A convenção de condomínio é um documento fundamental para manter a boa convivência em condomínios edilícios. Isso porque, quando pessoas se reúnem para viver em proximidade, é necessário que haja uma ordem a ser seguida. Sem isso, é natural que em pouco tempo a convivência desande e conflitos no condomínio venham a surgir.
Para as administradoras, esse documento é indispensável, uma vez que é a base jurídica da gestão, da tomada de decisão e da segurança operacional. Por isso, dominá-lo é vital para evitar litígios e garantir a harmonia.
Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre a convenção de condomínio. Lendo até o final, você saberá qual a correta forma de implementação, como proceder às chamadas para reuniões, bem como os direitos e deveres que cercam todos os envolvidos no assunto. Aproveite a leitura!
O que é a convenção de um condomínio?
A convenção de condomínio é um documento no qual está listado o conjunto de regras a serem seguidas pelos condôminos. Ela visa documentar e assegurar os direitos e deveres dos integrantes do condomínio, bem como de seus frequentadores.
No documento, podem estar previstas multas para casos de comportamento inadequado ou inobservância às regras.
Tal convenção tem amparo jurídico e deve seguir procedimentos preestabelecidos para que seja considerada válida. Deve-se observar também que, ainda que se trate de um conjunto de leis local, nunca deve se sobrepor a leis municipais, estaduais ou federais. A hierarquia legal precisa ser sempre respeitada.
Logicamente, por exemplo, a convenção está abaixo da Constituição Federal e do Código Civil para condomínios.
Como deve ser constituída a convenção de condomínio?
O período correto para criar o documento deve ser no momento inicial da ocupação do empreendimento. Essa formulação inicial pode ser realizada pela construtora ou incorporadora do imóvel para que seja submetida aos condôminos na primeira assembleia.
A partir daí, a atualização da convenção deve seguir novo procedimento para que seja válida a todos os frequentadores do local: o registro em um cartório de registro de imóveis. Essa ação é necessária para que as leis se estendam a terceiros, pois, do contrário, somente valerão para os titulares das frações ideais do imóvel. O mais indicado é que todos os envolvidos sejam submetidos às regras.
Qual deve ser a composição da convenção?
Infelizmente, ainda se comete o erro de obter modelos prontos do documento na internet para utilizar como o conjunto de leis do condomínio. É fácil perceber que essa solução traz problemas, pois nenhum espaço para condôminos é igual a outro.
Nesse sentido, cada convenção deve trazer normas específicas ao empreendimento em questão, bem como normas gerais que todos os condomínios devem exercer.
Quais seriam as normas detalhadas na convenção de condomínio?
Entre essas normas, encontra-se a definição de metragens de áreas comuns e áreas particulares de cada titular. Devem ser definidos o uso comercial ou residencial das propriedades, a distribuição de vagas de garagem, a utilização de piscinas e salão de festas, entre outros.
Um ponto importante sobre o conteúdo da convenção diz respeito às sanções impostas aos infratores das regras. Os valores das multas associadas ao tipo de infração cometida também devem constar no documento. Caso o condomínio penalize alguém, o infrator não poderá alegar que desconhece as multas que o síndico descreveu no regulamento.
Em se tratando de questões financeiras, como a previsão orçamentária, é imprescindível que o estatuto contenha também todas as definições sobre o pagamento dos gastos em comum.
Devem estar inclusas todas as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, bem como a forma de pagamento que incidirá sobre os participantes da copropriedade.
Além disso, as obrigações do síndico também devem estar descritas. A duração do mandato, as atribuições e a forma de escolha não podem ficar de fora. Devem constar ainda a remuneração e sua possível destituição, caso assim desejarem os participantes do condomínio.
Todo esse processo de votação deve se dar sempre por meio de assembleias. Nesse sentido, devem ser observados os seus diferentes tipos e competências.
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Qual a diferença entre convenção condominial e regimento interno?
A convenção condominial é o “estatuto” do condomínio, enquanto o regimento interno é um conjunto de regras práticas de convivência, voltado ao dia a dia de um condomínio.
Para explicar melhor, a convenção do condomínio é um documento obrigatório, registrado em cartório, que define a estrutura do empreendimento, frações ideais, forma de administração, rateio das despesas, sanções e regras gerais de assembleias.
