudo, esse movimento exige atenção aos limites legais, aos registros formais e à adoção de procedimentos adequados.
Nesse contexto, a atuação do síndico não acontece de forma isolada. O apoio da administradora é determinante para que o acordo de dívida condominial seja conduzido com segurança jurídica, transparência e agilidade, preservando o caixa condominial e evitando riscos futuros.
Para compreender melhor o tema, o papel do síndico diante da inadimplência condominial e quais medidas devem ser adotadas nesses casos, continue a leitura!
Afinal, o síndico pode fazer acordo com inadimplentes?
Sim, o síndico pode fazer acordo com inadimplentes, desde que respeite as regras previstas na legislação condominial, na convenção do condomínio e nas deliberações da assembleia.
Sua função é atuar como representante legal do condomínio, conduzindo a negociação de dívida condominial dentro dos limites da gestão financeira. Na prática, isso significa que o síndico pode:
- propor acordos de pagamento para regularização da inadimplência condominial;
- aplicar juros e multa previstos em convenção ou no Código Civil;
- enviar notificações extrajudiciais e promover protesto do débito;
- autorizar o ajuizamento de ação de execução das cotas condominiais;
- impedir o voto do condômino inadimplente em assembleia, conforme o art. 1.335, III, do Código Civil.
No entanto, essas decisões devem ser conduzidas com transparência, registro adequado e, sempre que possível, com suporte da administradora. Assim, é possível evitar acordos que comprometam o equilíbrio financeiro do condomínio.
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Regras e limites para a negociação com inadimplentes
A legislação brasileira permite a negociação de débitos no condomínio, mas impõe limites claros à atuação do síndico.
O Código Civil, especialmente nos artigos 1.334, 1.336 e 1.348, estabelece que o síndico deve cumprir a convenção e zelar pelo interesse coletivo. Entre os principais pontos de atenção estão:
- parcelar a dívida condominial, desde que não haja vedação na convenção;
- fazer a cobrança de multa de até 2% sobre o débito, além de juros moratórios;
- formalizar os acordos por escrito, com definição clara de valores, prazos e penalidades em caso de descumprimento.
Ou seja, essas são as práticas que estão dentro dos limites legais do síndico. Fora isso, vale destacar que existem algumas ações que ele não pode fazer e que vão contra a legislação condominial, como:
- conceder descontos, anistias ou perdão parcial da dívida sem aprovação da assembleia;
- expor o nome do condômino inadimplente a outros moradores;
- restringir o uso de áreas comuns como forma de coerção, prática considerada ilegal pela jurisprudência.
Lembre-se que um acordo de dívida mal conduzido pode gerar questionamentos jurídicos, prejuízos financeiros e conflitos internos. Por isso, o alinhamento com a administradora e o registro formal das decisões são etapas indispensáveis.
Como fazer acordo com inadimplentes?
Para que a cobrança condominial seja eficiente e segura, é essencial contar com um plano de ações claro. Isso irá orientar toda a negociação com os condôminos inadimplentes.
Afinal, a ausência de critérios definidos pode gerar acordos inconsistentes. Também compromete o fluxo de caixa do condomínio e aumenta o risco de novos atrasos.
Dessa forma, contar com um processo estruturado é indispensável. Ele garante previsibilidade, equidade entre os condôminos e respaldo para o síndico e a administradora.
Com esse objetivo, é possível seguir um passo a passo básico para organizar a negociação:
- Levantamento da dívida
Identifique valores em aberto, período da inadimplência, juros, multa e encargos aplicáveis.
- Análise da convenção e decisões anteriores
Verifique se há regras específicas sobre parcelamento, prazos ou necessidade de aprovação em assembleia.
- Proposta de acordo
Apresente opções de parcelamento compatíveis com o fluxo de caixa do condomínio, evitando comprometer despesas essenciais.
- Formalização do acordo
Registre o acordo por escrito, com assinatura das partes, prevendo consequências em caso de inadimplemento do novo compromisso.
- Acompanhamento dos pagamentos
Monitore o cumprimento do acordo para agir rapidamente em caso de descumprimento.
Durante todo o processo de negociação, a comunicação com condôminosdeve ser clara, respeitosa e objetiva. Evite exposições indevidas ou abordagens conflituosas.
