O Código Civil em condomínios determina as obrigações, proibições, atribuições e direitos de cada uma das partes envolvidas no condomínio, e é a principal fonte para a área, junto a outras leis condominiais.
É o Código Civil que regula a vida condominial no Brasil e, portanto, é indispensável para a gestão de condomínios.
Os seus artigos 1.331 a 1.358 reúnem os principais dispositivos legais sobre o tema e devem ser de conhecimento de administradoras e síndicos, afinal, os gestores devem conhecer todas as normas, leis e regulamentos que permeiam o seu trabalho.
Neste artigo, abordaremos quais são as regras em destaque do Código Civil para condomínios e as suas principais aplicações. Acompanhe!
A evolução do Código Civil em condomínios
O primeiro regulamento que tratava sobre os condomínios foi o Decreto nº 5.481, de 1928. Ele abordava edifícios coletivos com mais de 5 andares destinados a residências particulares ou escritórios.
Posteriormente, o Decreto n.º 5.234/1943 e a Lei n.º 285/1948 ampliaram a abrangência. Assim, as regras passaram a valer para edifícios com dois ou mais pavimentos construídos.
Outra mudança expressiva foi a aprovação da Lei n. 4.591, de 1964, onde houve determinações focadas em condomínios, identificados pelo nome de edificações. Esta traz em seus artigos mais detalhes, como:
- art. 12 fala sobre as despesas do condomínio;
- arts. 13 a 18 abordam questões relacionadas à segurança;
- arts 24 a 27 versam sobre a utilização das edificações;
- art. 28 trata das incorporações imobiliárias.
Após, temos o Código Civil de 2002, que trouxe artigos importantes sobre condomínios. Ainda assim, vale ressaltar que não houve a revogação da Lei 4.591/64. Ela continua vigente, entretanto, se aplica em tudo que não foi contrário ao CC/2002.
Mais recentemente em nossa legislação, tivemos a aprovação da Lei n. 13.465/2017, que inseriu expressamente no Código Civil o condomínio de lotes, bem como o condomínio urbano simples. Por isso, é preciso estar por dentro de todos os tipos de condomínio.
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O que diz o Código Civil sobre condomínios?
Os artigos do Código Civil 1.331 a 1.358 tratam do condomínio edilício, e trazem diversas regras condominiais sobre instituição, convenção, regimento, assembleias, despesas, áreas comuns e multas. Vamos ver isso em mais detalhes?
Constituição do condomínio edilício
O condomínio edilício, segundo o Código Civil, pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento (art. 1.332):
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.
Segundo Anderson Schreiber, Professor titular de Direito Civil da UERJ, é sempre voluntário, tendo sua origem em um negócio jurídico. Deve-se levar o instrumento a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A melhor doutrina atribui ao registro o papel de conferir publicidade e oponibilidade erga omnes — válida a todos os indivíduos — ao condomínio, não se tratando de solenidade de caráter indispensável para que produza eficácia entre os próprios condôminos.
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Direitos dos condôminos
Os direitos dos condôminos estão presentes em alguns artigos do Código Civil. Assim sendo, no artigo 1.335 fica resguardado aos condôminos que possam:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Da mesma forma, o artigo 1.314 acrescenta algumas garantias importantes na lei dos condôminos. São elas:
- o direito de usar a coisa de acordo com a sua destinação;
- o direito de reivindicar, de terceiros, a coisa;
- o direito de alienar a sua parte ideal na coisa, assegurando direito de preferência aos demais condôminos.
Por fim, o artigo 1.320 esclarece que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum. Ainda trata de temas específicos como a hipoteca e o penhor.
Deveres dos condôminos
Assim como os direitos, todos os condôminos têm seus deveres para o bom funcionamento do espaço, como usar adequadamente as áreas comuns, pagar as despesas em dia e respeitar a convenção.
Eles também aparecem no Código Civil e devem ser cobrados sempre que necessário. Nesse contexto, podemos destacar o artigo 1.336, que determina que o condômino deve:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O Código Civil também traz informações a esse respeito no artigo 1.315, que diz que o condômino deve contestar despesas de conservação e divisão, bem como assumir o ônus quando houver responsabilidade.
Por fim, no artigo 1.319, a lei determina que o condômino precisa responder aos demais pelos frutos que obteve ou pelos danos que provocou à coisa. Vale destacar que os deveres do condômino têm natureza de obrigação propter rem — por causa da coisa —, uma vez que acompanham a coisa e a sua parte ideal. Assim, a sua transmissão é automática.
