O condomínio edilício é um modelo de moradia e propriedade que tem se tornado cada vez mais comum nas cidades, mas que muitas pessoas ainda confundem com outras formas de condomínio.
No condomínio geral, a propriedade é indivisível e todos compartilham tudo. Já o condomínio edilício une áreas privativas (como apartamentos, casas e salas comerciais) e áreas comuns (como elevadores, piscinas e salões de festa).
Se você é gestor ou administrador de condomínios, este texto vai ajudar a entender como funciona essa forma de organização e quais são as regras jurídicas que regem a convivência e a administração.
Além disso, você vai entender como a tecnologia pode ser uma grande aliada para otimizar a gestão e tornar a vida de todos mais simples. Continue até o final para entender tudo!
O que é um condomínio edilício?
O condomínio edilício é uma forma de organização em que os moradores possuem áreas privativas — como apartamentos ou salas comerciais — e, ao mesmo tempo, compartilham áreas comuns, como corredores, elevadores, garagem e lazer.
Diferente da copropriedade simples, em que todos os condôminos dividem o mesmo bem sem distinção entre espaços individuais e coletivos, o condomínio edilício estabelece claramente o que pertence a cada unidade e o que é de uso comum.
Ou seja, é uma forma de propriedade em que cada pessoa é dona de sua unidade exclusiva, como um apartamento ou sala comercial, mas também possui uma fração ideal das áreas comuns, como garagem e salão de festas.
A fração ideal, registrada na matrícula do imóvel, define quanto cada condômino paga de taxa e qual seu peso nas votações. Essa divisão está clara no artigo 1.331 do Código Civil:
"Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos."
Esse modelo pode aparecer em diferentes formatos, como:
- prédios residenciais com apartamentos;
- edifícios comerciais com salas de escritório;
- empreendimentos mistos, que reúnem lojas no térreo e moradias nos andares superiores.
Qual é a origem do Condomínio Edilício?
Segundo Lima Maluf, a partir de 1820 (coincidindo com a industrialização europeia) iniciaram as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos: os chamados coketowns.
A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos, permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.
Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.
"Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, em uma espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais."
Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício foi no direito romano.
Condomínio Edilício em Roma
Segundo o autor Silvio Venosa, o Condomínio em Roma tinha algumas características particulares, conforme descrito a seguir:
- unidade de objeto, de propriedade, uma vez que o condomínio deve pesar sobre coisas certas e determinadas;
- o direito de cada condômino é exercido sob o fundamento de uma parte não divisível;
- pluralidade de titulares, pessoas naturais ou jurídicas, cujo número é limitado.
Instituição do Condomínio Edilício
Segundo o Código Civil, institui-se um condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato além do disposto em lei especial. Veja a seguir.
- a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
- a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
- o fim a que as unidades se destinam.
Em outras palavras, a instituição depende basicamente dos seguintes pontos:
- ato entre vivos ou testamento;
- a individualização das unidades autônomas;
- a fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação às partes comuns;
- destinação de cada unidade.
É importante dizer que até o momento falamos de instituição, que é diferente de constituição de um condomínio propriamente dita. A constituição é tratada pelo artigo 1335 do código civil, conforme a seguir:
“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Lembrando que, segundo Rosenvald,
"a convenção de condomínio é um instrumento jurídico com natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo ser aplicada a todos os sujeitos que se relacionam com o condomínio".
Tipos de condomínio edilício e suas aplicações
Existem diferentes tipos de condomínio edilício: horizontal, vertical e misto, e cada um deles se adapta a um formato de construção e de uso.
1. Condomínio horizontal
O condomínio horizontal é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos horizontais. Podemos citar os condomínios de casas como exemplo.
Geralmente conta com portaria, área de lazer e garagem. Cada morador tem sua casa como unidade autônoma e, ao mesmo tempo, divide os espaços comuns.
2. Condomínio vertical
O condomínio vertical é aquele onde as unidades autônomas são separadas em planos verticais.
