A eleição de síndico é uma cerimônia oficial que define o nome de quem ocupará o cargo mais importante do condomínio, mas não apenas isso, também determina a qualidade da gestão e o cumprimento das obrigações legais.
Afinal de contas, o síndico é o responsável por representar o condomínio, administrar recursos e a manutenção das áreas comuns e mediar conflitos entre moradores.
Sua atuação vai do planejamento do orçamento à convivência no empreendimento. Por isso, o processo de escolha é muito mais do que uma simples votação. A eleição deve ocorrer dentro das regras previstas em lei e na convenção condominial.
Veja, a seguir, como realizar a eleição com legitimidade e segurança jurídica.
O que o Código Civil diz sobre a eleição de síndico?
A legislação condominial funciona como a base de segurança para todo o processo de eleição de síndico, e é o Código Civil que estabelece critérios de legalidade e define limites de atuação da gestão do condomínio.
Para a administradora, seguir essas diretrizes é uma forma de reduzir riscos jurídicos, evitar contestações e blindar o condomínio contra problemas futuros relacionados à validade da eleição e aos deveres do síndico. Veja quais são.
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
“1o. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2o. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
Quem pode se candidatar a uma eleição de síndico?
O Código Civil Brasileiro esclarece que qualquer pessoa maior de idade, capaz de exercer a função, ou seja, que não tenha doenças mentais ou esteja preso, por exemplo, residente ou não do prédio, pode se candidatar ao cargo.
Vale lembrar, inclusive, de que não apenas os proprietários de uma unidade condominial têm direito de candidatura como os locatários também.
A candidatura, porém, fica vetada para os moradores inadimplentes, ou seja, que estão faltando com suas obrigações condominiais. O mesmo Código Civil determina que o síndico/mesa diretora só deve permitir tanto a votação quanto a participação nas assembleias depois que os moradores quitaram os débitos.
Quem pode votar nesta eleição?
Apenas os proprietários dos imóveis podem votar. Os inquilinos podem conseguir o direito, mas precisam de uma procuração dos donos dos imóveis autorizando o processo. Assim, no momento da eleição, os proprietários devem comparecer à assembleia de condomínio para votar e decidir o novo síndico.
Qual o tempo de duração do mandato de um síndico?
Cada mandato de gestão condominial dura até 2 anos, sendo que os moradores podem destituir o síndico eleito toda vez que houver um acordo entre eles. Contudo, em muitos condomínios esse mandato pode ser bem menor, o que vai depender do que a convenção decidir.
É possível que um síndico seja reeleito?
Sim, é possível que um síndico seja reeleito sempre que os moradores do condomínio desejarem. Algumas convenções condominiais, no entanto, contam com restrições a respeito dessa questão.
De acordo com o que consta no Novo Código Civil, não há limitações para o número de vezes que pode haver uma reeleição.
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Qual o salário que um síndico pode receber?
A grande maioria dos síndicos sempre recebe uma remuneração para o cargo que está exercendo, seja um salário, o desconto ou a isenção da taxa de condomínio. Então, não tem como saber exatamente o valor do salário de um síndico.
Para a remuneração, o conselho deve consultar a convenção do condomínio, a fim de decidir se vai haver um salário para o síndico ou algum outro benefício. Caso não haja nada sobre essa informação na convenção, a decisão sobre o assunto deve ser tomada pela assembleia que vai eleger o síndico.
É corriqueiro que o condomínio dispense o síndico das suas despesas enquanto estiver em seu mandato, porém, o regimento/condomínio ainda exige que ele participe dos custos com obras e o fundo de reserva do condomínio, caso ele seja o proprietário da unidade residencial.
É permitida a eleição de um subsíndico?
O Código Civil para condomínios não traz nenhuma prescrição que esclareça a obrigatoriedade da eleição de um subsíndico, mas a convenção do condomínio pode decidir isso conforme o que a convenção disser.
A mesa diretora deve fazer essa eleição na mesma assembleia em que os moradores elegerem o síndico. Os próprios moradores podem apontar os candidatos ou (a mesa diretora pode)escolhê-los por meio de sorteio.
Mesmo que os moradores realizem a escolha dos candidatos por meio de um rodízio, é importante ter uma eleição para legitimar a decisão que a assembleia tomou, tanto para o síndico quanto para o subsíndico.. Ainda, devemos salientar que, na ausência do síndico, é o subsíndico quem fica responsável pelo condomínio.
O que fazer quando ninguém quer ser síndico?
Quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico, é possível que o condomínio contrate uma administradora para desempenhar a função, como também contrate um síndico profissional. Isso porque, de acordo com o Código Civil, não é necessário que algum morador ou proprietário de um apartamento no prédio exerça o cargo.
Nesse caso, é importante que o síndico/condomínio escolha com muito cuidado a administradora que irá contratar, afinal ela será responsável por todo o financeiro do seu condomínio.
As administradoras que utilizam softwares para condomínios devem ser priorizadas, uma vez que a tecnologia é um grande aliado na busca de eficiência e alta performance.
Entretanto, caso na assembleia os moradores optem por ter um síndico do próprio condomínio, o condomínio pode oferecer incentivos para que alguém se interesse pelo cargo. Esses incentivos podem ser benefícios quanto a descontos ou isenção da taxa condominial, dentre outros aspectos relacionados à remuneração.
Como é feita a escolha de um síndico profissional?
Assim como qualquer outro, o síndico profissional deve ser eleito pelos condôminos em assembleia. Esse especialista, em geral, atua como um prestador de serviços autônomo, inclusive pagando seus encargos ao INSS.
