As despesas extraordinárias de condomínio são parte essencial da boa gestão financeira condominial. Esses gastos, muitas vezes imprevistos ou estruturais, são fundamentais para preservar a segurança, a valorização e o bom funcionamento do edifício.
É importante compreender que esse tipo de gasto é fundamental para síndicos, administradoras e condôminos, pois ele impacta diretamente a manutenção e valorização do patrimônio coletivo.
Ao longo do artigo, você vai entender as diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias, conhecer os tipos de obras e benfeitorias que se enquadram nessa última categoria, e descobrir quais são as responsabilidades de inquilinos e proprietários segundo a legislação vigente.
Para entender mais sobre o assunto, continue a leitura!
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
As despesas extraordinárias são aquelas não recorrentes, voltadas a obras, manutenção predial, reformas ou melhorias estruturais que valorizam o imóvel e beneficiam o conjunto dos condôminos.
Essas despesas não fazem parte da rotina mensal, mas são indispensáveis para manter o patrimônio em boas condições e adequá-lo a novas necessidades.
Entre os principais exemplos, estão:
- reformas estruturais no prédio ou nas áreas comuns;
- pintura de fachadas e esquadrias externas;
- instalação de sistemas de segurança e combate a incêndio;
- substituição de elevadores ou bombas de água;
- indenizações trabalhistas anteriores à locação;
- criação ou recomposição do fundo de reserva.
Conhecer as despesas extraordinárias é relevante não apenas para o controle financeiro do condomínio mas também para a prestação de contas aos condôminos, conforme estabelecido na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Afinal, esses gastos representam investimentos que aumentam o valor de mercado do imóvel e garantem melhores condições de uso e segurança aos moradores.
Tipos de despesas extraordinárias
O Código Civil (art. 1.341) divide as benfeitorias que podem ser realizadas em condomínios em três categorias diferentes: voluptuárias, úteis e necessárias.
Essa classificação é essencial para compreender o nível de urgência, o quórum de aprovação em assembleia e a responsabilidade pelo pagamento de cada tipo de despesa.
Despesas extraordinárias necessárias
As despesas necessárias são aquelas essenciais para a conservação, funcionamento e segurança do condomínio. Embora possam surgir de forma inesperada, esse tipo de despesa é fundamental para manter as condições de uso, habitabilidade e integridade estrutural do edifício.
Entre os principais exemplos desse tipo de despesa, estão:
- reparos urgentes, como elétricos e hidráulicos;
- substituição de telhados danificados;
- reforço estrutural em vigas ou fundações;
- reparo em portões e sistemas de segurança.
Vale reforçar que essas obras podem ser executadas sem aprovação prévia, quando houver caráter emergencial. Nesses casos, se o síndico não agir, qualquer condômino pode realizar o reparo, conforme o art. 1.341, 1º, do Código Civil.
Essas despesas costumam gerar debates porque, apesar de não estarem previstas no orçamento anual, são indispensáveis. Por isso, é recomendado que o condomínio mantenha um fundo de reserva equilibrado para evitar surpresas financeiras.
Despesas extraordinárias úteis
As despesas extraordinárias úteis correspondem às melhorias que facilitam o uso e a funcionalidade das áreas comuns, sem serem obrigatórias. Elas representam investimentos que aumentam o conforto e a eficiência do condomínio, como:
- cobertura de vagas de garagem;
- instalação de medidores individuais de água e gás;
- ampliação do salão de festas;
- implantação de sistemas sustentáveis, como painéis solares ou captação de água da chuva.
Por não terem caráter emergencial, essas benfeitorias úteis precisam ser aprovadas na assembleia condominial, exigindo maioria absoluta dos votos, ou seja, 50% mais um de todos os condôminos, conforme o art. 1.341, inciso II, do Código Civil.
Mas, apesar de dependerem de aprovação, as despesas úteis são vistas como investimentos estratégicos que podem aumentar o valor do imóvel e reduzir custos operacionais no longo prazo, o que acaba justificando o interesse dos condôminos em votarem a favor dela.
Além disso, é importante que a administradora registre em ata a justificativa técnica, o orçamento e o resultado da votação, garantindo transparência e segurança jurídica.