O papel dos síndicos
Os síndicos também têm um papel muito importante para o bom funcionamento do condomínio e a legislação define as suas atribuições. Nesse sentido, o artigo 1.347 define que ele é escolhido pela assembleia para administrar o condomínio e que poderá ou não ser um condômino.
Sua gestão dura no máximo 2 anos e pode se renovar.
Dessa forma, são obrigações do síndico, conforme o artigo 1. 348 do Código Civil:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX — realizar o seguro da edificação.
A lei ainda especifica que a assembleia pode delegar os poderes a outra pessoa que não seja o síndico e ele mesmo pode transferir suas atribuições, desde que haja a aprovação do grupo.
É importante ressaltar que em caso de irregularidades e descumprimento da legislação, o síndico pode ser destituído e responsabilizado.
Assembleia de condomínio
Na assembleia são tomadas as principais decisões a respeito do funcionamento do condomínio. Por esse motivo, ela precisa ser respaldada pelo Código Civil e atentar para as normas vigentes.
Portanto, conforme o artigo 1.350, cabe a ela:
- eleger e destituir o síndico;
- aprovar o orçamento e a prestação de contas;
- alterar o regimento interno (para isso, de acordo com o artigo 1.351, é necessário ter a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos presentes).
Caso o síndico não faça a convocação da assembleia, o equivalente a um quarto dos moradores pode assumir essa responsabilidade. Em último caso, se não houver a reunião, qualquer condômino pode levar a demanda para um juiz. O mesmo vale para assembleias extraordinárias.
Como colocado no artigo 1.355:
"Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.
Já o artigo 1.352 define que as decisões serão tomadas na primeira convocação contabilizando os votantes presentes, exceto em casos que exijam quórum especial.
No entanto, de acordo com o artigo 1.354:
"a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião."
Administração condominial
A administração condominial é feita pelo síndico, que pode contar com o apoio operacional de uma administradora. Essa empresa oferece suporte fiscal, tecnológico, administrativo e de gestão de pessoas. A seção II do Código Civil de condomínio se refere à administração, com as funções do síndico já mencionadas.
Dessa maneira, é importante que síndico e administradora trabalhem de maneira alinhada em favor do condomínio. Também precisam atuar com transparência e prestar contas sempre que necessário.
Nesse sentido, todas as decisões da administração serão tomadas por maioria proporcional. Como determina o artigo 1.325:
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Faculta-se – não se trata de um dever, como sugere o artigo 1.323 – aos condôminos eleger, por maioria, um administrador, condômino ou não. Se o administrador decidir pela locação da coisa comum, e algum dos condôminos tiver interesse em alugá-la, terá preferência sobre terceiros.
Multas em condomínio
Outro ponto importante do Código Civil em condomínios é a respeito das multas, advertências e penalidades. Já mencionamos que o síndico não deve aplicar multas indevidas. No entanto, em alguns casos elas são necessárias.
Primeiramente, é preciso destacar que é dever do condômino pagar a sua parte nas despesas do condomínio, como indica o artigo 1.336, que também conta com um parágrafo que postula o seguinte:
§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Assim, o síndico deve cobrar a multa nos casos em que for necessário. No entanto, o artigo em questão faz a ressalva de que o valor não pode exceder cinco vezes o valor da taxa condominial.
Ainda no mesmo artigo, outro parágrafo mostra que as multas e sanções podem acontecer quando o condômino não cumpre com outras de suas obrigações.
Nesse sentido, o regimento interno é melhor guia para saber quais são as responsabilidades de cada pessoa no condomínio e evitar ocorrências desse tipo.
Convenção de condomínio e regimento interno
Antes mesmo de falar propriamente sobre convenção de condomínio é importante mencionar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – Súmula 260:
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
O quórum mínimo para aprovação da convenção de condomínio é de dois terços das frações ideais de todos os condôminos, e não apenas dos condôminos presentes à assembleia que aprovar a convenção.
Os artigos do Código Civil sobre condomínios estabelecem quórum especial para a alteração da convenção, qual seja, “dois terços dos condôminos” (artigo 1.351).
Além da convenção, outro importante é o regimento interno. Trata-se de norma complementar à convenção, destinado a regular aspectos mais de rotina do condomínio, como o horário de silêncio e a utilização dos espaços comuns.