Temos como exemplos os prédios, onde cada apartamento ou sala comercial é uma unidade independente.
Além disso, os moradores compartilham elevadores, hall de entrada e áreas de lazer, como piscina e salão de festas.
3. Condomínio misto
Reúne os dois modelos. Ou seja, pode ter apartamentos em andares superiores e lojas no térreo, ou até mesmo casas e prédios no mesmo terreno.
É muito usado em projetos que combinam moradia e comércio no mesmo espaço.
Quais são as diferenças entre condomínio geral e edilício?
A diferença entre os dois está na posse dos imóveis pertencentes ao local. No condomínio geral, não há separação de posse, enquanto no condomínio edilício, cada condômino detém uma parte privada do condomínio.
Conforme o nome diz, quando o condomínio é geral, todas as propriedades são de todos.
Vamos exemplificar tomando por base um conjunto de apartamentos em um edifício comum. Nessa situação, todos os apartamentos pertencem a todos. E não é só isso, as áreas comuns também. Parece estranho, mas esse é o conceito.
Não há individualidade e todas as pessoas que fazem parte desse tipo de condomínio podem desfrutar de todas as dependências existentes. Tanto faz se é a piscina, a academia ou o apartamento 505.
Já no condomínio edilício a situação é completamente diferente, trata-se de uma propriedade privada e somente seu proprietário pode fazer o devido usufruto da área. Logicamente, essa parte corresponde ao imóvel que ele comprou.
Além disso, as partes comuns também são organizadas de uma forma particular.
Esse método é conhecido como "fração comum" e significa que cada condômino tem uma pequena parte dessa área. Isso dá ao proprietário o pleno direito de usufruir do local como um todo, mas em hipótese alguma ele poderá negociar sua fração ideal.
Como é feita a instituição legal do condomínio edilício?
O Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) cria o condomínio edilício por meio de um ato constitutivo, que pode ser feito por ato entre vivos ou testamento.
Registrar esse documento em cartório de imóveis dá validade jurídica ao empreendimento.
Depois, os condôminos aprovam a convenção de condomínio, que define regras de administração e convivência, e podem elaborar também um regimento interno para organizar o dia a dia.
Para que a instituição seja válida, a lei exige quórum de 2/3 dos condôminos.
Como deve ser feita a administração de um condomínio edilício?
A administração de um condomínio edilício segue as regras do Código Civil (arts. 1.347 a 1.355) e da convenção de condomínio.
O síndico é eleito pela assembleia de condôminos e responde civil e criminalmente pela gestão.
Ele representa o condomínio em juízo e fora dele, cuida da manutenção e conservação das áreas comuns, contrata funcionários e serviços necessários, cobra as contribuições condominiais e aplica multas previstas.
Qual o papel do síndico?
As obrigações dos síndicos são inúmeras, afinal é ele o representante do condomínio. Existem vários exemplos de deveres do síndico.
Veja a seguir:
- fazer cumprir as regras para viver em condomínio: as regras do condomínio estão elencadas no regimento interno.
- saber lidar com os 5 c’s no condomínio: cano, cachorro, criança, carro e calote são os maiores problemas que permeiam a vida condominial.
- contratar funcionários e serviços necessários: porteiros, faxineiros, jardineiros e serviços externos, como manutenção elétrica.
- cobrar as contribuições condominiais: é responsabilidade do síndico garantir que todos os condôminos paguem suas taxas em dia.
- cuidar da manutenção e conservação das áreas comuns: elevadores, piscinas, jardins e halls, por exemplo.
Nesse sentido, é importante saber lidar com cada tipo de conflito, entender como elaborar o regimento interno do condomínio e conhecer suas obrigações cíveis e criminais, além de ter muito cuidado e zelo quando se desempenha tal função.
Qual a função do Conselho Fiscal?
Sua função é fiscalizar o adequado cumprimento do orçamento formulado pelo síndico, bem como a regularidade das despesas extraordinárias realizadas por meio da análise da equação de receitas e despesas apresentadas ao término do período anual a que se refere.