Despesas extraordinárias voluptuárias
As despesas voluptuárias são aquelas voltadas à decoração, lazer ou valorização visual do condomínio. Ou seja, elas não trazem ganhos funcionais diretos, mas contribuem para o bem-estar e a percepção de valor do ambiente. Nesse sentido, os tipos de obras mais comuns são:
- projetos de paisagismo e jardinagem;
- pintura decorativa de fachada;
- troca de revestimentos puramente estéticos;
- instalação de fontes, espelhos d’água ou iluminação ornamental.
Vale destacar que, por serem opcionais e envolverem custos mais elevados, esse tipo de benfeitoria exige quórum qualificado: a aprovação de dois terços (2/3) de todos os condôminos, conforme determina o art. 1.341, inciso I, do Código Civil.
Além disso, apesar de não serem prioritárias, as obras voluptuárias vêm ganhando cada vez mais destaque nos condomínios modernos, que buscam diferenciação visual e maior valorização imobiliária.
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Diferença entre despesas extraordinárias e ordinárias
Para quem administra um condomínio, não é segredo que compreender a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias é fundamental para garantir a boa gestão financeira e evitar conflitos entre condôminos e inquilinos.
De forma simples:
- as despesas ordinárias são de rotina, ou seja, mantêm o condomínio funcionando no dia a dia. São previsíveis e, normalmente, orçadas anualmente;
- as despesas extraordinárias são eventuais ou estruturais, e representam investimentos ou reparos de maior porte, necessários para preservar ou melhorar a estrutura do prédio.
| Tipo de despesa | O que são? | Exemplos práticos | Quem é o responsável? |
| Ordinárias | Gastos regulares e recorrentes necessários para manter o condomínio em funcionamento. | Limpeza, portaria, consumo de água e energia, manutenção de elevadores, salários de funcionários, pequenos reparos. | Inquilino (locatário), conforme art. 23, XII da Lei do Inquilinato. |
Extraordinárias | Gastos não rotineiros, voltados à estrutura, ampliação ou valorização do condomínio. | Obras de reforma estrutural, pintura de fachadas, substituição de fiação, instalação de equipamentos de segurança, criação de área de lazer, constituição de fundo de reserva. | Proprietário (locador), conforme art. 22, X da Lei do Inquilinato. |
É importante ter em mente que conseguir diferenciar os dois tipos de despesas do condomínio é essencial para evitar conflitos entre locador e locatário, especialmente quando há obras de grande impacto financeiro.
Além disso, é papel da administradora documentar claramente a natureza de cada despesa nos balancetes e comunicados, garantindo transparência e conformidade legal.
Despesas extraordinárias de condomínio: quem paga?
Quem paga as despesas extraordinárias do condomínio é o proprietário. Essa responsabilidade está prevista na Lei do Inquilinato, que define como devem ser divididos os custos entre locador e locatário:
- art. 22: o locador (proprietário) é responsável pelas despesas extraordinárias, ou seja, aquelas voltadas à valorização ou conservação estrutural do imóvel. Mesmo que este não seja um morador do condomínio, é de sua responsabilidade o pagamento das despesas extraordinárias;
- art. 23: o locatário (inquilino) arca com as despesas ordinárias, relacionadas ao uso e manutenção cotidiana do condomínio. Caso a unidade do condomínio esteja alugada, é responsabilidade do locatário o pagamento das despesas recorrentes da edificação.
Vale destacar que, mesmo quando o imóvel está alugado, somente o proprietário pode votar em assembleia sobre obras extraordinárias. Isso porque ele é o detentor do bem e, portanto, o principal interessado nos investimentos que valorizam o patrimônio.
Além disso, outro ponto que merece destaque é que algumas despesas específicas, como impermeabilização e instalação de antena coletiva, podem gerar dúvidas quanto à responsabilidade. Por isso, é importante consultar um especialista em direito condominial para evitar dúvidas ou problemas no condomínio.
Lembre-se que quando há clareza nas decisões e comunicação constante entre síndico, administradora e condôminos, a gestão das despesas extraordinárias se torna mais justa, previsível e alinhada às responsabilidades de cada parte.
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Perguntas frequentes sobre despesas extraordinárias
Confira abaixo as principais respostas:
São gastos não recorrentes voltados à valorização, melhoria ou recuperação estrutural do condomínio, como reformas, obras e substituição de equipamentos.
De acordo com a Lei do Inquilinato, essas despesas são de responsabilidade do proprietário, mesmo que o imóvel esteja alugado.
A aprovação das despesas extraordinárias ocorre em assembleia, e o quórum necessário varia conforme o tipo de obra, podendo exigir maioria simples ou até dois terços dos condôminos.