Já o regimento interno disciplina o dia a dia de um condomínio e regula questões como o uso de áreas comuns, mudanças, animais de estimação, horários de silêncio e normas de segurança.
Normalmente, os condôminos aprovam e alteram o regimento com um quórum mais simples; o documento detalha e complementa a convenção, mas o texto não pode contrariá-la.
Confira no quadro abaixo uma comparação que vai deixar as diferenças mais claras:
Aspecto Convenção de condomínio Regimento interno Natureza jurídica Estatuto do condomínio, com força contratual entre todos os condôminos. Conjunto de normas de convivência e uso das áreas comuns, de caráter mais operacional. Conteúdo principal Frações ideais, forma de administração, atribuições do síndico, rateio de despesas, quóruns e sanções. Regras do dia a dia: uso de piscina, salão de festas, garagem, animais, mudanças, barulho etc. Abrangência Regras estruturais e gerais de organização do condomínio, válidas para todos os condôminos e sucessores. Regras de comportamento e procedimentos internos, focadas na rotina dos moradores. Hierarquia Documento superior: prevalece sobre regimento interno e comunicados quando há conflito. Subordinado à convenção e ao Código Civil, não podendo contrariá-los. Exigência legal Prevista no Código Civil e na Lei 4.591/64, e indispensável para instituição do condomínio. Não é expressamente exigido em lei, mas é fortemente recomendado pela doutrina e prática condominial. Registro em cartório Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter legitimidade contra terceiros. Em regra, não precisa de registro em cartório: costuma constar em anexo à convenção ou em documento próprio. Quórum de aprovação Exige, em geral, aprovação de 2/3 dos condôminos, salvo regra específica diversa em lei. Normalmente aprovado/alterado com quórum mais simples definido pela própria convenção Facilidade de alteração Mais difícil de alterar, por depender de quórum qualificado e, às vezes, novo registro. Mais simples de atualizar para adequar regras de convivência ao dia a dia. Foco prático Estrutura, poderes, deveres, penalidades, critérios de cobrança e assembleias. Rotinas de uso, horários, reservas, conduta de visitantes, regras operacionais. Aplicação em conflitos Usada como base principal em disputas jurídicas e interpretação de regras internas. Aplicado no cotidiano: em conflito com a convenção, é afastada em favor desta.
Saiba mais: Diferença entre convenção e regimento interno do condomínio
Qual o papel da assembleia na convenção de condomínio?
A assembleia é o órgão deliberativo máximo do condomínio, responsável por validar decisões coletivas e único meio capaz de aprovar ou alterar a convenção de condomínio.
Porém, sua soberania não é absoluta: para que suas decisões tenham validade jurídica, devem respeitar rigorosamente as regras de convocação, quórum e forma previstas na convenção vigente e no Código Civil.
O artigo 1.350 do Código Civil estabelece a obrigatoriedade de assembleias periódicas (ao menos uma por ano), enquanto a convenção define datas, prazos e procedimentos específicos.
A seguir, vamos mostrar quais são as diferenças entre os tipos de assembleia.
Tipos de assembleia e sua relação com a convenção condominial
Existem dois tipos de assembleias de condomínio: a Assembleia Geral Ordinária (AGO) e a Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
A Assembleia Geral Ordinária é obrigatória. De acordo com a legislação, deve haver pelo menos uma por ano. Ela é considerada o encontro de condôminos mais importante.
Tem o direcionamento para questões financeiras, como a apresentação de prestação de contas relativas aos 12 meses passados, e serve como uma espécie de conferência aos serviços prestados.
Além das contas passadas, a AGO tem também a função de apresentar a previsão orçamentária para o ano vindouro. Isso ajuda a prever um fluxo de caixa tanto para a administração do condomínio quanto para os condôminos, que terão que desembolsar os valores.
O síndico ou os condôminos podem aproveitar esse momento para uma nova eleição de síndico ou alterar a convenção, contanto que a assembleia aprove a mudança com dois terços dos votos.
Diferente da AGO, a lei não obriga a realização da Assembleia Geral Extraordinária (AGE). O síndico utiliza esse encontro para tratar assuntos emergenciais que a gestão não previu durante a AGO. O síndico ou os moradores também podem levar à reunião quaisquer outros assuntos novos que surjam com o tempo.
Embora toda assembleia seja um espaço de deliberação, cada tipo tem competências e limites definidos pela lei e pela própria convenção de condomínio.