Luiz Fachin afirma que o conselho fiscal não tem competência para administrar o condomínio nem para representá-lo.
O código Civil prevê que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
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O que são as assembleias ordinárias e extraordinárias?
As assembleias reúnem os condôminos para tomar as decisões sobre o condomínio edilício, sendo uma obrigação do síndico.
A assembléia ordinária acontece uma vez por ano e trata de contas, orçamento e eleição do síndico.
Já a assembleia extraordinária pode ser convocada a qualquer momento para resolver questões urgentes, como obras ou mudanças no regimento. Em ambos os casos, é preciso respeitar prazos, quórum e registrar tudo em ata.
Como lidar com as dívidas em um condomínio edilício?
Segundo a decisão do Superior Tribunal de Justiça, as dívidas do condomínio prescrevem em 5 anos. O ministro Luís Felipe Salomão resumiu a questão:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Para lidar com a inadimplência e a cobrança de dívidas é preciso organização e clareza nos processos.
É aqui que a tecnologia se torna uma ferramenta que facilita o dia a dia da administração, e a Group Software oferece soluções como:
- sistema de gestão completo: permite ao síndico e à administradora acompanhar todas as finanças em um painel de controle e ter uma pasta de prestação de contas digital.
- aplicativo para moradores: facilita a vida dos condôminos, dando acesso a boletos, comunicados e avisos diretamente pelo celular, o que torna a comunicação mais transparente.
- assinatura digital: uma ferramenta que permite assinar documentos de forma online, agilizando a aprovação das contas e outros papéis importantes.
- inteligência artificial para pagamentos: usa a IA para encontrar notas fiscais de despesas, tornando o processo de prestação de contas mais rápido e preciso.
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Condomínio edilício na legislação brasileira: o que diz o Código Civil
O Código Civil regula o condomínio edilício, principalmente nos artigos 1.331 a 1.358, que definem as regras sobre propriedade, administração e convivência.
Esses artigos definem que cada condômino tem uma unidade privativa (apartamento, sala ou casa) e uma fração ideal das áreas comuns, como corredores, garagem, elevadores, piscina e salão de festas:
- art. 1.331: define o conceito de condomínio edilício e diferencia da copropriedade simples.
- art. 1.334: exige a convenção de condomínio, detalha direitos e deveres dos condôminos, formas de administração e regras de uso das áreas comuns.
- regimento interno: documento complementar que organiza o dia a dia, como horários, uso de áreas de lazer, regras para animais e barulho.
- art. 1.335: garante aos condôminos o direito de usar sua unidade e as áreas comuns.
- art. 1.336: define os deveres dos condôminos, como pagar taxas, respeitar vizinhos e seguir a convenção e o regimento interno.
artigos seguintes (1.337 a 1.358): tratam da administração, eleição de síndico, assembleias e quóruns, garantindo gestão transparente.
Condomínio edilício: regras claras e gestão eficiente
O condomínio edilício é uma forma organizada de convivência, onde cada proprietário tem sua unidade privativa e, ao mesmo tempo, compartilha as áreas comuns com os demais.
Sendo horizontal, vertical ou misto, a criação e gestão seguem o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), exigindo registro em cartório, convenção aprovada por 2/3 dos condôminos e regulamento interno.
É dessa forma que a administração pode se fazer presente, com um síndico que representa o condomínio cuidando da manutenção, assembleias e cobrança taxas, garantindo que todos respeitem as regras.
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Perguntas frequentes sobre condomínio edilício
Veja abaixo as principais dúvidas sobre conceito, criação e direitos e deveres no condomínio edilício.
Condomínio edilício tem áreas privativas e comuns. O geral trata de bens indivisíveis com propriedade igual entre os donos.
Exige registro em cartório, convenção aprovada por 2/3 dos condôminos e regulamento interno.
Direito ao uso das áreas comuns e privadas. Dever de contribuir com taxas e respeitar o regimento interno.