É importante ressaltar que o ideal é que haja um alinhamento de expectativas entre esse profissional e o público na assembleia de votação, visando eliminar possíveis problemas futuros, principalmente de comunicação.
O síndico também deve elaborar o contrato de trabalho com muito cuidado, expressando com transparência as condições de contratação, funções, tempo de mandato do síndico e forma de encerramento do serviço.
Como organizar a eleição de um síndico?
Para que a eleição de síndico seja válida, transparente e segura, estruture o processo com etapas definidas pela administradora e pela gestão do condomínio.
A seguir, veja as principais fases que devem compor a organização da eleição:
- convocação da assembleia: o síndico deve convocar a assembleia de condomínio conforme os prazos e critérios previstos na convenção. A divulgação precisa ser clara, acessível e chegar a todos os condôminos.
- candidatura: os candidatos devem ser informados sobre regras, prazos e formas de inscrição. Cabe à administração garantir igualdade de condições e orientar sobre requisitos legais.
- quórum: no dia da assembleia, é preciso verificar se o quórum mínimo está presente para validar a eleição, conforme estabelece a legislação e a convenção.
- votação: a administração deve conduzir a votação de forma objetiva, garantindo transparência e respeitando o modelo que a convenção definiu, que pode ser voto aberto, secreto ou por procuração.
- registro em ata: todas as decisões precisam ser formalizadas em ata de assembleia, incluindo número de presentes, resultado da votação e eventuais manifestações dos candidatos.
- transição de mandato: após a eleição, a administração deve organizar a mudança de gestão com entrega de documentos, contas e informações operacionais, assegurando continuidade administrativa.
Os direitos dos candidatos
Os candidatos podem fazer campanhas publicitárias livremente. Porém, com atenção às regras do condomínio sobre o que o condomínio pode ou não fazer em termos de divulgação.
A assembleia servirá para que todos os interessados no cargo se manifestem, apresentando-se para a comunidade. Nessa etapa, a administração pode levantar a ficha criminal dos candidatos, desde que a convenção condominial preveja isso.
Além disso, cabe à administradora atuar como mediadora imparcial durante o processo, o que inclui:
- organizar o tempo de fala;
- garantir igualdade de oportunidades;
- evitar favorecimentos.
Isso assegura isonomia, contribui para a transparência da eleição e reduz riscos de questionamentos sobre a legitimidade do processo.
O síndico pode ser destituído? Como fazer essa destituição?
Sim, o síndico pode ser destituído sempre que os moradores desejam e existem provas contra sua gestão. Para dar início ao processo, é preciso que o síndico convoque uma assembleia para discutir a destituição, e obter a aprovação da maioria dos membros.
Se o síndico se recusar a fazer a convocação da reunião, 1/4 dos condôminos pode realizá-la, segundo estipula o artigo 1.350 do Código Civil.
Ao longo da sessão, é recomendado que os seguintes tópicos estejam em pauta:
- explanação das razões que estão levando ao processo de destituição;
- esclarecimentos e posicionamento do síndico acerca da sua gestão;
- discussão da possibilidade de renúncia/abdicação por parte do síndico;
- eleição do novo síndico.
O morador deve acompanhar o pedido de exoneração de provas concretas que sustentem as acusações. O fato pode ligar essas provas à corrupção, prática de irregularidades, má administração e ausência de prestação de contas, dentre outros fatores.
Por fim, vale destacar que se o condomínio seguir o que está determinado na convenção do condomínio, não ocorrerão erros quanto à eleição de síndico. Basta depois que o conselho fiscal do condomínio e os moradores cobrem que a pessoa eleita exerça seu cargo com transparência e honestidade.
Como o texto esclareceu bem acima, a administração deve fazer a eleição do síndico por meio de uma assembleia de condomínio. Portanto, o texto deve aprofundar este outro tópico importante.
Tecnologia e eficiência na eleição de síndico
A eleição de síndico é um processo legal, técnico e decisivo para a estabilidade do condomínio. É a escolha de um representante, mas que valida uma gestão dentro das regras e com toda a segurança jurídica para os envolvidos.
Por isso, vale a atenção redobrada nos procedimentos corretos, no registro e decisões em ata e na organização da assembleia para eleger síndico. Para isso tudo, a tecnologia é a aliada estratégica da sua administradora do condomínio.
Com um software de gestão implementado, a sua empresa pode:
- organizar convocações com mais controle;
- registrar presenças com precisão;
- armazenar atas de forma digital e segura;
- centralizar documentos da eleição;
- facilitar a comunicação com os condôminos.
A adoção de tecnologia eleva o padrão de governança, reduz erros operacionais e aumenta a transparência do processo eleitoral.
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Perguntas frequentes sobre eleição de síndico
Aprenda mais sobre a eleição de síndico a partir das perguntas e respostas abaixo.
Ser maior de idade, estar em condições legais de exercer a função e não estar inadimplente. A convenção pode estabelecer exigências adicionais.
A eleição ocorre em assembleia de condomínio, convocada previamente. Os candidatos se apresentam e os condôminos realizam a votação conforme as regras da convenção.
Até dois anos, com possibilidade de reeleição, conforme prevê o Código Civil e a convenção do condomínio.
Convocação da assembleia, lista de presença, registros de votação e ata da eleição assinada. Em alguns condomínios, também pode ser exigido termo de posse.
Sim. Irregularidades como falha na convocação, ausência de quórum ou descumprimento da convenção podem levar à anulação judicial da eleição.