Informar prazos, condições e consequências de forma transparente contribui para acordos mais sustentáveis. Como resultado, a reincidência da inadimplência tende a diminuir.Nesse sentido, o uso da tecnologia condominial faz diferença.
Sistemas de gestão permitem registrar acordos, controlar parcelas e automatizar cobranças. Assim, o histórico fica organizado, enquanto erros e retrabalho são reduzidos.
O papel da administradora na gestão de acordos
A administradora de condomínios exerce um papel fundamental como apoio técnico e operacional ao síndico na gestão de acordos com inadimplentes. Sua atuação contribui para estruturar as negociações dentro dos limites legais, trazendo mais segurança jurídica ao processo.
Além disso, esse suporte garante padronização dos processos e maior previsibilidade financeira para o condomínio.
Entre suas principais atribuições estão:
- mediação de dívidas e comunicação entre síndico e condômino inadimplente;
- orientação sobre limites legais e boas práticas;
- controle dos acordos firmados e acompanhamento dos pagamentos;
- organização documental e prestação de contas.
A relevância desse suporte se torna ainda mais evidente diante do cenário econômico atual. Dados da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic) indicam que a inadimplência atingiu 30,5% das famílias em setembro de 2025, a maior taxa desde 2010.
Nesse contexto, a negociação deixou de ser exceção e passou a ser uma estratégia necessária para o planejamento financeiro dos condomínios.
Inclusive, diante do cenário econômico, surge uma pergunta comum: é possível, na prática, alcançar a inadimplência zero? No vídeo abaixo, esse tema é explorado sob a ótica da gestão e da realidade dos condomínios:
Estratégias seguras para quando o síndico pode fazer acordo com inadimplentes
Ao longo deste conteúdo, ficou claro que o síndico pode fazer acordo com inadimplentes como uma estratégia eficaz para preservar o fluxo de caixa, promover a recuperação de crédito e reduzir conflitos no condomínio.
Nesse cenário, a atuação da administradora é decisiva. É ela quem garante processos estruturados, controle das informações e maior consistência na condução das negociações.
O uso de tecnologia passa a ser um elemento central desse processo. Com agilidade, segurança jurídica e padronização, evita-se a adoção de decisões isoladas ou inconsistentes no tratamento da inadimplência.
A modernização da gestão de cobrança, portanto, deixa de ser um diferencial e passa a representar uma evolução natural das boas práticas administrativas.
Com o Group Condomínios, síndicos e administradoras contam com uma solução que automatiza essas estratégias e torna a gestão de acordos mais rápida e eficiente. A solução permite, por exemplo:
- envio automático de cobranças e notificações;
- registro de acordos com histórico rastreável;
- baixa de pagamentos processada em tempo real;
- visão consolidada da inadimplência e dos acordos ativos.
Essas funcionalidades reduzem riscos, fortalecem a mediação de conflitos e apoiam decisões mais estratégicas, contribuindo para uma gestão de condomínio mais organizada e previsível.
Agora que você já sabe que o síndico pode fazer acordo com inadimplentes, conheça o Group Condomínios e modernize a gestão de acordos do seu condomínio!
Perguntas frequentes sobre síndico pode fazer acordo com inadimplentes
Veja abaixo as principais dúvidas relacionadas a questão do síndico poder ou não fazer acordo com inadimplentes:
Não. O síndico não pode conceder descontos, anistias ou perdão parcial da dívida sem autorização da assembleia, conforme a convenção e a legislação condominial.
Somente a assembleia de condôminos, quando prevista em convenção ou aprovada em deliberação específica, pode autorizar descontos ou condições diferenciadas de pagamento.
Não. A exposição do inadimplente é considerada prática ilegal e pode gerar responsabilização civil, sendo vedada pela jurisprudência e pelos princípios do direito condominial.
Os condôminos inadimplentes têm direitos, como a possibilidade de renegociar dívidas e não serem excluídos de assembleias. Contudo, eles devem arcar com as consequências da inadimplência, que podem incluir restrições em alguns serviços do condomínio.
Um acordo com inadimplentes deve conter informações como o valor devido, prazos de pagamento, forma de pagamento e penalidades em caso de descumprimento. As partes devem assinar o documento para assegurar suas obrigações e direitos.
A aprovação em assembleia não é sempre necessária, mas é recomendada para garantir transparência e evitar conflitos. Em casos de valores significativos, a consulta aos condôminos pode ser uma boa prática.
