A responsabilidade solidária da administradora de condomínio é um daqueles assuntos que muita gente cita, mas poucos entendem. De forma simples, quando há falhas de gestão condominial, a administradora pode responder junto ao síndico, e isso acontece mais frequentemente do que se admite dentro da responsabilidade civil da administradora.
E como as obrigações da administradora de condomínio envolvem apoiar o síndico nas decisões, executar rotinas de gestão, cumprir deveres legais e manter a operação em ordem, ela não pode falhar.
Com processos rastreáveis, documentação auditável e automação financeira, ferramentas adequadas reduzem as brechas que normalmente levam à responsabilização e fortalecem a segurança entre síndico e administradora.
Neste conteúdo, você verá quando essa responsabilidade realmente se aplica e por que as soluções certas se tornam grandes aliadas contra erros antes invisíveis. Boa leitura!
Como funciona a responsabilidade solidária da administradora de condomínio?
A responsabilidade solidária da administradora nasce da lógica jurídica da obrigação solidária: quando dois ou mais agentes podem ser cobrados integralmente por um mesmo prejuízo.
No contexto condominial, isso só acontece quando existe uma corresponsabilidade. Ou seja, quando administradora e síndico atuam com uma pluralidade de devedores diante de uma falha concreta.
Como a administradora age por mandato condominial, ela não entra automaticamente no grupo dos devedores solidários. Assim, a solidariedade aparece quando fica comprovado que houve atuação conjunta, omissão relevante ou descumprimento do próprio mandato da administradora do condomínio.
E isso é validado por um contrato. É ele que define os limites da atuação, o que entra ou não no escopo do serviço e até onde vai o dever de agir.
Em muitos casos, é justamente o contrato que derruba acusações indevidas e mostra que a administradora não ultrapassou e nem deixou de cumprir aquilo que foi acordado.
Responsabilidade solidária x responsabilidade subsidiária
Apesar de serem confundidas, ambas responsabilidades são diferentes. Enquanto a solidariedade ocorre quando administradora e síndico respondem juntos, no mesmo nível, como corresponsáveis pelo prejuízo.
A responsabilidade subsidiária é o “plano B”. Isso significa que a administradora só entra depois do síndico, e apenas se ficar comprovado que ela deveria ter agido, mas não agiu dentro do que o contrato determinava. Ou seja, não há pluralidade de devedores no mesmo patamar, mas sim uma ordem de chamada.
Quando a responsabilidade solidária existe?
Como citado, a responsabilidade solidária acontece quando a administradora deixa de cumprir com obrigações básicas e sua conduta contribui para o prejuízo ao condomínio.
Isso inclui falhas administrativas, negligência na gestão ou qualquer ato que configure omissão relevante, como:
- não pagar tributos;
- ignorar alertas de inadimplência crítica;
- deixar vencer contratos essenciais.
Nessas situações, não importa se o síndico também errou: ambos podem ser cobrados como devedores solidários.
Além disso, ela também responde quando participa, mesmo que indiretamente, de atos ilícitos ou abuso de poder do síndico, seja validando pagamentos suspeitos, manipulando documentos ou executando decisões sem qualquer lastro legal.
Outro cenário comum é o descumprimento contratual. Ou seja, quando a administradora assume tarefas que não entrega, como controle financeiro ou conferência de notas, e isso gera prejuízo real.
E quando a responsabilidade não é solidária?
Em alguns casos, também é possível que a responsabilidade não seja solidária. Por exemplo, a administradora não responde por atos pessoais do síndico, especialmente quando eles atendem a interesses próprios e fogem completamente do limite do contrato com a administradora.
Isso significa que se o síndico toma decisões sozinho, sem conhecimento da empresa, ou impõe pagamentos fora do fluxo normal, essa é uma responsabilidade pessoal do síndico.
Além disso, também não há solidariedade quando a administradora comprova por documentação clara que seguiu orientações formais da assembleia ou do próprio síndico, sem ultrapassar suas funções.
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Qual a responsabilidade de uma administradora de condomínio na prática?
De forma prática, a administradora assume a parte mais operacional da gestão condominial. Isso significa que ela é a responsável por transformar as decisões em tarefas e ações concretas, controlar números, organizar documentos e ajudar o síndico com as burocracias.
Além disso, entre as responsabilidades de uma administradora de condomínio estão:
- gestão financeira do condomínio: elaboração de orçamentos condominiais, controle de receitas e despesas e cobrança de cotas condominiais sem furos.
- gestão administrativa e documental: contratos, atas, convenção, regulamentos e qualquer registro que evite “memória seletiva” em disputas futuras.
- gestão de funcionários do condomínio e prestadores: folha de pagamento, contratação, controle de jornada, emissão de documentos e acompanhamento básico de manutenção.
- suporte ao síndico: orientações operacionais, conferência de processos e acompanhamento das decisões para evitar erros.
Vale destacar que cumprir bem essas tarefas é o que separa uma administradora estratégica daquelas que só fazem o básico. Afinal, cada erro, seja ele atraso em tributos, pagamento sem registro ou cobrança mal conduzida, pode virar um risco jurídico real e, em muitos casos, argumento direto para responsabilização solidária.
Responsabilidade solidária da administradora de condomínio: tecnologia como aliada da segurança jurídica
Não é segredo que a tecnologia otimiza e facilita a vida de muitas empresas. Com as administradoras não seria diferente, até mesmo quando falamos da responsabilidade solidária.
Para resolver problemas como falhas financeiras, documentos soltos ou decisões sem registro, por exemplo, um sistema de gestão condominial faz toda a diferença.
Com o software para administradora de condomínio da Group Software, cada ação fica registrada, auditável e rastreável. De pagamentos de tributos, boletos e fornecedores até relatórios completos e alertas de vencimento. Tudo fica documentado.
Dessa forma, ao invés de trabalhar no escuro, o sistema coloca a administradora em modo compliance condominial, reduzindo drasticamente o risco de responsabilização solidária e dando respaldo jurídico quando algo estoura no condomínio.
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Perguntas frequentes sobre responsabilidade solidária da administradora de condomínio
Confira abaixo as respostas para as principais dúvidas:
Não. A responsabilidade solidária só acontece quando há prova de culpa, omissão ou participação direta em atos que geraram prejuízo.
Na responsabilidade solidária, a administradora pode ser cobrada como devedora principal; já na subsidiária, ela só responde depois de esgotadas as possibilidades contra o síndico.
Sim. O contrato define escopo, limites e deveres. Por isso, quanto mais claro e documentado, menor o risco de interpretação que de responsabilidade solidária da administradora.
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