Extinção de condomínios
Existem dois motivos principais em que pode ocorrer a extinção do condomínio: pela alienação da coisa ou por sua divisão. Há outras formas de extinção, como o perecimento da coisa ou sua desapropriação. Entretanto, são casos mais raros.
Portanto, o Código Civil em condomínios oferece as garantias legais para todas as ações. Com isso, traz maior segurança a todas as pessoas e faz com que a rotina do local flua da melhor maneira. Assim, é necessário conhecê-lo e entender as responsabilidades e direitos de cada uma das partes.
Conselho fiscal
O artigo 1.356 do Código Civil prevê que o conselho fiscal no condomínio é facultativo. Isso quer dizer que a sua existência depende da decisão da assembleia.
Esse conselho é composto por três membros eleitos pela assembleia, com mandato de até dois anos, e tem como principal função fiscal dar parecer sobre as contas do síndico, atuando na fiscalização condominial para garantir transparência e segurança financeira.
O conselho contribui para a auditoria das contas, promovendo confiança entre moradores e assegurando que a gestão seja clara e responsável perante a assembleia.
Principais artigos do Código Civil aplicados a condomínios
| Artigo | Trecho | O que significa? | Por que é importante? |
| 1.334 | "A convenção pode estabelecer normas de convivência, delimitar partes comuns e privadas." | Trata da convenção de condomínio, que regula regras internas, direitos e deveres dos condôminos. | Fundamenta a organização e convivência no condomínio, sendo o principal documento normativo. |
| 1.335 | "É obrigatório o uso da convenção para disciplinar relações entre condôminos." | Define que a convenção deve ser respeitada por todos, estabelecendo obrigações e direitos de moradores. | Garante a ordem e o cumprimento das regras para boa convivência e administração. |
| 1.336 | "É direito de cada condômino usar, fruir e livremente dispor da sua unidade, respeitando normas." | Estabelece os direitos e deveres básicos dos condôminos sobre suas unidades e partes comuns. | Protege o patrimônio individual e coletivo, assegurando o uso adequado e responsabilidades. |
| 1.347 | "O síndico é o representante legal do condomínio perante terceiros." | Define o síndico como responsável legal e representante do condomínio. | Centraliza a gestão e representa o condomínio legalmente, importante para decisões e contratos. |
| 1.348 | "O síndico tem atribuições como representar, cobrar quotas e conservar áreas comuns." | Lista as principais funções e deveres do síndico na administração e conservação do condomínio. | Regula as responsabilidades para administração eficiente e transparente do condomínio. |
| 1.356 | "O conselho fiscal, se houver, deve dar parecer sobre as contas do síndico." | Prevê a função facultativa do conselho fiscal para fiscalizar e auditar as contas do condomínio. | Fortalece a transparência financeira e confiança dos condôminos na gestão do condomínio. |
Como a tecnologia ajuda na aplicação do Código Civil em condomínios
Atualmente, a tecnologia é uma importante aliada das administradoras quando o assunto é a aplicação do Código Civil em condomínios. A gestão digital, por exemplo, é uma forte tendência.
Sistemas de gestão condominial como o Group Condomínios, por exemplo, trazem mais transparência à gestão das administradoras e ajudam o condomínio a ficar em conformidade legal.
Entre outras funcionalidades, o Group Condomínios permite realizar o controle financeiro, o registro de atas, o envio de boletos, a aplicação de multas e a gestão documental. Descubra o que mais o Group Condomínios pode fazer!
Código Civil em condomínios: o que é essencial saber
Ao longo deste artigo, procuramos deixar claro que a legislação civil é a base da gestão condominial. Nesse sentido, conhecer os artigos principais do Código Civil em condomínios é indispensável para evitar problemas legais e tornar a gestão mais efetiva.
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Perguntas frequentes sobre Código Civil em condomínios
Se ainda ficou com dúvidas, continue por aqui!
O artigo 1.347 do Código Civil diz: "A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se.".
O artigo 1.356 do Código Civil dispõe: "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, pagar multas e juros em caso de inadimplência, entre outros.
O Código Civil é um conjunto de normas que determinam os direitos e deveres das pessoas, dos bens e das suas relações no âmbito privado, com base na Constituição Nacional.
Sim. O Código Civil em condomínios em vigência é, efetivamente, a Lei n. 1046/2002, acrescida de alterações realizadas em anos posteriores.