Enquanto a convenção de condomínio prevê a Assembleia Geral Ordinária, o síndico ou um quarto dos condôminos podem convocar a Assembleia Geral Extraordinária para aprovar ou alterar a convenção, desde que o convocante estabeleça uma pauta clara e específica e a assembleia respeite o quórum qualificado de dois terços dos proprietários, conforme o Código Civil e a convenção vigente.
Como a convenção define a convocação de assembleias?
A depender do tipo de assembleia, o síndico responsável ou os próprios condôminos podem convocá-la. A convenção de condomínio estabelece diretamente a forma,
Para cada um dos casos, o síndico deve observar as regras específicas para que a reunião tenha validade e para que nenhum condômino impugne o encontro judicialmente. Caso isso ocorra, todos os atos lavrados em ata perdem validade, inclusive decisões relevantes para o condomínio, como alterações na própria convenção.
A convocação correta está diretamente conectada à segurança jurídica da gestão condominial. A seguir, veja como funcionam os casos específicos de convocação por condôminos e pelo síndico.
Convocação de assembleia feita por condôminos
Quando o assunto interessa aos condôminos, pelo menos 25% dos proprietários das unidades devem solicitar o encontro formalmente ao síndico. Ao tomarem essa iniciativa, os moradores garantem o direito de realizar a assembleia, conforme prevê o Código Civil.
O síndico deve atentar para o fato de que essa solicitação precisa partir dos donos dos imóveis e não dos locatários. Somente uma procuração com firma reconhecida em cartório autoriza que o inquilino represente o titular.
Convocação de assembleia feita pelo síndico
Já quando o síndico convoca a assembleia, ele deve ter bastante cuidado para não esquecer nenhum procedimento que possa invalidar a reunião. O artigo 1.354 do Código Civil obriga que o gestor convoque todos os participantes do condomínio. Caso ele não convoque devidamente um único morador, a Justiça pode anular os efeitos do encontro.
Nesse sentido, para garantir prova legal, o síndico deve colher assinaturas no momento em que entrega os convites para a reunião. Além disso, o zelador deve expor uma cópia do edital de convocação em áreas de grande circulação.
O síndico deve informar a data, a hora, o local e os assuntos que a assembleia discutirá. O presidente da mesa só permitirá que os presentes debatam os temas que o gestor incluiu na pauta que ele divulgou anteriormente.
O prazo que a comunicação deve anteceder a assembleia deve estar previsto na convenção registrada em cartório. Se não houver essa informação explicitada no estatuto, deve-se adotar o prazo de 10 dias de antecedência. O síndico deve tomar esse cuidado para que nenhum morador invalide a reunião.
Como posso consultar a convenção de condomínio?
A consulta da convenção de condomínio é um direito do condômino e a administradora deve facilitar o acesso. Para consultá-la, solicite ao síndico ou administradora uma cópia física ou digital, verifique na portaria ou no app de gestão ou acesse o Cartório de Registro de Imóveis onde ela está registrada, informando a matrícula do imóvel para obter certidão atualizada.
Convenção de condomínio como base da gestão profissional
A convenção de condomínio é um pilar jurídico da gestão eficiente, da transparência e da segurança legal. E a tecnologia pode ajudar a organizar esse e outros documentos, bem como convocar assembleias e facilitar a comunicação com os condôminos.
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Perguntas frequentes sobre convenção de condomínio
Se você ainda tem dúvidas a respeito da convenção de condomínio, cheque se elas estão respondidas abaixo:
Sim, é obrigatório ter convenção de condomínio para instituir o condomínio edilício, conforme os artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil e a Lei 4.591/64.
Sem convenção registrada, o condomínio existe apenas de fato, não de direito, gerando insegurança jurídica, impossibilidade de obter CNPJ, abrir conta bancária exclusiva, registrar funcionários regularmente e cobrar taxas com força plena contra terceiros.
O síndico, o conselho ou qualquer condômino interessado podem apresentar a proposta de alteração da convenção, mas a mudança só se efetiva se a assembleia geral aprovar o texto com o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
Sim, a convenção de condomínio vale para inquilinos, conforme o artigo 1.333 do Código Civil, que a torna obrigatória para titulares de direito, possuidores ou detentores das unidades, incluindo locatários.
